Grandir

8 mars 2017

Le leasing immobilier, aussi pour les maisons de repos


Joost Ham, le directeur de la maison de repos et de soins De Vlietoever, a conclu un contrat de leasing immobilier avec ING pour la construction d'un nouveau projet à Ruisbroek (Bornem). "Nous avons non seulement choisi la banque qui proposait les tarifs les plus serrés mais aussi celle qui nous apporte des solutions !" Découvrez l'interview complète.

La nouvelle maison de repos et de soins à Ruisbroek, avec ses 120 places, a coûté dix millions d'euros. Le directeur, Joost Ham, avait-il dès le début une idée du montant dont il aurait besoin ? "En fait, oui. Nous collaborons avec l'entreprise anversoise Ibens, spécialisée dans les projets de résidence pour les personnes nécessitant des prestations de services et des soins. Ibens nous a assuré que l'on ne s'écarterait pas du coût convenu au départ pour la nouvelle construction. Tous les frais supplémentaires éventuels seraient en effet à leur charge."

Avez-vous recherché longtemps le partenaire financier idéal ?

"Comme il se doit, nous avons effectué une étude de marché", explique M. Ham. "Nous avons d'abord consulté notre banque habituelle. Elle nous a proposé un crédit financier ainsi qu'un leasing immobilier. Les autres grandes banques nous ont apporté quasi les mêmes réponses. Au final, ING nous a fait la proposition la plus intéressante."

Votre choix est-il basé uniquement sur des arguments financiers ?

"Non, certainement pas. Les différents éléments de notre projet nous contraignaient normalement à nous adresser à différents départements de la banque. Mais chez ING, nous avions un interlocuteur fixe. Cela m'a beaucoup plu", raconte M. Ham. "Inez De Vrome, notre chargée de relations, a transmis toutes les informations aux bons départements au sein d’ING et revenait vers nous. Cela nous a évité bien des soucis et nous a fait gagner du temps." Chez ING, nous avions un interlocuteur fixe. Cela m'a beaucoup plu.

"ING est une banque qui pense avec nous ! Comment cela se traduit-il concrètement ? En plus du leasing immobilier pour la nouvelle construction, nous avons également obtenu un crédit de caisse pour faire face aux frais liés à la première année d'exploitation de notre maison de repos et de soins. En général, vous devez vous adresser à différents départements d'un établissement financier pour cela. En effet, lorsque vous ouvrez un centre de repos et de soins, vous ne recevez pas tout de suite les aides de l'INAMI pour payer votre personnel. En fait, vous devez autofinancer en grande partie la première année d'exploitation. ING nous a aidé à passer ce cap."

Selon vous, quels sont les avantages d'un leasing immobilier ?

"Contrairement à un crédit d'investissement, le leasing immobilier vous permet d'étaler la TVA sur toute la période de paiement. Le taux de TVA pour une nouvelle construction pour un centre de repos et de soins agréé s'élève à 12 %. Si nous avions dû payer ce montant en une fois, à savoir plus d'un million d'euros dans notre cas, cela aurait été un énorme gouffre financier", explique M. Ham. Dans le cadre d'un leasing immobilier, au terme de la période de leasing, vous avez le choix entre racheter le bâtiment ou continuer à le louer. Cela nous laisse une grande liberté.

"Un second avantage important : l'apport minimum de fonds propres pour un leasing immobilier est inférieur à celui d'un crédit d'investissement. Nous ne disposons pas de réserves financières conséquentes, c'était donc bienvenu. Il nous a suffi de démontrer que nous gérons avec succès notre maison de repos et de soins depuis déjà 15 ans."

"Nous avons examiné les avantages et inconvénients des différents types de financement. Très rapidement, le crédit d'investissement ou le leasing financier sont ressortis. Les deux formules présentent des ressemblances au sens où vous remboursez le capital par mois ou par trimestre. Mais ce qui est différent, c'est qu'au terme du contrat de leasing, il est possible soit de racheter le bâtiment, soit de continuer à le louer. Cette option laisse une grande liberté."

"Un dernier avantage : un leasing immobilier opérationnel n'apparaît pas au bilan de la société. En revanche, lorsque vous concluez un crédit d'investissement, le bâtiment est inscrit à l'actif du bilan et la dette au passif. Ce n'est pas le cas pour le leasing immobilier. Cela a pour avantage de ne pas alourdir votre bilan et donc de pouvoir financer d'autres investissements plus facilement dans le futur."

Si, à l'échéance, vous ne levez pas l'option d'achat, ING reste propriétaire du bâtiment. Que se passe-t-il si la banque décide de vendre ce bâtiment ?

"Une telle situation ne pourrait pas se produire selon l'accord que nous avons conclu avec ING. Sauf si nous décidons de quitter le bâtiment. La banque ne peut donc pas nous mettre dehors sans raison. En fait, pour bien comprendre la situation, il faut savoir que l'option d'achat est si intéressante qu'il serait dommage de ne pas en profiter."

Pendant votre recherche d'investissements, avez-vous reçu des conseils utiles de la part d’ING ?

"Je suis kinésithérapeute de formation et mon épouse infirmière. Nous ne sommes clairement pas des fiscalistes", avoue M. Ham. "Même si nous n'en sommes pas à notre premier projet, les conseils financiers nous sont très utiles. ING nous a toujours donné des conseils clairs et limpides. Ibens nous a également apporté son aide et a assisté à tous les entretiens avec la banque. L'entreprise nous a apporté des conseils neutres et objectifs. Du reste, elle n'avait aucun intérêt pour l'une ou l'autre forme de financement ou choix d'une banque. C'est un partenaire fiable."

Combien de temps s'est écoulé entre l'introduction de la demande et la signature du contrat de leasing ?

"L'ensemble de la procédure a pris environ six mois. Nous avons demandé des avis auprès de différentes banques. Deux mois s'étaient déjà écoulés lorsque nous avons opté pour une des formules. Ensuite, il a fallu environ deux mois de négociations avec deux banques pour choisir ING au final. Enfin, il fallait encore passer devant le notaire."

Les maisons de repos et de soins constituent un marché en croissance. Avez-vous d'autres projets d'extension ?

"Oui, certainement. Nous souhaitons ouvrir une maison de repos et de soin dans la région dite du Petit Brabant (au sud de la Province d'Anvers). Ces projets sont déjà concrets mais M. Jo Vandeurzen, le ministre flamand du Bien-Être, de la Santé publique et de la Famille a imposé un plafond au nombre de lits des maisons de repos et de soin. C'est pourquoi des autorisations préalables ne sont plus délivrées jusqu'à nouvel ordre, car le gouvernement flamand ne dispose pas de financements pour cela. Nous souhaitons nous agrandir mais ce n'est pas possible pour le moment. Une fois que le plafond sera levé, nous espérons avoir suffisamment de garanties juridiques pour obtenir un agrément et mener nos projets à bien."

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