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Pas d'accord avec le RC de votre bien étranger ?

Comme les biens immobiliers étrangers des habitants du royaume de Belgique doivent, désormais, être taxés de la même façon que les biens immobiliers belges, le fisc leur attribue un revenu cadastral. Que faire si vous estimez qu'il est trop élevé ?

Imposition différente

Si vous possédez un bien immobilier en France ou en Espagne, par exemple, celui-ci est en principe taxé dans ce pays. Sur la base des conventions préventives de la double imposition signée avec ces pays, il n'est normalement plus imposé en Belgique. Il est exonéré d'impôt en Belgique, mais vous devez toutefois le signaler dans votre déclaration d'impôts. Mais un bien immobilier est exclusivement exonéré en Belgique avec « réserve de progressivité ».

L'imposition d'un bien immobilier à l'étranger est plus défavorable qu'en Belgique.

Ceci signifie que les revenus locatifs ou la valeur locative de votre bien immobilier à l'étranger ne sont pas imposés en Belgique, mais ajoutés à vos autres revenus belges, ce qui permet de déterminer le taux croissant ou « progressif » auquel les autres revenus sont taxés (art. 155 du CIR). Ce qui risque de « pousser » vos revenus imposables en Belgique dans une tranche supérieure (l'effet « push-up »).

Jusqu'il y a peu, le montant à déclarer en Belgique était calculé autrement (lire : moins avantageux) pour un bien immobilier à l'étranger que pour un bien immobilier belge. Alors que pour un bien immobilier belge, le montant à déclarer se calcule, dans la plupart des cas, sur la base du (souvent très faible) revenu cadastral (RC), le calcul pour les biens immobiliers à l'étranger se basait, dans les mêmes circonstances, sur la (bien plus élevée) valeur locative réelle (pour un bien non loué) ou sur le (bien plus élevé) loyer réellement perçu (pour un bien mis en location).

Nécessité du RC pour les biens à l'étranger

Taxation similaire techniquement impossible par manque de RC

La Belgique a été condamnée plusieurs fois par la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE, 11 septembre 2014 et 12 avril 2018). La législation belge a donc été adaptée et le montant à déclarer pour les biens immobiliers à l'étranger est désormais calculé de la même façon avantageuse que pour les biens immobiliers belges.

Cela signifie toutefois que pour ces biens immobiliers à l'étranger un RC doit être attribué en Belgique. Le problème est toutefois que le RC constitue un phénomène typiquement belge pratiquement inconnu à l'étranger. Il faut donc d'abord attribuer un RC (belge) aux biens immobiliers à l'étranger. Le RC doit être attribué par l'Administration Mesures & Évaluations de la même façon que pour les biens immobiliers belges.

Pour information : le RC n'est pas un revenu réel mais un revenu fictif correspondant aux revenus nets moyens annuels que le bien immobilier rapporterait à son/sa propriétaire. À cet effet, le point de départ pour chaque bien immobilier part de la même date de référence, à savoir le 1er janvier 1975.

Comment le RC est-il déterminé ?

Concrètement, le RC d'un bien immobilier bâti est fixé, en première instance, en ramenant la valeur de vente actuelle à la valeur de vente au 1er janvier 1975. Pour ce faire, on applique à la valeur actuelle un certain facteur de correction, fixé par arrêté royal. Ensuite, le RC est fixé à 5,3 % de la valeur de vente au 1er janvier 1975. Pour les biens immobiliers non bâtis, le RC est fixé à 2 euros par hectare.

Voici comment le fisc a procédé en pratique. Si, avant 2021, vous étiez déjà propriétaire d'un bien immobilier à l'étranger, vous avez normalement reçu du fisc un questionnaire à compléter et à renvoyer au plus tard le 31 décembre 2021.

Le fisc vous a notamment demandé une description du bien, sa situation et le prix de vente normal des bâtiments de la même zone. Si vous ne connaissiez pas cette valeur de vente, vous avez dû donner le prix et l'année d'acquisition (ou, éventuellement, la valeur mentionnée dans l'acte de donation ou la déclaration de succession si vous avez obtenu le bien par donation ou héritage), de même que le coût et la date d'exécution d'éventuels travaux de rénovation. Dans le courant de cette année, le fisc a envoyé, par courrier recommandé, le RC déterminé aux propriétaires déjà détenteurs d'un bien immobilier à l'étranger.

Les personnes qui sont devenues propriétaires d'un bien immobilier à l'étranger après le 1er janvier 2021 ne reçoivent pas de formulaire automatiquement. Les nouveaux propriétaires doivent faire spontanément une déclaration dans les quatre mois de l'acquisition. Ils devront également remplir un formulaire sur la base duquel ils recevront le RC déterminé par courrier recommandé.

Impact du RC sur la pression fiscale ?

Dans la plupart des cas, l'impact sur votre pression fiscale restera limité. Comme dit précédemment, la valeur de votre bien immobilier étranger n'est pertinente que pour la progressivité (voir ci-avant) et l'impact sur le montant global dont vous devrez vous acquitter reste le plus souvent limité. Cela dit, l'effet « push-up » peut se faire ressentir dans certains cas. De même, si votre bien immobilier à l'étranger est donné en location, la différence peut être sensible. Le montant que vous devrez désormais déclarer en Belgique sera dans la plupart des cas significativement inférieur (voir ci-avant). Attention : dans le pays où se situe le bien immobilier, la pression fiscale ne change pas ! Seul le montant qui entre en ligne de compte en Belgique pour le taux progressif diminuera (dans la plupart des cas).

Lorsque le montant de RC de votre bien immobilier à l'étranger exerce un impact notoire sur vos impôts en Belgique (effet que vous ressentirez chaque année), cela vaut parfois la peine de le contester auprès du fisc belge. Comment procéder ?

Pas d'accord avec le RC de votre bien étranger ?

Vous pouvez introduire une contestation de votre RC si vous l'estimez trop élevé

Lorsque vous n'êtes pas d'accord avec le RC déterminé par le fisc, vous disposez d'un délai de deux mois pour introduire une contestation. Vous (votre conseiller) doit, à cet effet, envoyer un courrier recommandé dans lequel vous mentionnez le RC que vous estimez correct (vous trouverez l'adresse à utiliser dans le courrier vous signifiant le RC). La motivation du montant proposé peut se faire plus tard. Vous devrez alors démontrer que le fisc s'est, par exemple, basé sur une valeur de vente trop élevée de votre bien immobilier et n'a pas tenu compte des facteurs spécifiques qui réduisent cette valeur.

Le fisc examinera votre contestation et négociera éventuellement le montant de RC pour arriver à un accord à l'amiable. Si vous n'y arrivez pas, le fisc proposera de faire appel au Services de médiation fiscale pour essayer encore de rapprocher les points de vue. Si cela n'aboutit toujours pas, il est encore possible de passer à une procédure d'arbitrage et, éventuellement, à une procédure judiciaire (nous ne développerons pas ce point ici).

 Si aucune décision n'est tombée sur votre contestation au moment de votre déclaration d'impôts suivante, la majorité des fiscalistes conseille de mentionner dans votre déclaration d'impôts le montant du RC que vous estimez correct. Si vous n'obtenez finalement pas gain de cause et que le montant fixé par le fisc est maintenu, votre déclaration est formellement incorrecte et le fisc la corrigera sur la base du montant correct.

Conclusion:

  •  Désormais, le montant à déclarer pour un bien immobilier à l'étranger est calculé de la même façon que pour un bien immobilier belge. Cela signifie qu'un revenu cadastral doit d'abord être attribué au bien immobilier à l'étranger.
  • Si vous étiez déjà propriétaire d'un bien immobilier à l'étranger, vous avez dû remplir un formulaire sur la base duquel le fisc a déterminé le revenu cadastral. Si vous achetez un autre bien immobilier à l'étranger, vous disposez d'un délai de quatre mois pour le signaler au fisc et fournir un questionnaire avec les informations nécessaires et, sur cette base, le fisc déterminera le revenu cadastral.
  • Le fisc vous communiquera le revenu cadastral par courrier recommandé. Si vous n'êtes pas d'accord, vous pouvez introduire, dans les deux mois, une contestation écrite afin d'obtenir un revenu cadastral inférieur.