Logement

22 août 2018

Louer un bien : tout ce que vous devez savoir

C'est décidé, vous allez louer un logement. Le marché belge de la location offre de nombreuses possibilités. De quoi trouver le logement qui vous convient. Mais par où commencer quand on veut louer ? Voici des informations pratiques pour vous aider à mener votre projet à bien.

Astuce

Vous avez trouvé la location de vos rêves mais vous ne savez pas si le loyer demandé est équitable ? En fonction de la région dans laquelle vous vous installez, différents comparateurs de loyers sont disponibles : la grille des loyers en Wallonie, loyers.brussels à Bruxelles et Huurschatter van Wonen-Vlaanderen en Flandres.

La base : votre contrat de location

Tout commence et se termine par le contrat de location entre vous et le propriétaire de l'habitation de vos rêves. Il s'agit d'un engagement important qu'il faut bien examiner avant de signer. Vous ne voudriez pas avoir de mauvaises surprises par la suite ?

Soyez donc attentif aux points suivants :

  • La durée du contrat : la plupart des contrats de location sont établis pour une période de trois ans au maximum. Attention : si la durée du contrat n’est pas explicitement mentionnée, celui-ci sera alors automatiquement établi pour 9 ans.
  • Le paiement du loyer : à combien s’élève le montant du loyer et quand doit-il être payé ? Le propriétaire ne peut pas adapter le loyer à sa guise. Il ne peut en effet l’indexer qu’une fois par an et cette augmentation est basée sur l’indexation.
  • Les charges mensuelles supplémentaires : devez-vous contribuer aux parties communes de l'immeuble, comme le nettoyage de l'entrée et l'entretien de l'ascenseur ? Ou des charges supplémentaires sont-elles dues au propriétaire pour le gaz, l'eau ou l'électricit�� de votre logement ?
  • L’enregistrement du contrat : normalement, le propriétaire s’en occupe dans les deux mois suivants la signature. Il est toutefois possible qu’il vous demande de le faire également. Veillez à recevoir un exemplaire du contrat qui constituera une preuve en cas de problème.
Astuce

Vous avez des enfants à charge et vous louez votre logement ? Vous pouvez bénéficier d’une diminution du précompte immobilier.

La garantie locative, qu'est-ce que c'est?

Quasi toutes les personnes souhaitant louer une maison ou un appartement doivent payer une garantie locative au bailleur après signature du contrat de location. Lorsque vous déménagerez ultérieurement et si vous laissez le logement en bon état, la garantie sera débloquée.

Une garantie locative n'est pas légalement obligatoire mais est un choix du bailleur. Il peut demander le paiement de cette garantie de deux façons :

  1. Par virement du montant total sur un compte bloqué à votre nom. C’est la manière la plus courante. Dans ce cas, la garantie ne peut être supérieure à deux mois de loyer. L'argent ne sera libéré qu'après signature par le propriétaire.
  2. Payer la somme par tranches avec ce que l'on appelle une garantie bancaire. La banque avance la totalité de la garantie pour vous et vous la remboursez en plusieurs fois à la banque, sur une période de maximum trois ans. Ce type de garantie ne peut jamais dépasser trois mois de loyer.

Vous choisissez avec le propriétaire le type de paiement pour la garantie et vous l'indiquez dans le contrat de bail. 

Conseil

Ne payez jamais la garantie locative en liquide ou par virement directement sur le compte du propriétaire.

Comment se fait l'état des lieux ?

L'état de l'ensemble du logement loué est contrôlé et consigné par écrit lors de l'état des lieux d’entrée. On peut ainsi voir au terme du contrat de bail les dommages existants avant que vous n'occupiez le logement et ceux que vous auriez occasionnés.

Légalement, il est obligatoire de faire cet état des lieux d’entrée avant la fin du premier mois de location, en présence des deux parties. Vous ou le propriétaire pouvez vous en charger vous-mêmes. Mais vous pouvez aussi faire appel à un expert comme un architecte ou une agence immobilière. Dans ce cas, tous les frais liés à cet état des lieux sont répartis entre vous et le propriétaire.

Si aucun état des lieux n'est fait, tous les nouveaux dommages sont considérés ne pas être causés par vous et vous ne les payez pas.

Résiliation du bail : comment se règle le préavis ?

La durée du préavis est déterminée par la durée de votre contrat. Il s’agit d’un contrat de trois ans ou moins ? Dans ce cas, il n'est pas possible de le résilier avant le terme, sauf si c'est prévu dans le contrat de bail ou si vous en convenez au moment même. Il s’agit d’un contrat de neuf ans ? Vous pouvez alors le résilier à tout moment, moyennant un préavis de trois mois.

Le contrat 3-6-9

Un contrat de location de plus de 3 ans est considéré comme un contrat de longue durée, ce qui lui confère automatiquement les mêmes conditions qu’un contrat de 9 ans. C’est ce qu’on appelle le contrat 3-6-9. Si vous quittez le bien au cours de la première année de location, vous devez payer une indemnité de préavis qui équivaut à 3 mois de loyer. Si vous le quittez au cours de la seconde année, vous devez alors vous acquitter de deux mois de loyer. Et si vous le quittez au cours de la troisième année de location, vous devrez alors payer 1 mois de loyer pour indemnité.

Après la troisième année, vous ne serez plus redevable d’aucune indemnité de préavis mais vous devrez encore respecter le délai de préavis de trois mois.

Votre propriétaire peut mettre un terme au contrat de location avant la fin officielle s’il décide d’habiter lui-même son bien ou s’il souhaite entamer des travaux de rénovation. S’il n’a pas de bonnes raisons pour résilier le contrat, alors il doit vous verser une compensation qui s’élève à 9 mois de loyer (après 3 ans) ou 6 mois de loyers (après 6 ans). 

Astuce

Résiliez toujours votre contrat de location par recommandé. Le préavis débute à partir du premier jour du mois suivant. Donc, si vous envoyez une lettre le 9 novembre, le préavis commence le 1er décembre.

Qu'en est-il de l'assurance habitation ?

En tant que locataire, vous avez l'obligation de restituer le logement dans l'état d'origine au terme de la période de location. C'est ce qui s'appelle la responsabilité locative. Autrement dit, vous (ou votre assurance) serez tenu de payer les dommages au bien loué après un incendie ou une fuite d'eau par exemple et non le propriétaire ou son assurance.

Une bonne assurance habitation couvre un certain nombre de risques minimums, ceci est établi par la loi. Pensez notamment à l'incendie, aux catastrophes naturelles ou encore aux explosions. Des risques « standard », comme les dégâts des eaux et les bris de vitre, sont également couverts par la plupart des assurances habitation. Elle couvre également les dégâts qui pourraient survenir à vos biens et affaires personnelle, c’est-à-dire vos meubles, vos objets personnels, vos vêtements, etc. 

Astuce

Vous ou un membre de votre famille causez des dégâts matériels ou blessez quelqu’un par inadvertance ? Votre assurance familiale couvre un bon nombre de situations de ce genre.

En tant que colocataire, vous n’êtes pas obligé de souscrire une assurance habitation ou une assurance incendie. Par contre, les propriétaires reprennent en général cette obligation dans le contrat de location (le bail locatif). Vous êtes toujours libre de choisir votre propre assureur. Le propriétaire ne peut donc pas vous obliger à choisir le sien !

Vous voulez en savoir plus ?

Vous avez trouvé l’habitation de vos rêves ? Protégez-la avec l’ING Home Insurance pour locataires. Elle vous offre une couverture sur mesure : la prime est calculée sur la base du nombre de mètres carrés à assurer et vous pouvez la souscrire en ligne. Vous êtes immédiatement protégé et vous bénéficiez d’une assistance 24h/24h en cas de sinistre !