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Possédez-vous « trop » d’immobilier pour le fisc ?

Les médias ont récemment annoncé que l’administration fiscale avait ouvert la chasse contre les personnes qui possèdent plusieurs biens immobiliers. Pourriez-vous être concerné(e) ? Que peut faire le fisc ? Et comment vous défendre le cas échéant ?

Traitement fiscal avantageux pour les revenus locatifs

Imaginons, par exemple, que vous louez une maison ou un appartement à quelqu’un qui utilise ce bien uniquement à des fins privées. Dans ce cas, vous n’êtes pas imposé(e) sur le loyer réel que vous recevez, mais sur un montant nettement plus bas. La base imposable est, dans ce cas, égale au revenu cadastral indexé (le coefficient d'indexation se monte à 1,9084 pour l'année de revenus 2022), majoré de 40 %.

Les revenus locatifs sont en principe taxés à des taux très avantageux

En revanche, si vous louez un bâtiment à une personne qui l'utilise à des fins professionnelles ou à une entreprise, vous serez alors imposé(e) sur le loyer réellement perçu diminué d’un montant forfaitaire de 40 %. Ce forfait est cependant limité à 2/3 du revenu cadastral (rc) revalorisé, c’est-à-dire le rc non indexé × le coefficient de revalorisation (4,86 pour l'année de revenus 2022). 

Ces revenus locatifs sont ajoutés à vos autres revenus imposables globalement, comme votre salaire, et imposés aux taux progressifs ordinaires, c'est-à-dire jusqu'à 50 % plus les taxes communales. Vous ne payez pas de cotisations sociales sur ce revenu, vu qu’il s'agit d'un revenu immobilier et pas d'un revenu professionnel.

Si vous vendez un bien immobilier (autre que votre propre logement) plus de huit ans (pour un terrain) ou cinq ans (pour un immeuble) après l'avoir acheté ou reçu par donation, vous ne serez en principe pas imposé sur le « bénéfice » (la plus-value) réalisé.

Sauf si activité professionnelle

Toutefois, si vous propriétaire d’un (très) grand nombre de biens immobiliers, il est possible que le fisc ne considère plus les revenus locatifs que vous percevez comme des « revenus immobiliers » mais bien comme des « revenus professionnels ». Cela signifie que le montant total du loyer que vous recevez sera imposé aux taux progressifs (jusqu'à 50 % plus les taxes municipales). De plus, vous devrez, en principe, également payer 20,5 % de cotisations sociales sur ces revenus (celles-ci sont cependant déductibles fiscalement).

Si vous vendez ensuite un immeuble avec un « bénéfice » (une plus-value), celui-ci sera également entièrement imposé en tant que revenu professionnel (peu importe depuis quand vous possédez le bâtiment).

Les frais que vous avez engagés par rapport à ce bien seront toutefois déductibles en tant que frais professionnels et vous pourrez amortir le prix d'achat sur 33 ans.

Chasse aux grands propriétaires terriens ?

L’administration fiscale a annoncé qu'elle allait cibler les personnes possédant de nombreux biens immobiliers. En d'autres termes, elle vérifiera si leurs revenus locatifs ne peuvent pas être imposés comme des revenus professionnels.

La question est évidemment de savoir à partir de quel moment vous possédez « trop » de biens immobiliers pour que vos revenus locatifs soient encore imposés comme des revenus immobiliers. Il n'y a pas de réponse simple à cette question. Le Code des impôts sur les revenus ne donne pas de chiffre concret et laisse cela à l'appréciation de l’administration fiscale.

Le fisc peut parfois taxer vos revenus locatifs comme des revenus professionnels

Pour que le fisc impose vos revenus immobiliers en tant que revenus professionnels, il faut toutefois qu'il y ait une « organisation professionnelle » de votre activité de location.

Si vous mettez « simplement » en location un ou même plusieurs biens immobiliers en tant que particulier, il ne s'agit en principe pas d'une activité professionnelle mais bien d'un investissement normal de votre patrimoine. Vos revenus locatifs sont donc imposés comme des revenus immobiliers. En d’autres termes, ce n'est pas parce que vous louez, par exemple, cinq appartements, deux magasins et une demi-douzaine de box de garage, que vos revenus locatifs seront nécessairement imposés comme des revenus professionnels. Mais cela peut être le cas.  

Il s'agit d'une « question de fait ». Dit autrement, c’est en fonction des circonstances concrètes qu’une activité de location peut être qualifiée de professionnelle ou non. Un des critères qui pèse ici dans la balance est le nombre de biens que vous louez. Mais il ne s’agit pas du seul critère et certainement pas du plus décisif.

Ne vous comportez pas comme un promoteur immobilier !

Par exemple, si un propriétaire très fortuné loue vingt appartements, cela ne signifie pas nécessairement qu'il est un loueur professionnel. Dans son cas, il pourrait tout à fait s’agir d’un investissement normal de son patrimoine. Il est tout à fait possible que l’argent qu’il place dans l’immobilier ne soit qu’un pourcentage limité de son capital. Pour un autre propriétaire, moins fortuné, la location de vingt appartements pourrait en revanche être assimilée à une location professionnelle. Surtout s'il apparaît qu'il a investi une très grande partie de son capital dans des appartements à louer et qu'il a, par exemple, contracté plusieurs prêts pour financer cet investissement.

Les critères ci-dessous permettent également de déterminer si la location peut être qualifiée de professionnelle :

  • si vous faites beaucoup de publicité et comment (ex. : avec un site web professionnel) ;
  • si vous effectuez beaucoup de transactions immobilières (ex. : si vous achetez constamment des propriétés, que vous les rénovez et que vous les revendez directement après) ;
  • si vous avez contracté de nombreux prêts pour financer vos investissements immobiliers ;
  • si la gestion des biens immobiliers vous rapporte plus que vos autres activités ;
  • si vous avez confié la gestion de vos biens à des professionnels de l'immobilier comme des agents immobiliers ; et
  • si vous fournissez également des services supplémentaires, tels que l'entretien et le nettoyage.

En d’autres termes, si vous vous comportez un peu comme un agent immobilier...

Devez-vous vous inquiéter ?

Ce n'est pas parce que vous louez plusieurs appartements, kots d'étudiants, garages... que vous allez automatiquement recevoir la visite d’un inspecteur des impôts. De plus, cette problématique n'est pas neuve. Ces règles sont en vigueur depuis de nombreuses années. La différence est que le fisc entend désormais faire preuve de plus de vigilance à ce sujet.

Dans la pratique, il semble que le fisc intervient principalement dans les cas « flagrants ». Citons, par exemple, ce cas d'une personne qui était inscrite comme chauffeur de taxi dans la société de sa belle-mère et qui mettait en location 25 maisons et appartements. Ou celui de ce chômeur qui possédait et gérait plusieurs propriétés. Il n'est évidemment pas surprenant que l’administration qualifie ces revenus de revenus professionnels...

Le fisc n’intervient que dans les cas flagrants

La jurisprudence abonde dans le même sens. Prenons par exemple le cas de cette personne qui avait acheté pas moins de 33 immeubles en l'espace de 13 ans. Elle les avait achetés à des prix très intéressants, les avait restaurés et les avait ensuite mis en location. Dans cette affaire, le tribunal a estimé que l’administration avait eu raison de qualifier les revenus locatifs de revenus professionnels. Dans une autre affaire, une personne avait acheté 12 propriétés en moins de six ans grâce à des prêts bancaires. Elle en avait revendu six d'entre elles avec un bénéfice en seulement deux ans. L'administration fiscale a finalement assimilé cette plus-value à un revenu professionnel et le tribunal lui a donné raison.

Société patrimoniale

Si vous disposez d’un patrimoine immobilier important et que celui-ci est placé dans une société patrimoniale, le problème ne se pose pas. Tous les revenus d'une entreprise sont en effet considérés comme des revenus professionnels de l'entreprise et sont imposés comme tels à l'impôt sur les sociétés (en principe à 25 %, soit un taux largement inférieur à celui pouvant aller jusqu'à 50 %, plus les taxes communales, dans l’impôt des personnes physiques). Et ce, quel que soit le nombre de biens immobiliers que l'entreprise possède et la manière dont elle organise ses activités. Tous les frais relatifs aux biens immobiliers peuvent, en principe, aussi être déduits par l'entreprise à titre de frais professionnels.

Le problème ne se pose pas avec une société patrimoniale

Si vos biens immobiliers ne se trouvent pas dans une société patrimoniale et que vous craignez des problèmes avec le fisc, libre à vous bien sûr de les transférer dans une société de ce type. Mais sachez que cette opération vous coûtera cher sur le plan fiscal. L’apport des biens immobiliers dans la société est soumis à des droits d'enregistrement (le droit de vente est dû lorsque l’apport porte sur un bien immobilier affecté au moins partiellement à l’habitation ; pour les bâtiments exclusivement à usage professionnel apportés en tant que capital, seul le droit fixe de 50 euros est dû). Ces droits d'enregistrement sont calculés sur la valeur de vente (actuelle) des biens immobiliers.

Conclusion

  • Si vous louez quelques biens immobiliers dans le cadre de la gestion normale de votre patrimoine, vous ne vous retrouverez en principe pas dans le collimateur du fisc. Vos revenus locatifs bénéficieront toujours d’un traitement fiscal avantageux en tant que revenus immobiliers.
  • Ce n'est que si votre activité de location revêt un caractère professionnel, de par non seulement le nombre des biens en question, mais aussi la manière dont vous les acquérez et les gérez, que l'administration fiscale pourra requalifier vos revenus immobiliers en revenus professionnels. Dans la pratique, celle-ci n’intervient en principe que dans les cas flagrants.
  • Si vos biens immobiliers se trouvent (en grande partie) dans une société patrimoniale, il n'y a alors aucun problème. Dans une entreprise, tous les revenus sont en effet imposés comme des revenus professionnels dans le cadre de l'impôt sur les sociétés.

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