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Qui doit payer quels frais ?

Si vous êtes nu-propriétaire ou usufruitier d’un bien immobilier, il se pose la question de quels frais vous devez prendre en charge. Que dit le nouveau droit des biens à ce sujet ? Pouvez-vous en déroger ? Quelles sont les conséquences fiscales à prendre en compte ?

Usufruit versus nue-propriété

En cas d’usufruit, les droits de propriété sur un bien immobilier sont « scindés » entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Cette « scission » du droit de propriété peut se produire de différentes manières, principalement en raison : 

  • d’un héritage (par exemple : le conjoint survivant héritera de l’usufruit sur les biens du premier défunt alors que les enfants héritent de la nue-propriété)
  • d’une donation avec réserve d’usufruit (par exemple : les parents donnent la nue-propriété d’un bien immobilier à leurs enfants mais se réservent l’usufruit pour pouvoir continuer à utiliser le bien immobilier ou continuer à en tirer des revenus locatifs)
  • d’un « achat scindé » (par exemple, où les parents achètent l’usufruit d’un appartement à la mer, et les enfants achètent la nue-propriété, qu’ils payent avec l’argent qui leur a été préalablement donné par les parents).

Un bien immobilier induit des frais réguliers, tels que les frais d’entretien et de réparation, des travaux d’amélioration, l’assurance incendie, le précompte immobilier, les taxes communales et provinciales, etc. La question est de savoir quels sont les frais à charge du nu-propriétaire et ceux à charge de l’usufruitier ? Le nouveau droit des biens a quelque peu modernisé ces règles.

Attention ! Ces nouvelles règles sont entrées en vigueur le 1er septembre 2021 et s’appliquent à tous les droits d’usufruit nés à partir de cette date. En d’autres termes, les nouvelles règles ne s’appliquent pas aux usufruits déjà existants au 1er septembre 2021 ! Les anciennes règles restent d’application.

 

Qui doit payer quoi ?

Comme les anciennes règles, le nouveau droit des choses fait une distinction entre, d'une part, les travaux d'entretien nécessaires et, d'autre part, les grosses réparations. Les travaux d'entretien sont traditionnellement à charge de l'usufruitier, tandis que les grosses réparations sont à charge du nu-propriétaire.

Les travaux d'entretien sont les réparations qui sont nécessaires pour préserver la valeur du bien sur lequel porte l'usufruit et permettre à l'usufruitier de jouir du bien. En d'autres termes, l'usufruitier doit prendre en charge, entre autres, les travaux de peinture, y compris des murs extérieurs et à l'exception des peintures initiales, les travaux de vernissage, le curage d’un puits, la réparation des sols, plafonds, escaliers, toits et cheminées, à l’exception des rénovations complètes, les entretiens et réparations d’ascenseurs et de pompes à eau, les travaux de plafonnage... Les travaux d'entretien sont tous les travaux qui ne sont pas des grosses réparations.

Les grosses réparations sont celles qui ont pour but de maintenir l'immeuble en état. Sont, entre autres, visés la réparation des gros murs et des voûtes, le renouvellement des poutres, de toitures entières, de murs de soutien et de clôture entiers, l’installation et le renouvellement de l’électricité et des installations sanitaires, le placement de nouveaux châssis...

Quelles sont les nouveautés ?

Dans le passé, il n'était pas toujours facile de savoir ce qui devait être considéré comme des travaux d'entretien et ce qui devait être considéré comme des grosses réparations.

L’usufruitier doit désormais participer aux réparations graves.

Le nouveau droit des biens donne aujourd'hui une définition plus claire des grosses réparations :

  • réparations qui portent sur la structure du bien ou de ses composantes inhérentes
  • ou dont le coût excède manifestement les fruits du bien (art. 3.154 nouveau C. civ.), comme le placement d'un nouveau toit voire la pose d'une nouvelle installation de chauffage central ou le remplacement de l’électricité.

Les réparations d'entretien demeurent à charge de l'usufruitier dans le nouveau droit des biens.

De nouvelles règles sont en revanche entrées en vigueur pour les grosses réparations.

  • C'est le nu-propriétaire qui doit (faire) exécuter les réparations, en concertation avec l'usufruitier.
  • Le nu-propriétaire ne doit toutefois pas participer au financement des réparations (même grosses) qui sont nécessaires à des bâtiments que l'usufruitier a érigés ou qui lui sont exclusivement imputables.
  • Le nu-propriétaire peut en outre exiger de l’usufruitier qu’il contribue proportionnellement aux frais des grosses réparations, en fonction de la valeur de l’usufruit par rapport à la valeur de la pleine propriété. La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier : plus jeune l’usufruitier, plus la valeur de l’usufruit est importante.

Assurance incendie

L’usufruitier doit assurer la valeur de la pleine propriété du bien (immobilier) sur lequel l'usufruit est établi contre les risques habituels (3.151 C. civ.).

En d’autres termes, l’usufruitier d'un bien immobilier doit l’assurer contre l'incendie et payer les primes de cette assurance. Si le nu-propriétaire en fait la demande, l’usufruitier doit présenter la police d’assurance et une preuve de paiement au nu-propriétaire.

Précompte immobilier

L’usufruitier doit supporter toutes les charges périodiques du bien immobilier liées à l’utilisation et à la jouissance. Parmi celles-ci figurent les frais des services publics, du précompte immobilier, de la taxe provinciale, etc. Dans le cadre des impôts directs également, c’est l’usufruitier qui doit reprendre le bien immobilier dans sa déclaration d’impôts et qui est, le cas échéant, taxé sur les revenus immobiliers.

Déroger aux règles légales ?

Une autre répartition des frais peut être convenue

Vous pouvez déroger à la plupart des règles légales relatives à l’usufruit. En d’autres termes, l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent conclure d’autres accords par rapport à la répartition des frais. Par exemple, les parents (les usufruitiers) peuvent prendre à leur charge une plus grande partie des frais voire leur totalité.

Ces accords peuvent être conclus dans l’acte d’achat lors d’un achat scindé, dans l’acte de donation avec réserve d’usufruit, ou dans un testament si l’usufruit est obtenu par héritage (par exemple, pour mieux protéger le conjoint survivant sur le plan financier, une plus grande partie des frais peut être supportée par les enfants).

Conséquences fiscales ?

Le fait que le nu-propriétaire prenne en charge une plus grande partie des frais n’entraîne en principe pas de problèmes fiscaux. Le nu-propriétaire a en effet le droit légal de demander à l’usufruitier de contribuer aux frais (voir ci-dessus), mais n’y est pas obligé. En d’autres termes, il peut choisir librement de supporter une plus grande partie des coûts. Étant donné que le nu-propriétaire n’en tire pas d’avantage (bien au contraire !), cela ne peut évidemment pas être considéré comme une donation au nu-propriétaire.

Ce que l’usufruitier paie en trop peut être considéré comme une donation

Dans le cas inverse, il peut y avoir un problème. Si l’usufruitier supporte en effet plus de frais qu’il ne devrait le faire légalement, cela peut être considéré comme une gratification du (des) nu(s)-propriétaire(s). Imaginons que l’usufruitier paie tous les frais des grosses réparations, de rénovations ou de transformations. Il s’agit de frais que la loi met (au moins partiellement) à la charge du nu-propriétaire. Si l’usufruitier paie ces frais, cela entraîne un « enrichissement » du (des) nu(s)-propriétaire(s). Le fisc pourrait dès lors considérer cela comme une donation (indirecte).

Si l’usufruitier (les parents donc) décède ensuite dans les trois ans (en Région wallonne, cinq ans) à compter du paiement de ces frais, les nus-propriétaires (les enfants) courent le risque de devoir payer des droits de succession sur la partie payée par l’usufruitier.

Si l’usufruitier décède après le délai de trois (ou cinq) ans, le fisc pourrait éventuellement dire que l’usufruitier a avancé les frais des réparations et que le nu-propriétaire a donc encore une dette envers l’usufruitier à concurrence de sa part dans les frais. Cette créance constitue alors un actif de la succession de l’usufruitier et devra donc payer des droits de succession. 

Conclusion 

  • Les réparations d'entretien demeurent à charge de l'usufruitier dans le nouveau droit des biens. Les grosses réparations sont réparties entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. 
  • L’assurance incendie, le précompte immobilier, les services publics, les taxes provinciales et communales, etc., sont à charge de l’usufruitier.
  • Le(s) nu-propriétaire(s) et le(s) usufruitier(s) peuvent en principe répartir librement les frais entre eux. Cependant, si l’usufruitier prend en charge une part (trop) élevée des frais, cela peut avoir un impact sur les droits de succession.