ÉCONOMIE

16 octobre 2017

Les communes face au défi du logement


Philippe Ledent

Senior Economist

Les questions macroéconomiques sont traditionnellement traitées au niveau fédéral ou régional. Cependant, les informations récoltées sont souvent agrégées et très éloignées de la situation vécue par le citoyen. En utilisant les données des communes, certaines questions peuvent être mieux abordées.
Les prix de l'immobilier, par exemple, diffèrent selon les communes. La question de l’accès à la propriété reste un sujet important de discussion et soulève inlassablement les mêmes questions : les prix de l’immobilier et la capacité de financement du candidat acheteur lui permettent-ils l’accès à la propriété à l’endroit désiré ? Nous avons mené des recherches sur le prix de l'immobilier dans les 589 communes de Belgique et ce sur la période 2005-2014.

Le premier but de cette étude est de comprendre dans quelle mesure l’évolution des revenus et de la démographie dans une commune a pu influencer l’évolution des prix de l’immobilier dans celle-ci.

  • Un lien relativement fort entre le niveau, à un moment donné, des revenus fiscaux et le niveau des prix de l’immobilier peut être identifié, conformément à l’intuition, bien qu’il existe de nombreuses exceptions.
  • Par contre, le lien entre l’évolution des revenus fiscaux et l’évolution des prix de l’immobilier sur la période 2005-2014 semble plus complexe.
  • Enfin, il n’y a pas de lien direct entre l’évolution de la démographie dans une commune et l’évolution des prix de l’immobilier.

Dès lors, nous montrons que d’autres variables doivent être prises en compte pour capter l’influence des revenus et de la démographie sur les prix de l’immobilier. Mais l’évolution des prix n’est pas un objectif en soi pour des autorités communales. Par contre, une évolution particulière des prix de l’immobilier peut être le signe de déséquilibres sur lesquels les autorités peuvent agir. C’est pourquoi nous cherchons dans un deuxième temps à traduire les résultats économétriques auxquels nous aboutissons sur les prix en quelques point d’attention à destination des autorités communales, que l’on peut résumer comme suit :

  • La pression démographique dans une commune n’implique pas nécessairement une forte hausse des prix de l’immobilier. Une politique active de transformation des logements existants en unités plus petites, ou d’offre de nouveaux logements par l’octroi de permis de bâtir ou en partenariat avec des promoteurs immobiliers peut maintenir un niveau stable d’accessibilité au logement.

  • Favoriser ou non les projets intéressant les investisseurs est une décision politique où l’équilibre entre un meilleur accès au logement et un meilleur accès à la propriété doit être trouvé. Si la volonté des autorités est de renforcer l’accès à la propriété, il est inutile de chercher à compenser, par des subterfuges, l’écart qui s’est creusé entre la capacité d’emprunt des candidats acheteurs et le prix des logements. Cela ne fera que maintenir une pression sur les prix que peuvent suivre dans une certaine mesure les investisseurs. Seule une politique de transformation des logements (augmentation du nombre d’unités, diminution de la taille des unités) peut, en augmentant drastiquement l’offre de logements, améliorer leur accessibilité. Une régulation par la quantité semble plus appropriée qu’une régulation par les prix.

  • Les perspectives démographiques devraient inciter les autorités communales à orienter leur politique de l’habitat et du logement d’une manière à répondre à cette demande : transformation de logements existants en unités plus petites, innovation urbanistiques en réponse aux besoins spécifiques d’une population plus âgée.

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