Logement

14 mai 2020

Vendre ou acheter un bien pendant la crise : mode d’emploi

Le prix des maisons et des appartements va-t-il baisser ? Est-il préférable d’attendre pour vendre ou acheter ? Qu’advient-il de mon emprunt hypothécaire ? Réponse aux questions les plus fréquemment posées en matière d’immobilier.

1. Vers une baisse des prix de l’immobilier en Belgique ?

Il existe un lien direct entre croissance des revenus, laquelle dépend principalement de la croissance économique, et évolution des prix de l’immobilier. Même en tenant compte des mesures gouvernementales destinées à atténuer l’impact de la crise du coronavirus sur l’économie, ING table, pour l’année 2020, sur une contraction de l’économie d’au moins 6,8 % (situation arrêtée au 11 mai). Cela ne signifie pas forcément que le recul de l’immobilier en Belgique sera aussi élevé. Nos experts s’attendent à ce que la baisse des prix nominaux de l’immobilier n’excède pas 2 %, et ce pour plusieurs raisons :

  • Compte tenu du niveau extrêmement bas des taux hypothécaires, l’immobilier demeure un investissement attractif, surtout au regard de la faiblesse des rendements obligataires. Le sentiment d’insécurité généré par la crise sanitaire et la volatilité affichée par le marché des actions ont renforcé la confiance des investisseurs belges dans la stabilité du marché immobilier.
  • En Belgique, la réserve d’épargne globale des ménages atteint un niveau sans précédent. Il est donc permis d’imaginer que cette épargne soit destinée à être investie dans de l’immobilier.
  • Dans leur majorité, nos compatriotes se montrent extrêmement optimistes quant à l’évolution des prix de l’immobilier. Selon notre enquête internationale annuelle, 57 % des Belges pensaient, en 2019, que les prix de l’immobilier ne baisseraient jamais, alors que 30 % des Allemands seulement partageaient cette conviction. La confiance bien ancrée des Belges dans la stabilité du marché immobilier et leur attachement viscéral à la brique n’accréditent pas la thèse d’une forte correction à la baisse. 

ING s’attend à ce que la croissance des revenus soit fortement négative au premier semestre 2020, mais pense que l'économie pourrait se redresser par la suite. Vu que la récession sera de courte durée, la confiance des Belges dans l’immobilier ne devrait en principe pas être ébranlée. Si, malheureusement, la contraction de l’économie est supérieure aux prévisions (- 6,8 %), la baisse des prix immobiliers sera plus conséquente.  

2. Est-il préférable d’attendre pour acheter ou vendre un bien immobilier (maison, appartement…) ?

Tout dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs. Quoi qu’il en soit, il n’est pas judicieux de postposer votre intention d’acheter ou de vendre s’agissant de l’habitation familiale. En principe, un logement familial s’inscrit dans la durée (minimum 5 à 10 ans). Normalement, cette période est suffisante pour faire face à une éventuelle récession.  

3. L’obtention d’un prêt hypothécaire est-elle plus facile ou plus difficile ?

 La crise aura un impact négatif sur la croissance des revenus, ainsi que sur la capacité d'emprunt des Belges. En principe, en matière immobilière, la capacité d’emprunt moyenne devrait légèrement diminuer. 

Par ailleurs, les conditions de crédit, telles que le taux d’intérêt, la durée et le rapport entre les revenus et le montant des remboursements mensuels, ne devraient pas subir de modifications profondes. La Banque Centrale Européenne a d’ores et déjà  pris des mesures exceptionnelles afin de maintenir les taux au plus bas dans la zone euro. La BCE octroie aux banques des prêts à taux réduit, ce qui leur permet de maintenir les taux hypothécaires à un niveau historiquement bas. 

Nous tenons à souligner que les conditions de crédit, hormis les taux d’intérêt, pourraient devenir plus strictes. Cependant, cette rigueur accrue aurait de toute manière eu lieu, indépendamment de la crise du coronavirus. Début 2020, nous nous étions déjà basés sur un renforcement des conditions de crédit de la part des banques, en raison des nouvelles mesures en vigueur depuis le 1er janvier 2020. 

4. Qu’en est-il de mon prêt hypothécaire si la signature de l’acte est reportée ?

Lorsque vous contractez un emprunt hypothécaire, les fonds sont libérés à la signature de l’acte notarié. Dès que vous avez obtenu votre prêt, les fonds doivent être disponibles dans les 4 mois. Vu les circonstances particulières que nous connaissons, les banques ont décidé de prolonger les conditions de crédit de 2 mois, en sorte que l’argent ne doive être mis à disposition que dans les 6 mois, ce qui vous évite de devoir souscrire un nouveau crédit. 

5. J’ai acheté une maison et signé l’acte de vente. Qu’adviendra-t-il de mon crédit en cours si mes revenus diminuent ?

Si votre situation financière est impactée par la crise du coronavirus, vous pouvez demander un report de paiement de votre crédit hypothécaire. Pour avoir droit à ce report, vous devez remplir un certain nombre de conditions : 

  1. Avoir subi une baisse ou une perte totale de revenus
  2. Au 1er février 2020, ne présenter aucun retard de remboursement du crédit hypothécaire pour lequel un report est demandé
  3. Le crédit hypothécaire a été contracté pour l’habitation unique et la résidence principale en Belgique du/des emprunteur(s)
  4. Le total de votre épargne est inférieur à 25 000 euros. 
6. La passation de l’acte d’achat pourra-t-elle avoir lieu dans le délai légal ?

Légalement, le délai maximum entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte d’achat est de 4 mois. Vu les circonstances exceptionnelles que nous connaissons, les parties concernées disposent provisoirement de 2 mois supplémentaires. 

À partir du mois de mai, une nouvelle solution a été mise en place afin de pouvoir passer des actes notariés sans que vous ayez à vous déplacer. Il s’agit de la procuration numérique, laquelle permet à une personne de confiance ou à un collaborateur de l’étude notariale de signer l’acte à votre place. Lors de la signature, le notaire est présent par vidéoconférence afin d’expliquer le contenu de l’acte et de répondre aux questions éventuelles. 

7. J’ai acheté une maison avant le confinement, mais je dois encore vendre celle que j’occupe. Que faire ?

Si vous avez fait l’acquisition d’un bien immobilier avant le confinement, vous ne réussirez probablement pas à vendre la maison que vous occupez actuellement dans les délais. En concertation avec le notaire, les parties concernées et la banque, il peut être judicieux de différer la passation de l’acte (il est désormais possible de signer l’acte d’achat 6 mois après la signature du compromis de vente). Une autre solution consiste à demander un crédit pont. Il s’agit d’un crédit hypothécaire à court terme destiné à financer l’achat d’un nouveau bien immobilier dans l’attente de la vente de votre habitation actuelle. En règle générale, le taux d’intérêt est plus élevé que celui d’un crédit hypothécaire classique. 

Il existe encore un autre cas de figure problématique : vous avez vendu votre maison avant la crise sanitaire et risquez de ne pas trouver à temps de nouveau logement en raison du confinement. Dans ces circonstances, il est également intéressant de différer de quelques mois la passation de l’acte, toujours en concertation avec la banque et les parties concernées.

8. Les visites de biens immobiliers sont-elles autorisées ?

Dès le 11 mai, les professionnels sont autorisés à organiser des visites de biens, pour autant que les mesures sanitaires indispensables soient mises en place. Vous pouvez consulter la fiche technique concernant les visites de biens éditée par le Fonds Social 323.

Acheter ou rénover un bien immobilier ?