Ascencio
Rôle d’ING :
  • Sole Global Coordinator
  • Joint Bookrunner

La parole à d’autres managers

 

Marc Brisack

Directeur Général d’Ascencio

Michèle Delvaux

Directeur Financier d’Ascencio

Stéphanie Vanden Broecke

Directeur Juridique d'Ascencio

 

ASCENCIO REALISE D’IMPORTANTES ACQUISITIONS, AUGMENTE SON CAPITAL ET AMELIORE LE RESULTAT PAR ACTION

Ascencio est une jeune société d’investissement à capital fixe immobilier. La sicafi, entrée en bourse en février 2007, est spécialisée en commerces de périphérie en Belgique et en France, notamment dans l’axe Paris-Lyon-Sud-Est. Ascencio y détient 30 % de son portefeuille. Celui-ci atteint aujourd’hui près d’un demi-milliard d’euros, soit le triple du portefeuille au moment de l’introduction boursière. La sicafi est issue du Groupe Mestdagh, qui a lui-même ses racines dans le secteur de la grande distribution. « Les Mestdagh sont toujours bien présents dans Ascencio. Carl Mestdagh est président du conseil d’administration, la famille détient autour de 25 % du capital mais les supermarchés exploités par le groupe génèrent environ 10 % des loyers de la sicafi », explique Marc Brisack, directeur général.

Le défi d’Ascencio : assurer la croissance du portefeuille dans un marché concurrentiel

Il y a une consolidation en cours dans le secteur de l’immobilier commercial. Par rapport à l’immobilier de bureaux, où les investissements portent sur des biens de plus grande taille, l’immobilier commercial se caractérise par une plus grande diversité d’acteurs. Dans sa niche de prédilection d’actifs - entre 10 et 30 millions d’euros -, Ascencio rencontre non seulement d’autres sicafi mais aussi des ‘family offices’. « Outre le surcroît de concurrence, les conditions de marché sont également plus difficiles », continue Marc Brisack. « En France, par exemple, les chiffres d’affaires des enseignes ont souffert d’une forte baisse de la consommation. Dans ces conditions, vous ne pouvez imposer d’importants step-up lors des renouvellements de bail. En Belgique, c’est le coût du travail qui augmente au détriment de la marge. Malgré cela, le secteur de l’immobilier commercial est assez stable. Nous avons un taux d’occupation de 97 %. La force d’Ascencio réside dans la connaissance du secteur et l’accompagnement. »

Pour réaliser ses ambitions de croissance, Ascencio doit donc élargir son portefeuille. Au mois d’octobre 2013, une opportunité à ne pas manquer s’est présentée sur le marché belge portant sur la vente d’une trentaine de cellules commerciales autour des enseignes Cora.

« Il s’agissait d’un investissement de 80 millions d’euros. »commente Michèle Delvaux, CFO de la sicafi. De plus, « nous travaillions aussi en parallèle sur un deuxième dossier d’acquisition, plus petit : le rachat d’un retail park - la forme de commerce que nous privilégions - à Châlons-sur-Saône, en France », continue Stéphanie Vanden Broecke, directeur juridique. « Cette acquisition s’élevait à 20 millions d’euros. En un mois, nous allions dépenser 100 millions d’euros, augmentant le portefeuille d’Ascencio d’un tiers. » « Après ces opérations, notre ratio d’endettement dépassait les 56 % - la moyenne du secteur se situe entre 50 et 55 %. Une augmentation de capital s’imposait. », explique Michèle Delvaux.

La solution choisie par Ascencio : bridge loan, crédit à long terme et augmentation de capital

Cora avait défini un cadre assez strict pour la vente de ses actifs. Les offres ne pouvaient pas contenir de clause suspensive en cas de non-disponibilité de financement. Ascencio, qui se finance principalement par crédit bancaire, s’est adressée à ses partenaires financiers existants et a reçu deux offres concrètes.

« D’emblée, ING a proposé de mettre à notre disposition un bridge loan, un crédit-pont qui nous permettrait de financer la totalité de l’acquisition. Dans la foulée de celle-ci, l’idée était de procéder à une augmentation de capital en bourse, de quoi nous permettre notamment de rembourser le bridge loan. Ainsi, le niveau d’endettement de l’entreprise chuterait de 56 % suite à l’éventuel achat des actifs de Cora, à moins de 50 %, un seuil que nous ne souhaitions pas dépasser durablement. », explique Michèle Delvaux. « ING a fait une offre très compétitive au niveau de la marge et garantissait la totalité du bridge loan dont nous avions besoin. » « De plus, ajoute Marc Brisack, ING connaît bien la société et le secteur, et a tout de suite compris quelle était l’opportunité pour Ascencio. »

Lorsqu’une opportunité comme celle-ci se présente, le défi principal est d’être très réactif. « L’équipe d’experts ING nous a permis de tenir des délais très serrés » explique Michèle Delvaux. In fine, c’est donc ING qui s’est chargée de la plus grosse partie du financement temporaire, soit 45 millions d’euros, aux côtés d’une autre banque belge qui a assuré la dernière tranche de 20 millions. Le solde - soit 20 millions - a été placé en financement à long terme, notamment chez ING. La sicafi ne désirait pas procéder uniquement par crédit à long terme puisqu’elle savait que l’augmentation de capital allait apporter de l’argent frais. La formule du bridge loan était donc adéquate.

Les bénéfices pour Ascencio : croissance du portefeuille d’un tiers, résultat par action améliorée

Ascencio a pu répondre à l’appel d’offres en respectant les conditions imposées par Cora, et a été retenue. « ING a accepté de nous faire confiance. Vous savez, il n’est pas évident, aujourd’hui, de trouver un partenaire qui vous accorde la totalité d’un emprunt de 80 millions d’euros pour augmenter d’un tiers votre portefeuille. C’était le cas avec ING. Même si nous avons préféré associer un autre banquier pour répartir le risque et garder un relationnel équilibré avec nos intervenants », indique Stéphanie Vanden Broecke. « Nous nous réjouissons de cette opération puisqu’il s’agit d’actifs de qualité qui « collent » parfaitement à notre activité. »

Entre-temps, Ascencio a réussi à installer une symbiose parfaite avec Cora. Marc Brisack : « Ce n’était pas seulement un processus de vente et d’achat. Il s’agit bel et bien d’une relation de collaboration sur le long terme puisque Cora est resté propriétaire de ses hypermarchés. Nous tenons, chaque mois, des réunions, pendant lesquelles nous leur soumettons nos réflexions. C’est sans doute aussi cet élément de connaissance du secteur qui a influencé leur décision en notre faveur. Par ailleurs, nous avions déjà un test-case fructueux avec le Groupe Cora, puisque nous avions acheté le retail park de Caen à la foncière immobilière de Cora France en décembre 2011. »

Les acquisitions successives reflètent les ambitions d’Ascencio, qui souhaite à terme, porter son portefeuille à un milliard d’euros, sans calendrier défini. « C’est une taille optimale », estime Marc Brisack, « en renforçant le portefeuille sans doubler l’ampleur de l’équipe, nous voulons atteindre la meilleure marge opérationnelle possible. »

ING a également endossé le rôle de global coordinator pour l’augmentation de capital réalisée fin mars par Ascencio. En levant plus de 80 millions EUR, la sicafi s’est pourvue d’une première réserve d’oxygène. Elle peut désormais analyser de nouveaux investissements et poursuivre sa croissance tout en bénéficiant de la visibilité offerte par la dernière transaction.

Les actionnaires ont répondu à l’appel de la société et peuvent se déclarer satisfaits. « Si nous avions réalisé l’augmentation avant la transaction avec Cora, nous aurions encouru une dilution du résultat par action au détriment des actionnaires », explique Marc Brisack. « Aujourd’hui, nous avons préservé la marge par action et nous sommes donc capables de poursuivre notre schéma de croissance. » Il se félicite d’avoir renforcé et élargi la base de l’actionnariat. En continuant à travailler avec des actionnaires fidèles qui soutiennent la croissance d’Ascencio et en en faisant entrer de nouveaux, l’entreprise sème les graines pour les prochaines étapes de sa croissance. « Fondamentalement, les perspectives de la société s’en trouvent renforcées. Nous cherchons donc à faire de nouveaux investissements en Belgique ou en France, mais nous ne sommes pas obligés de nous précipiter sur le premier dossier venu. »

 

La parole à d’autres managers

 

Luc De Mey

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Fabrice Heughebaert

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