Bâtir votre capital

06 avril 2017

Immobilier : Soyez attentifs à la
diversification !


Parce que nous vivons dans un environnement de taux exceptionnellement bas, et que les marchés se montrent plutôt volatiles, nombreux sont ceux qui envisagent d’investir dans l’immobilier.
Contrairement à un investissement sur les marchés financiers, investir dans l’immobilier semble plus simple, plus accessible au Belge, connu pour « avoir une brique dans le ventre ».

Brique et « brique papier »

Choisir d’investir dans la brique, c’est investir dans quelque chose de tangible, que l’on connait et qui rassure. Ceux qui font ce choix gardent en mémoire les rendements attrayants des investissements faits par leurs ainés ces dernières décennies.

Toutefois, investir dans l’immobilier peut aussi se faire de manière indirecte, par le biais d’instruments financiers. On parle alors d’investir dans la « brique papier ». Pour cette dernière catégorie, on pense ici principalement aux fonds immobiliers et aux Sociétés Immobilières Réglementées (SIR), anciennement dénommées « SICAFI ».

« Brique papier » : fonds immobiliers et SIR

Nul besoin de disposer d’un solide budget, les fonds immobiliers permettent d’accéder, pour un montant très limité, à un portefeuille immobilier diversifié (international ou européen), géré de manière active par des professionnels. Ces fonds investissent dans des sociétés immobilières qui louent, gèrent, développent, achètent et vendent des bureaux, du résidentiel, des centres commerciaux, des centres de logistique, des maisons médicalisées, des hôtels etc. Les gestionnaires de fonds sont par ailleurs attentifs à la diversification de leur portefeuille tant en termes de secteurs que de régions.

Les SIR investissent généralement, quant à elles, dans des biens immobiliers : soit dans des locaux d’entreprises, des espaces de bureaux, des entrepôts, des maisons de repos ou des immeubles résidentiels. Si elles demeurent moins diversifiées que les fonds immobiliers, les SIR ne peuvent investir au maximum que 20 % de leur capital dans un même immeuble. Par ailleurs, elles peuvent emprunter 65 % de la valeur de leur portefeuille et doivent distribuer 80 % de leur bénéfice sous forme de dividendes.

Dans les deux cas, l’investisseur profite d’un accès à un parc immobilier plus diversifié mais aussi des bénéfices liés aux économies d’échelle qui découlent de la gestion professionnelle du portefeuille (l’entretien pèse notamment moins lourd sur le rendement que dans un investissement particulier) et de la capacité de levier financier du fonds ou de la SIR (qui se financent à moindre coût par rapport à l’investisseur privé, du fait de la diversification de leurs sources de financement).

Il est important que l’investisseur particulier réalise qu’investir dans ce type de produit n’équivaut pas à investir dans de l’immobilier résidentiel. Ce produit ne peut donc pas se concevoir comme couverture dans l’attente de l’achat d’une maison, par exemple.

Brique, « brique papier » : principaux avantages et inconvénients

Ci-dessous, vous trouverez un tableau comparatif des avantages et inconvénients d’un investissement dans un bien immobilier, une SIR ou un fonds immobilier :

Risques liés à un investissement immobilier

Un investissement immobilier, qu’il se fasse en direct ou par l’intermédiaire de la « brique papier », n’est pas sans risque. Vide locatif, défaut de paiement d’un locataire, sinistre (incendie, tempête, dégâts des eaux, …), dégradation d’un immeuble (liée à l’usure, la détérioration ou l’obsolescence d’un bien face aux nouvelles exigences légales…), incidence d’une hausse des taux d’intérêt, d’un changement législatif sont autant de risques dont il faut tenir compte lorsque l’on choisit d’investir dans l’immobilier.

Par ailleurs, si l'immobilier résidentiel connut une croissance nominale de 115 % lors de la décennie précédant 2008, la croissance de la décennie actuelle pour ce même secteur devrait, selon les experts, être limitée au dixième de cela, soit une croissance en moyenne inférieure à l’inflation. Il apparaitrait clairement dès lors que les performances passées ne préjugent en aucune manière des performances futures.

L’incidence d’une hausse des taux (qui un jour on l’espère devrait arriver), ne serait pas non plus sans conséquence. Selon nos experts, toute hausse des taux de 1 % entrainerait un accroissement de 9 % des mensualités d’un crédit hypothécaire pour le même montant emprunté sur 20 ans. Le candidat acheteur devrait donc, soit apporter plus de fonds propres, soit trouver un bien moins cher. Dans un tel contexte, une remontée des taux auraient vite fait d’abaisser encore les perspectives de plus-values pour les investisseurs privés qui évolueraient sur un marché immobilier plus difficile, voire durablement orienté à la baisse.

"Un investissement immobilier doit toujours se concevoir à titre de diversification en fonction de son profil d’investissement."

En conclusion, un investissement immobilier doit toujours se concevoir à titre de diversification en fonction de son profil d’investissement et ce, dans la globalité de son patrimoine. Il convient d’être attentif au poids de sa propre habitation dans son portefeuille avant d’investir davantage dans cette classe d’actif. En effet, nombreux sont les Belges à surpondérer cette classe d’actif dans leur patrimoine.

Dans cette optique et si un nouvel investissement dans l’immobilier ne devait pas déséquilibrer votre portefeuille, élargir ce type d’investissement à différents secteurs (hôtels, baux commerciaux, industriels…) peut s’avérer plus prudent et judicieux.

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