LOGEMENT

10 avril 2018

Projet immobilier : comment devenir un acheteur mieux informé


Acheter un bien immobilier est aussi bien une décision financière qu' une décision émotionnelle. Vous investissez dans un foyer, pas uniquement dans des briques et du mortier. À quoi dès lors devez-vous faire attention lorsque vous achetez un bien immobilier en Belgique ? Voici quelques éléments à garder à l'esprit.

Placez vos rêves dans leur contexte
"Comparé au reste du monde, l'immobilier en Belgique est relativement bon marché."
Dave Deruytter (ING)

Avant de vous lancer dans les recherches immobilières, vous devrez prendre en compte votre statut fiscal en tant que résident ou non-résident ou le fait que le cadre fiscal immobilier à Bruxelles diffère de celui en Flandre et en Wallonie. Vous devrez également estimer votre situation financière personnelle et vous renseigner sur les formalités administratives obligatoires.


Historiquement, le marché belge de l'immobilier est relativement stable. L'immobilier belge n'a jamais atteint un point d'ébullition et les prix sont généralement moins volatiles que dans d'autres pays. Comparé au reste du monde, l'immobilier en Belgique est aussi relativement bon marché, la Région de Bruxelles-Capitale étant la plus chère du pays.

Prêt hypothécaire
"En Belgique, on rembourse généralement un prêt hypothécaire par mensualités constantes."
Dave Deruytter (ING)

La plupart des banques belges seront disposées à financer l'achat de votre habitation en Belgique, en fonction de vos finances et de vos antécédents de crédit. Mais les banques doivent également protéger leurs clients, ce qui signifie qu'elles ne prêteront pas plus que le montant que vous êtes capable de rembourser avec un tiers de vos revenus mensuels réguliers.

En règle générale, vous aurez besoin d'une épargne personnelle suffisante pour payer les impôts, les frais de notaire et d'hypothèque ainsi que l'écart de %. Les frais d'achat et les impôts s'élèvent à eux seuls à environ 15 % du prix d'achat net.

La banque vous proposera des conseils financiers et des solutions de crédit répondant à vos besoins individuels et situation personnelle. 

Assurance

En tant que client, vous serez encouragé à souscrire une assurance solde restant dû. Vous pouvez utiliser la prime d'assurance correspondante pour optimiser l'impôt sur le revenu. En cas d'utilisation en vue d'optimisation fiscale, la limite d'âge est 65 ans et la durée minimum du prêt est dix ans. Les banques veulent aussi protéger votre et leur investissement financier et s'attendent à ce que vous assuriez le bien immobilier contre l'incendie. 

Offre et vente
"La Belgique n'applique pas un système d'offres libres pouvant être retirées à tout moment. Ici, une offre est contraignante une fois qu'elle est acceptée par la partie venderesse."
Alexis Lemmerling (notaire)

Une fois que vous avez trouvé la propriété de vos rêves, vous pourriez être encouragé par le propriétaire ou l'agent immobilier à faire une offre rapidement. Sachez que la Belgique n'applique pas un système d'offres libres pouvant être retirées à tout moment. Ici, une offre est contraignante une fois qu'elle est acceptée par la partie venderesse.

Dès lors, en tant qu'acheteur potentiel, faites attention à ce que vous proposez et au moment où vous le faites. Évitez de vous retrouver la corde autour du cou. Votre agent immobilier ou votre notaire peut vous guider dans la procédure d'offre.

En cas d'achat ou de vente de bien immobilier, vous devrez toujours passer par le bureau d'un notaire. On recourt généralement à un expert immobilier et à une société immobilière mais cela n'est pas obligatoire.

"Pour éviter les mauvaises surprises, vous pouvez inviter un expert à vérifier le bien immobilier avant de vous engager."
Kristien Vivaene (expert immobilier)

Le notaire examine le bien immobilier et les droits du vendeur, du point de vue juridique. Le notaire établit à la fois l'acte de vente entre le vendeur et l'acheteur et l'acte du prêt hypothécaire entre l'emprunteur et le créancier hypothécaire ou la banque. Les deux actes sont généralement établis au même moment.

En Belgique, un bien immobilier est, par défaut, vendu dans l'état connu de l'acheteur. Donc votre offre doit non seulement spécifier le prix de vente mais également toutes les autres conditions et modalités de l'achat. Veillez à avoir toutes les informations nécessaires pour éviter toute incertitude.

Pourquoi ne pas inviter un expert à vérifier le bien immobilier avant de vous engager. Payer une étude maintenant pour éviter une erreur qui vous coûtera cher après. Le notaire et l'agent immobilier peuvent également vous informer sur les contraintes immobilières particulières.

Régime fiscal

En Belgique, la propriété immobilière est principalement taxée au moment de l'achat. Si vous vendez après quelques années, vous devrez également obtenir une très bonne plus-value avant d'être taxé sur cette plus-value.

Les droits d'enregistrement varient entre 10 % en Flandre (7 % dans certains cas, à partir du 1-6-2018) et 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie. Si vous optez pour une nouvelle construction et que vous êtes le premier acheteur, vous payerez 21 % de TVA sur le bâtiment. La partie foncière est toujours soumise à la taxe d'achat immobilier.


Vous aurez peut-être droit à une réduction fiscale ou à des abattements. Cette réduction fiscale encourage les premiers acquéreurs. À nouveau, les régimes varient d'une région à l'autre. Dans la Région de Bruxelles-Capitale par exemple, la réduction fiscale peut s'élever à 21.875 €, du moins si le prix de la propriété ne dépasse pas 500.000 €, que vous restez propriétaire du bien pendant 5 ans et que vous n'avez pas un autre bien immobilier en pleine propriété dans le monde. Cela signifie également que si vous vendez le bien dans les 5 ans, vous devrez rembourser l'intégralité de l'avantage.

Si l'imposition au moment de l'achat d'un bien immobilier est relativement élevée en comparaison avec d'autres pays, l'impôt sur le revenu du bien ne l'est pas. L'impôt immobilier varie en fonction de la région, de la province et de la commune. Les calculs de la taxe immobilière sont généralement basés sur la valeur fiscale annuelle du loyer, c'est-à-dire le revenu cadastral.

  • Lorsqu'il s'agit de votre propre habitation que vous occupez effectivement, le précompte immobilier sera le seul impôt.
  • Si vous sous-louez votre habitation à un particulier, la base fiscale sera le revenu cadastral indexé fois 1,4.
  • Lorsque vous louez votre bien immobilier pour un usage professionnel ou commercial, la base fiscale est le revenu locatif réel moins 40 % sur la partie ''professionnelle" de la location.

N'oubliez pas qu'en tant que résident en Flandre ou en Wallonie et emprunteur hypothécaire local, vous pouvez peut-être avoir droit à une réduction fiscale (pas à Bruxelles) jusqu'à concurrence d'une certaine partie du montant emprunté pour financer la propriété dans laquelle vous vivez (et dans une moindre mesure pour l'achat d'un bien à louer).

La partie éligible pour une réduction fiscale varie généralement entre 50.000 et 100.000 €. Cette partie de crédit doit être garantie par un prêt hypothécaire et doit avoir une durée minimum de 10 ans. La réduction fiscale s'applique également pour un non-résident aussi longtemps que vous pouvez prouver des revenus imposables suffisants en Belgique.

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, il n'existe pas de telles réductions liées au prêt hypothécaire. Bruxelles compense cet éventuel désavantage fiscal régional, à certaines conditions, par d'importantes réductions sur la taxe d'achat immobilier (voir exemple ci-dessus).

Plus d'astuces

  1. Lors de l'évaluation d'un bien immobilier, gardez toujours à l'esprit vos besoins, vos désirs et les petits plus.  Décidez à l'avance ce sur quoi vous êtes prêt à faire des compromis.

  2. Comparez les prix. Un notaire peut vous indiquer les prix des logements dans la zone de votre choix. Certains sites web relatifs à l'immobilier offrent également des outils de comparaison des prix.

  3. Lorsque vous sélectionnez des zones dans le Bruxellois, envisagez les 'nouvelles' zones telles que Forest, Jette, Koekelberg, Anderlecht, Schaerbeek et de nouvelles zones de développement spécifiques.

  4. Pourquoi ne pas envisager le logement partagé. Vous pourriez obtenir davantage de valeur et des équipements supplémentaires pour votre argent.

  5. Visitez la propriété à différents moments de la journée - aux heures de pointe, par exemple.

  6. L'acheteur et le vendeur peuvent utiliser leur propre notaire sans frais supplémentaires s'ajoutant aux frais notariés totaux de la transaction. Pour cette raison, il est hautement recommandé de faire intervenir votre propre notaire.

  7. Magasiner pour trouver le notaire le moins cher n'est pas la solution. Les frais de notaire sont fixés par la loi et sont dès lors non négociables. Les frais de notaire sont également soumis à la TVA. 

  8. Lorsqu'elles acceptent de l'argent étranger, les banques voudront vérifier l'origine de cet argent et voir les pièces justificatives appropriées.

Et maintenant ?