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Comment démolir et reconstruire avec une T.V.A. de 6 % ?

Depuis peu, il est (provisoirement) possible en Belgique de démolir une ruine et de la remplacer par une nouvelle construction en ne payant que 6 % de T.V.A., à la place du taux ordinaire de 21 %. Le bâtiment peut également être vendu en appliquant le même taux de T.V.A. préférentiel. L'administration de la T.V.A. a récemment publié des explications supplémentaires sur la manière avec laquelle cette règle peut être appliquée concrètement (FAQ du 2 juin 2021).

Dans ce document, elle énumère les conditions à remplir pour pouvoir prétendre à ce régime préférentiel. Elle explique, entre autres, si le taux réduit peut être appliqué en cas de vente sur plan, d'achat scindé (par lequel vous acquérez l'usufruit d'un bien et vos enfants la nue-propriété), sur un bien que vous comptez mettre en location... Dans ce qui suit, nous passons en revue les principales positions de l'administration.

De quoi s’agit-il ?

Sur les factures d'une habitation neuve, vous devez en principe payer une T.V.A. de 21 %. En revanche, si vous achetez un « taudis » que vous rasez et remplacez par un nouveau bâtiment, vous ne devez alors payer que 6 % de T.V.A., que ce soit sur les travaux de démolition ou la nouvelle construction elle-même. Dans 32 (grandes) villes, cette règle existe depuis longtemps et est applicable en permanence dans le cadre de la lutte contre la taudisation. Depuis le 1er janvier 2021, la règle a été étendue à l'ensemble du pays, mais, jusqu'à nouvel ordre, uniquement jusqu'au 31 décembre 2022. Le taux réduit de T.V.A. de 6 % est donc uniquement en vigueur pour une période de deux ans. Seule la T.V.A. exigible pendant cette période (c.-à-d. facturée pendant cette période) peut bénéficier du taux réduit.

Pour rappel, les 32 villes dans lesquelles la règle s'applique en permanence sont : Anvers, Gand, Ostende, Malines, Saint-Nicolas, Louvain, Bruges, Courtrai, Roulers, Alost, Dendermonde, Genk, Hasselt, Bruxelles, Anderlecht, Saint-Gilles, Saint-Josse-ten-Noode, Molenbeek-Saint-Jean, Schaerbeek, Forest, Ixelles, Uccle, Etterbeek, Charleroi, Mons, La Louvière, Seraing, Liège, Mouscron, Tournai, Verviers et Namur.

Quelles sont les conditions d'application du taux de 6 % ?

  • Construction neuve

Plusieurs conditions doivent naturellement être respectées dans le chef du maître d'ouvrage (si vous démolissez et reconstruisez une habitation pour vous-même) ou de l'acheteur de l'habitation neuve (si vous vendez l'habitation en tant que construction neuve (ou appartement) avec une T.V.A. de 6 %). Dans ce dernier cas, les conditions classiques dans lesquelles vous pouvez vendre un bâtiment neuf avec application de la T.V.A. (au lieu des droits d'enregistrement) doivent naturellement être respectées.

Pour la T.V.A., un bâtiment reste « neuf » jusqu'au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation. Par exemple, une habitation qui est occupée pour la première fois dans le courant de 2021 sera considérée comme neuve par la T.V.A. jusqu'au 31 décembre 2023 inclus. Toute vente jusqu'à cette date incluse peut ou doit donc s'effectuer avec application de la T.V.A.. Le caractère obligatoire ou facultatif de la T.V.A. dépend de la qualité du vendeur. S'il s'agit d'un constructeur professionnel (un développeur de projets, par exemple), celui-ci doit alors vendre le nouveau bâtiment avec T.V.A. dans tous les cas. S'il s'agit d'un particulier qui a détruit une ruine et qui a ensuite construit un bâtiment neuf dans le but de le vendre, celui-ci peut alors choisir entre une vente avec T.V.A. ou une vente avec droits d'enregistrement. S'il opte pour la T.V.A., il est alors considéré comme un « assujetti occasionnel à la T.V.A. » et il peut récupérer la T.V.A. qu'il a lui-même payée sur les travaux de démolition et de construction par le biais d'une déclaration T.V.A..

  • Habitation propre et unique ?

Dans les 32 villes et communes, il faut que la nouvelle construction soit une habitation privée. Vous (ou l'acheteur) devez pour cela faire une déclaration au bureau de T.V.A. du lieu où l’immeuble est situé. Cette déclaration doit être accompagnée d'une copie du permis de bâtir relatif à la démolition et à la reconstruction. Il n'est cependant pas nécessaire que vous habitiez effectivement dans cette nouvelle habitation. Le taux réduit de T.V.A. s’applique aussi pour une résidence secondaire ou un immeuble destiné à la location. Il suffit que l'habitation soit affectée principalement au logement privé. Donc, si vous utilisez une partie de l'habitation comme bureau ou comme magasin ou si vous louez une partie de celle-ci à votre société, mais que l’usage principal reste privé, le taux réduit peut s’appliquer à l’ensemble des travaux.

Si le logement n'est pas situé dans l'une des 32 villes et communes citées ci-dessus, vous (ou l'acheteur) devrez alors y habiter vous-même. Il faudra, en d'autres termes, que le nouvel immeuble soit votre propre et unique habitation durant au moins cinq ans.

Vous ne pourrez donc pas être propriétaire d’autres habitations (en Belgique ou à l'étranger). En dehors des 32 villes, le régime préférentiel ne s'applique par conséquent pas à une habitation que vous comptez mettre en location (sauf si vous ou l'acheteur la louez à une agence immobilière sociale pendant au moins 15 ans).

Cette restriction s'applique par couple. En d'autres termes, si l'habitation est acquise par un couple (marié ou cohabitant légal), les deux partenaires sont considérés comme un tout. Si l'un des deux possède déjà un logement, les deux devront donc payer une T.V.A. de 21 % sur leur part de l'habitation.

Ce n'est pas le cas pour les couples cohabitants de fait ! Si l'un des partenaires possède déjà une habitation, l'autre pourra tout de même prétendre au taux réduit. L'entrepreneur doit alors scinder la facture sur la base de la part de propriété de chaque cohabitant de fait. S'il ne le fait pas, tous les travaux seront alors soumis à une T.V.A. de 21 %.

Si votre habitation appartient à votre société d'exploitation, société de management ou société patrimoniale, celle-ci n'est pas non plus prise en ligne de compte. Ce n'est en effet pas vous qui êtes propriétaire du logement, mais votre société. Et comme celle-ci possède une personnalité juridique, elle est considérée comme un « propriétaire distinct » (sauf dans le cas d'une société simple).

  • Superficie habitable limitée

La superficie habitable de la nouvelle construction est en outre limitée à 200 m² en dehors des 32 villes énumérées ci-dessus. Autrement dit, vous ne pourrez pas bénéficier du taux préférentiel pour la construction d'une luxueuse villa. Aucune distinction n'est faite entre maisons et appartements. Construire ou acheter un confortable appartement constitue donc aussi une possibilité. Dans le cas d'un appartement, les parties communes (le hall d'entrée, l'ascenseur, les escaliers...) ne sont pas prises en compte. Mais en cas de bien « mixte » (bâtiment utilisé en partie à des fins professionnelles et en partie à des fins privées), la partie professionnelle est en revanche prise en considération.

  • Démolition et reconstruction par la même personne

La démolition de l'ancien bâtiment et la construction de la ou des nouvelles habitations doivent en principe être réalisées par la même personne (ou société).

Déclaration préalable

Le maître d'ouvrage doit introduire une déclaration auprès de l'administration de la T.V.A., dans laquelle il déclare que les conditions décrites ci-dessus seront remplies. Cette déclaration doit en principe être déposée avant que la T.V.A. ne devienne exigible, c'est-à-dire avant la facturation des travaux.

S'il s'agit d'une habitation qui sera vendue avec application de la T.V.A. par un promoteur immobilier (ou un constructeur occasionnel) après démolition et reconstruction, la déclaration doit alors être introduite au plus tard au moment de la vente de la nouvelle habitation.

La situation est néanmoins plus compliquée en cas de vente sur plan. C'est la raison pour laquelle l'administration de la T.V.A. se montre plus souple dans ces cas-là. Lors d'une vente sur plan, les factures doivent être émises avec une T.V.A. de 21 % tant que la déclaration n'a pas été déposée, mais celle-ci peut encore être introduite au moment de la réception provisoire. Si tel est le cas, les factures antérieures peuvent alors être rectifiées, avec application d'un taux de T.V.A. de 6 %.

Cette déclaration doit également être signée par l'acquéreur (vous devez donc la déposer ENSEMBLE). Cela se fait en principe par voie électronique, via MyMinfin.

Mieux vaut introduire cette déclaration le plus tôt possible. Les acomptes pourront ainsi également bénéficier du taux réduit de T.V.A..

Une démolition « partielle » suffit-elle ?

En principe, l'ancien bâtiment doit être entièrement démoli. Il doit également s'agit d'un « bâtiment ». La démolition d'un parking asphalté n'entre, par exemple, pas en ligne de compte. L'administration de la T.V.A. fait néanmoins preuve de tolérance et accepte, sous certaines conditions, d'assimiler la transformation importante d'un ancien bâtiment à une démolition et une construction d'un nouveau bien. Il s'agit ici d'une « question de fait ». Ainsi, l'administration de la T.V.A. peut, par exemple, accepter qu'une cave et un garage en sous-sol soient conservés, à condition que la fraction souterraine conservée ne constitue qu’une petite partie du bâtiment démoli.

De même, tous les bâtiments sur la parcelle ne doivent pas nécessairement être démolis. Toutefois, le bâtiment démoli doit avoir une « consistance significative » par rapport au logement nouvellement construit. Il est question de « bâtiment » lorsqu'un revenu cadastral y est affecté. Les constructions en matériaux non durables ou les clôtures n'ont pas une « consistance significative », ni un pigeonnier, une cabane de jardin ou un abri pour un cheval dans une prairie. Le rapport entre ce qui est démoli et ce qui est reconstruit relève d'une question de fait qui doit être évaluée au cas par cas. Sur ce point, des problèmes peuvent surtout survenir en cas de projets immobiliers de plus grande ampleur où, par exemple, une habitation ou un entrepôt sont démolis afin d'ériger un grand bâtiment composé d'un espace commercial et de plusieurs unités résidentielles.

Le bien à démolir ne doit pas nécessairement être une habitation ! Il peut s'agir, par exemple, d'un entrepôt, d'une usine ou d'un bureau, qui seront remplacés par une nouvelle habitation ou de nouveaux appartements.

Sur la même parcelle ?

Le régime préférentiel s'applique à la démolition d'un bâtiment et à la construction ultérieure d'une nouvelle habitation sur la même parcelle. Mais dans la pratique, ce n'est pas toujours si évident. Parfois, différentes parcelles sont fusionnées au sein d'un même projet immobilier ou une grande parcelle est scindée en plusieurs parcelles de plus petite taille.

Imaginons que vous être propriétaire d'un terrain avec un bâtiment. Vous faites lotir ce terrain en deux parcelles distinctes A et B. L'ancien bâtiment se trouve sur la parcelle A et vous comptez ériger de nouveaux logements sur les parcelles A et B. Le taux de 6 % peut-il uniquement être appliqué sur les logements situés sur la parcelle A ? Ou les logements sur les deux parcelles peuvent-ils en bénéficier ? L'administration de la T.V.A. fait ici aussi preuve de souplesse et considère que tous les logements peuvent bénéficier du taux réduit de 6 % pour la démolition et la reconstruction.

L'inverse est également possible. Imaginons que plusieurs parcelles sont fusionnées (et que le bâtiment démoli se trouvait sur une seule d'entre elles) pour, par exemple, ériger un grand immeuble d'appartements. Dans ce cas-ci aussi, les logements peuvent être construits avec une T.V.A. de 6 %, mais à la condition que le nouveau bâtiment occupe au moins 50 % de la parcelle précédemment bâtie.

Quid des bâtiments annexes ?

Le taux réduit de T.V.A. n'est en principe pas d'application pour la construction ou la livraison de bâtiments annexes, comme un garage. Les piscines, saunas, terrains de tennis... sont aussi expressément exclus du régime préférentiel.

Lors d'une vente avec T.V.A. d'un nouveau bâtiment après démolition d'un ancien bien, le taux réduit peut néanmoins s'appliquer lorsqu'un garage - même non attenant - fait partie intégrante du logement de par son utilité immédiate pour le propriétaire. La vente de la nouvelle habitation et du garage doivent cependant faire l'objet d'un seul et unique contrat de vente. Si le garage est ensuite acheté séparément, une T.V.A. de 21 % doit alors être payée. Cette règle pour les bâtiments annexes vaut aussi pour les emplacements destinés aux véhicules ou aux bicyclettes.

Frais supplémentaires pour les équipements collectifs et l'infrastructure

L'administration de la T.V.A. accepte également que la partie du prix ayant trait à l'aménagement de chemins, parterres, jardins et clôtures vendus en même temps que le terrain attenant avec application de la T.V.A., ainsi que les frais de livraison avec placement d'une cuisine (armoires encastrées et appareils) compris dans le prix de la nouvelle habitation bénéficient également du taux réduit de T.V.A.

Les frais de raccordement aux réseaux publics (eau, électricité, gaz, égouts) compris dans le prix de vente relèvent également du régime préférentiel, même s'ils ne sont pas détaillés sur la facture ou s'ils sont indiqués en annexe. C'est également le cas pour les frais divers tels que ceux d'architecte, de coordinateur de sécurité et d’étude du sol. Le taux réduit s'applique néanmoins uniquement à ces services dans le cas de la vente d'une habitation neuve, et pas si le maître d'ouvrage construit le logement pour lui-même.

Achat scindé

L'achat scindé est une technique couramment utilisée dans le cadre de la planification successorale. Par ce biais, les parents achètent l'usufruit d'un bien immobilier, alors que leurs enfants en acquièrent la nue-propriété (généralement avec l'argent qui leur a été donné au préalable par les parents). Lorsque les parents décèdent, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires du bien sans devoir s'acquitter de droits de succession.

Imaginons que vous passez par cette technique pour acheter avec votre fille unique un appartement neuf à la mer, dans lequel vous comptez effectivement habiter (vous y installez votre domicile et vous vendez votre maison actuelle). Vous achetez donc l'usufruit (viager) et votre fille acquiert la nue-propriété (elle continue de vivre dans son habitation actuelle, qu'elle loue ; elle n'est donc pas propriétaire elle-même). Vous achetez cet appartement à un promoteur immobilier qui a démoli un ancien bien et a construit de nouveaux appartements à la place. Les conditions d'application du taux réduit de T.V.A. sont donc en principe remplies.

Pour quels projets concrets pouvez-vous utiliser ce régime préférentiel de T.V.A. ?

En tant que particulier fortuné qui souhaite agrandir son patrimoine immobilier en profitant du taux réduit de T.V.A., mieux vaut opter pour un bien qui se situe dans l'une des 32 villes citées ci-dessus. Vous pouvez par exemple y acquérir une ruine, la démolir et construire à la place une habitation ou de nouveaux appartements en bénéficiant du taux de 6 %, et les mettre en location par la suite.

En dehors de ces 32 villes, vous ne pouvez pas prétendre au régime préférentiel pour construire des biens immobiliers (des nouveaux appartements, par exemple) dans le but de les louer, mais vous pourrez éventuellement les vendre avec une plus-value en appliquant le taux réduit de 6 % si l'acquéreur répond aux conditions. En d'autres termes, il est possible dans tout le pays (dans une des 32 villes citées ci-dessus, mais aussi ailleurs) d'acheter un terrain sur lequel se trouve un taudis pour le démolir et y construire à la place un nouveau bloc d'appartements d'une superficie maximale de 200 m² chacun et de vendre ensuite ceux-ci avec une plus-value en appliquant le régime préférentiel de T.V.A..

Conclusion

  • Si vous possédez ou achetez un terrain sur lequel se trouve un bien immobilier (en ruine) que vous démolissez et remplacez par une nouvelle habitation (ou de nouveaux appartements), vous ne paierez alors que 6 % de T.V.A. sur les coûts de cette nouvelle construction. Vous pourrez également vendre cette habitation en appliquant une T.V.A. de 6 %, à condition que l'administration de la T.V.A. la considère comme neuve.
  • Dans 32 villes et communes belges, cette règle s'applique de façon permanente. Dans le reste du pays, elle ne restera en vigueur qu'en 2021 et 2022. Dans ces 32 villes et communes, les conditions pour pouvoir bénéficier du taux réduit de T.V.A. sont également plus souples.
  • En cas de démolition partielle et de scission ou fusion de parcelles qui ne contiennent pas toutes un bâtiment démoli, l'administration de la T.V.A. fait preuve d'une relative souplesse et accepte que l'ensemble de la nouvelle construction bénéficie du régime préférentiel.
  •  En cas d'achat scindé d'une nouvelle habitation ou d'un nouvel appartement en dehors des 32 villes et communes visées, l'usufruitier pourra bénéficier du taux réduit de T.V.A., mais pas le nu-propriétaire.

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