ÉCONOMIE

26 juin 2017

Stop au béton : ne vous laissez pas surprendre


Même en faisant abstraction du stop au béton annoncé, les terrains à bâtir mal situés perdent déjà spontanément de leur valeur. Les propriétaires ont intérêt à anticiper rapidement. C'est ce qu'a déclaré Leo Van Broeck, le Bouwmeester (maître architecte) du gouvernement flamand, à l'occasion du lancement officiel du Real Estate Community Voka Kempen.

La Real Estate Community de Voka Kempen est une initiative d’une trentaine de professionnels du secteur immobilier campinois, soutenue par ING. Notre objectif est d'apporter un renfort et de l'inspiration mutuelle aux membres de la communauté par le biais de réunions régulières. Leo Van Broeck, le Bouwmeester du gouvernement flamand, était l'orateur invité lors du lancement exclusif qui s'est tenu fin mars en présence de 135 invités.

À retenir
  • Dès 2040, le stop au béton entre en vigueur : plus aucun nouvel espace ouvert ne pourra alors servir à la construction.
  • Des changements sont déjà perceptibles. Les constructions actuelles sont déjà plus petites, plus rapprochées et plus hautes.
  • Selon Leo Van Broeck la valeur des terrains à bâtir mal situés s'évapore déjà. Les propriétaires ont intérêt à anticiper rapidement.

Peu d’infrastructures, difficilement accessibles

Leo Van Broeck a décrit les caractéristiques des terrains à bâtir mal situés :

  • difficilement accessibles en transports publics
  • peu d’infrastructures de base dans le quartier (écoles, garderies, commerces, médecins...)
"Plus on habite loin des infrastructures, plus le nombre de voitures et d'embouteillages augmente, et plus la qualité de l’air se détériore."

“Continuer à y construire serait particulièrement dommageable. Parce que ces habitations isolées ont déjà provoqué d'énormes dégâts économiques et environnementaux. Plus on habite loin des infrastructures, plus le nombre de voitures et d'embouteillages augmente, et plus la qualité de l’air se détériore. Les frais de raccordements sont plus élevés et le risque d’inondation augmente”, déclare Leo Van Broeck.

Le stop au béton annoncé dans un Livre blanc

Fin 2016, afin d'éviter une aggravation de ces problèmes, le gouvernement flamand a approuvé le Livre blanc pour un nouveau plan stratégique d’aménagement pour la Flandre. En publiant ce Livre blanc, le gouvernement flamand a pour objectif de faire cesser les constructions sur les espaces ouverts, et ce à partir de 2040.

Le Livre blanc a pour titre "stop au béton", mais ce terme n'est pas totalement approprié. Après 2040, il sera encore possible de construire. Mais les constructions devront être plus hautes et plus rapprochées des autres habitations. En outre, elles se feront sur des terrains déjà bâtis. Et si l'on bâtit tout de même sur un espace ouvert, il faudra apporter d'autres compensations.

Le Livre blanc a pour objectif ultime de rapprocher les habitations des Flamands dans les villages et en ville. Donc, de ne plus se disperser dans l'espace ouvert : fini le développement en ruban ou l'encombrement spatial, fini les lotissements en zone rurale.

Le stop au béton déjà en action

Si 2040 semble lointain, le stop au béton est déjà entré spontanément en action. Tout d’abord, parce que dès 2025, l'expansion se limitera à 3 hectares par jour (actuellement, elle est encore de 6 hectares par jour). Mais également parce que de nombreuses initiatives ont déjà été prises.

Leo Van Broeck : “Les exemples sont légion. Je connais des gens à Maasmechelen qui ont acheté une parcelle de terrain adjacente pour la laisser en friche. De nombreuses villes et communes choisissent même de ne plus développer certaines zones d'expansion résidentielles. Des promoteurs tels que Matexi mettent depuis quelques années déjà davantage l'accent sur les projets de réaménagement urbain par rapport aux lotissements ruraux. Vivre en ville devient de plus en plus populaire.”

Favoriser une réglementation simple
“Les règles ne fonctionnent pas. Il vaut mieux faire appel aux incitations financières et à la qualité de vie. Mais cela doit s'opérer lentement afin de ne pas déstabiliser le marché."

Début 2018, le Livre blanc devrait se traduire en réglementation concrète. Leo Van Broeck estime qu'il ne faut pas élaborer de législation minutieuse. “Les règles ne fonctionnent pas. Il vaut mieux faire appel aux incitations financières et à la qualité de vie. Mais cela doit s'opérer lentement afin de ne pas déstabiliser le marché. L'exécution intégrale du Livre blanc durera environ deux cycles d'amortissement de l’immobilier, donc une soixantaine d’années.”

Incitations financières

En ce qui concerne les incitations financières, Leo Van Broeck songe notamment à des mesures fiscales telles que des bonus habitation plus élevés ou à l'introduction d'un revenu cadastral graduellement plus faible pour les personnes qui habitent ou partent habiter en ville ou dans le centre d'un village.

Le gouvernement flamand peut également rendre l'extension des installations collectives vers les zones reculées plus chère. En outre, le financement des communes doit être revu, afin qu'elles tirent d'une part moins de profit en attirant les jeunes constructeurs et que d’autre part, elles soient mieux remboursées pour la création de zones naturelles et agricoles.

Comme ils ne pourront bientôt plus construire sur leurs terrains, les propriétaires attendent également avec inquiétude le régime de compensation. Le ministre flamand Bart Tommelein a déjà fait savoir que “les propriétaires doivent conserver le capital qu'ils ont accumulé.” Pour ce faire, une piste créative consisterait à négocier la mise en place d'un système de droits à la construction et donc à créer des situations win-win.

Leo Van Broeck : “Supposons que je suis le propriétaire d’un terrain à bâtir isolé. Le gouvernement flamand devrait être capable de me proposer de l'échanger contre un droit à un volume de construction au moins comparable dans un lieu plus adéquat, notamment près d'une gare. Et pour convaincre le propriétaire du terrain, le gouvernement flamand lui octroie, par exemple, le droit de construire un étage supplémentaire.”

Qualité de vie

Outre les incitations financières, habiter en ville ou dans le centre d'un village doit également être plus attrayant. En ville ou dans un village, il faut plus d’espaces verts et moins de places pour les véhicules. En ce qui concerne ce dernier point, le nouveau plan de circulation de la ville de Gand propose une belle initiative. L'accroissement et la densification des centres de villages entraîneront également un besoin d'écoles supplémentaires. Et il doit y avoir suffisamment de logements sociaux, afin que le centre bien desservi ne soit pas le monopole exclusif des personnes disposant de moyens financiers.

Enfin, le Bouwmeester du gouvernement flamand fait encore subtilement remarquer qu'un appartement en ville offre davantage d’intimité et est plus sécurisé qu’une maison individuelle dans un lotissement. “Pour ceux qui possèdent un pied de biche, chaque cité-jardin est un parc d’attractions.”

Une évolution naturelle
"Si j'étais le propriétaire d’une villa isolée, je ne me laisserais pas surprendre par le stop au béton et j'essayerais de vendre ma propriété aussi rapidement que possible."

En résumé, Leo Van Broeck considère que le stop au béton confirme une évolution naturelle qui est déjà en cours. À l'heure actuelle, la valeur des maisons mal situées s'évapore déjà en faveur de celles situées en ville. “Les gens en ont marre des embouteillages. Si j'étais le propriétaire d’une villa isolée, je ne me laisserais pas surprendre par le stop au béton et j'essayerais de vendre ma propriété aussi rapidement que possible. Spéculer avec terrains à bâtir, c’est comme une chaîne de courriers. Sauf qu'il n'y aura plus personne pour reprendre ce terrain.”

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