Économie

16 june 2017

Focus sur le marché immobilier Belge

"Les taux bas ne poussent plus les prix à la hausse"

Le marché immobilier a continué d’être soutenu par des taux d’intérêt bas et un marché hypothécaire record en 2016. Jamais en effet autant d’argent n’aura été prêté par les banques pour des achats d’habitations existantes (19 milliards) alors que les montants moyens prêtés ont continué d’augmenter plus que les prix, provoquant une réappréciation des risques par la BNB. Si l’activité a repris des couleurs depuis 2014, il se confirme cependant que la croissance des prix est loin d’être proportionnelle à la baisse des taux. A l’heure où ces derniers donnent les premiers signes de remontée, la prudence est de mise.

Que faut-il retenir ?
  • La croissance des prix en Flandre a été limitée à 1% en 2016, et le prix des appartements s’est corrigé légèrement après une année 2015 très dynamique. En Wallonie, la croissance est restée limitée à 2,5% en 2016. A Bruxelles, l’activité reste faible mais la hausse du prix des maisons continue, malgré la hausse de 10% enregistrée en 2015.
  • Malgré les taux bas, la croissance des prix de l’immobilier belge (1,5%) n’aura donc pas dépassé l’inflation en 2016. Alors que la baisse des taux a mené à une augmentation de la capacité d’emprunt d’environ 15% pour le même revenu, la croissance des prix (moins de 6% en deux ans) apparaît comme très faible, et diminue déjà.
  • Parallèlement, les prêts hypothécaires à l’achat battent des records : 19 milliards prêtés en 2016, et 2017 s’annonce, si pas aussi productive, comparable à 2016. Par rapport à avant la crise, cela représente une hausse de 50%. Le crédit moyen à l’achat a augmenté de 4% par an en 2015 et 2016, ce qui a permis aux prix d’augmenter.
  • Le crédit moyen progresse plus vite que les prix, augmentant (modérément) les risques pour la stabilité financière, ce qui a poussé la BNB à proposer au Gouvernement des mesures complémentaires, qui devraient cependant avoir un effet limité sur les taux.
  • En 2017, les taux devraient réaugmenter (lentement) pour la première fois en 12 ans. Les prix devraient être sensibles à cette lente évolution et connaître une nouvelle année de croissance très limitée en 2017, nous attendons une croissance comprise entre 0,5% et 1,5% pour cette année, soit une nouvelle stagnation en termes réels. La hausse de taux (sur le prêt hypothécaire fixe de plus de dix ans) sera sans doute limitée à 50 points de base.
  • A la Côte, les années 2015/2016 n’ont pas été bonnes partout mais la moyenne montre une reprise de la hausse des prix des appartements existants, à des niveaux cependant très modérés : les appartements dans les communes de la Côte n’ont vu leurs prix progresser que d’un peu plus de 10% depuis le début de la crise, c’est trois fois moins que pour les appartements du reste de la Flandre. Le nombre de transactions reste également atone, 23% sous son niveau d’avant-crise. Il semble donc que la concurrence des projets neufs soit rude auprès des investisseurs potentiels.

Découvrez l’étude complète ici.

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