Transférer vos avoirs

17 Février 2017

Optimalisez l’exemption des droits de succession sur votre logement familial !


Depuis peu, la transmission par succession du logement familial a été (partiellement) exemptée des droits de succession dans les trois Régions. Comment vous assurer d'en profiter de manière optimale et certaine sur le plan fiscal ? Comment pouvez-vous l'optimaliser davantage si vous avez acheté ce logement avant de vous marier et avec une "clause d'accroissement" ?

En résumé :
  • Selon votre situation (personne mariée ou cohabitant légal, personnes mariées sous le régime de communauté ou séparation des biens…), vous pouvez, par le biais d'une clause d'attribution ou d'un legs (optionnel), attribuer la totalité du logement familial au partenaire survivant lors du décès du premier partenaire. Aucun droit de succession ne doit alors être payé sur le logement familial.
  • Si vous avez acheté ce logement avec une clause d'accroissement avant de vous marier, faites d'abord supprimer celle-ci et établissez ensuite une clause d'attribution ou un legs (optionnel).
  • Lors du décès du partenaire survivant, les enfants doivent en principe payer bien plus de droits de succession sur le logement familial qu’en l’absence d’une telle clause ou d’un tel legs. Cela peut être évité en mettant en œuvre une nouvelle planification successorale concernant le logement familial.
Cas n°1 : vous avez acheté votre logement familial alors que vous étiez déjà mariés et ce logement appartient à la communauté

De nombreux couples se marient d'abord et achètent ensuite ensemble leur logement familial. Si vous êtes mariés sous le régime légal de la communauté (celui qui s'applique si vous n'avez pas fait établir un contrat de mariage), ce logement familial fera généralement partie du patrimoine commun. Cela signifie que vous et votre conjoint(e) êtes en principe chacun propriétaire de la moitié de ce logement, ce qui entraîne des conséquences en matière de droit successoral.

Si vous n'avez pas d'enfants, il n'y a pas de problème. Si votre partenaire décède, vous héritez en effet de sa part dans le logement familial en pleine propriété et vous êtes donc, du fait de son décès, le plein propriétaire de l’intégralité du logement familial.

Si, par contre, vous avez des enfants et que votre partenaire décède, vous restez le plein propriétaire de votre moitié du logement. Selon le droit successoral en vigueur, vous n'héritez toutefois que de l'usufruit sur la moitié appartenant à votre partenaire décédé. Vos enfants héritent eux de la nue-propriété.

Vos enfants et vous-même devez en principe payer des droits de succession sur ce que vous héritez de votre partenaire, donc également sur sa part dans le logement familial.

Le logement familial est exempté des droits de succession

Depuis peu, le logement familial est (partiellement) exempté des droits de succession en ce qui concerne le conjoint survivant et ce dans les trois Régions (la réglementation varie toutefois légèrement d’une région à l’autre : en Région flamande et à Bruxelles, une exonération complète prévaut, tandis qu’en Région wallonne, l’exemption ne s’applique que jusqu’à 160.000 euros, le reste étant imposé à un taux réduit). Cet avantage fiscal vaut également pour les partenaires cohabitants légaux. La Flandre prévoit cette même exonération pour les couples qui cohabitent effectivement depuis au moins trois ans. Le "logement familial" est le logement où vous habitez et vivez tous les jours avec votre partenaire et vos enfants (c'est ce que l'on appelle une "question de fait").

Ainsi, si vous obtenez l'intégralité du logement familial en pleine propriété lors du décès de votre partenaire : soit vous ne devrez pas payer de droits de succession, soit ils seront réduits.

Par contre, si vos enfants héritent de la nue-propriété du logement familial, ils doivent payer des droits de succession (l'exonération ne vaut en effet que pour le partenaire survivant). Au plus le parent survivant est âgé au moment de la succession, au moins sera la valeur de son usufruit. Par opposition, la valeur de la nue-propriété sera plus élevée, ce qui entraînera des droits de succession proportionnels pour les enfants.

En d'autres termes, vous avez tout intérêt à ce que le logement familial revienne en pleine propriété au survivant lors du décès du premier partenaire, dans la mesure où il ne paye pas de droits de succession tandis que les enfants, eux doivent en payer. La question se pose alors naturellement : comment pouvez-vous l’organiser ?

La clause d'attribution comme solution

Si le logement familial se trouve dans la communauté et que vous avez des enfants, vous pouvez faire établir par le notaire une clause d'attribution. Une telle clause permet au conjoint survivant de retirer préalablement de la communauté, les biens de son choix(mobiliers et/ou immobiliers), ou alors de s'approprier une autre part que la moitié de la communauté, sans que les enfants (communs) ne puissent s'y opposer (en effet, leur réserve légale n’a pas d’incidence).

Cette clause d'attribution permet au conjoint survivant d’obtenir la pleine propriété du logement familial lors du décès de son partenaire (au lieu de seulement l'usufruit) tandis que les enfants n'héritent pas d’une part dans le logement familial. En d'autres termes, la totalité du logement familial revient alors, exempté d'impôt, en pleine propriété au conjoint survivant.

Cas n°2 : le logement familial fait partie de votre patrimoine propre

Si, par exemple, vous avez hérité de votre logement familial, que l'avez reçu par le biais d’une donation, ou encore si vous le possédiez avant votre mariage, il n’appartiendra pas à la communauté, mais à votre patrimoine propre. Si vous avez acheté ce logement avec votre partenaire avant votre mariage, par exemple à 50/50, vous êtes chacun copropriétaire pour moitié de ce logement.

Cette situation ressemble fortement à la situation où le logement appartient à la communauté, mais cela diffère sur le plan juridique. Nous vous épargnons les détails, mais le fait est qu'une clause d'attribution ne peut être établie que pour les biens qui appartiennent à la communauté, et non aux biens propres. Cela veut dire que si votre logement familial appartient à votre patrimoine propre, il n'est pas possible, par le biais d'une clause d'attribution, de faire en sorte que le conjoint survivant devienne le plein propriétaire de la totalité du logement familial.

Le legs (optionnel) comme solution

Vous pouvez obtenir le même résultat que celui d'une clause d'attribution en léguant des biens de votre patrimoine propre à votre partenaire survivant par un testament. Vous et votre partenaire rédigez chacun un testament par lequel vous léguez chacun votre part propre du logement à votre partenaire (legs ordinaire). Vous pouvez aussi donner à votre partenaire le choix de s'attribuer préalablement certains biens de votre succession, parmi lesquels le logement familial (legs optionnel). Les cohabitants (légaux) peuvent veiller de cette manière à ce que le survivant devienne le plein propriétaire de la totalité du logement familial (du point de vue légal, les cohabitants n'héritent en principe rien, ou une part très restreinte, l'un de l'autre).

De cette manière, le survivant devient aussi le plein propriétaire de la totalité du logement familial sans que des droits de succession ne doivent être payés sur ledit logement. On obtient aussi le même résultat qu’avec une clause d'attribution.

Attention ! Il y a toutefois une différence importante avec la clause d'attribution, en ce sens que lors d'un legs (optionnel), il faut tenir compte de la réserve légale des enfants. Si la succession totale du parent décédé en premier lieu est assez importante, cette réserve légale ne sera que rarement atteinte. Si elle devait l’être, cela pourrait entraîner des problèmes si les enfants réclament du fait que leur réserve est atteinte au profit de leur parent survivant.

Cas n°3 : vous avez acheté un logement en tant que partenaires non mariés avec une clause d'accroissement

Les partenaires qui ne se sont pas mariés, n'héritent pas, ou de manière très restreinte, l'un de l'autre. Ainsi, le cohabitant légal survivant hérite seulement de l'usufruit sur la part du logement familial appartenant au partenaire décédé. Cela veut dire que si vous achetez ensemble un logement et que votre partenaire décède, vous n'obtenez pas automatiquement sa part de propriété du logement. Les héritiers légitimes comme les parents de votre partenaire pourraient en principe exiger que le logement soit vendu pour libérer leur part de l'héritage, soit la moitié du logement.

Pour cette raison, les cohabitants (légaux ou de fait) veillent souvent, par le biais de ce que l'on appelle une "clause d'accroissement", à ce que le survivant obtienne en pleine propriété, lors du décès de l’un d'eux, la totalité du logement qu'ils ont acheté ensemble. Une telle clause d'accroissement donne la sécurité nécessaire en ce qui concerne le logement familial car celui-ci ne fait pas partie de la succession du partenaire décédé. La réserve légale des héritiers n’a pas d’incidence dans ce cas. En insérant une clause dans l'acte d'achat de votre logement, la part de votre partenaire va en effet, en cas de décès, "accroître" automatiquement la part du survivant sans que des droits de succession ne soient dus. Par conséquent, vous obtenez le logement en pleine propriété et vous êtes mieux protégé lors de son décès.

Vous pouvez en principe atteindre le même résultat avec un legs (optionnel), mais l'avantage d'une clause d'accroissement est que la réserve légale des héritiers légaux (enfants, parents) n’a pas d’incidence sur le logement familial, alors que c'est le cas lors d'un legs (optionnel).

Des droits d'enregistrement sont tout de même dus !

Une telle clause d'accroissement implique néanmoins un coût sur le plan fiscal. Si aucun droit de succession n’est dû, des droits d'enregistrement doivent tout de même être réglés. Si votre logement se situe en Région flamande, vous devez en effet payer des droits d'enregistrement de 10 % (ce que l'on appelle « droit de vente ») sur la part de votre partenaire dans le logement. Ils s’élèvent en principe à 12,5 % si votre logement se situe en Région wallonne ou à Bruxelles. Plus concrètement, si votre partenaire est propriétaire de l'habitation à hauteur de 50 %, vous payerez 10 % ou 12,5 % de droits d'enregistrement sur la moitié de la valeur de votre logement. Exemple : votre logement vaut 400.000 euros, le survivant reçoit 200.000 euros, sur lesquels il paye 20.000 euros (Région flamande) ou 25.000 euros (Région wallonne et Bruxelles).

Du point de vue fiscal, cette solution est donc moins intéressante que si vous héritiez de la pleine propriété du logement familial par le biais d'une clause d'attribution ou d'un legs (optionnel). Dans ce cas-là, des droits de succession (et aucun droit d'enregistrement) doivent être payés en principe sur la moitié appartenant à votre partenaire, mais comme le logement familial est exempté de droits de succession, le survivant devient concrètement plein propriétaire de la totalité du logement en exonération d’impôts.

Mieux vaut supprimer cette clause après votre mariage ou votre cohabitation légale !

Après le changement de votre état civil, cette clause d’accroissement n’est plus utile. Les personnes mariées et les cohabitants légaux héritent de toute façon entre eux au moins de l'usufruit sur le logement familial. Par conséquent, le survivant a, en principe, déjà la sécurité du logement, même sans clause d'accroissement.
Suivant votre situation (personne mariée ou cohabitant légal, personne mariée sous un régime de communauté ou sous le régime de séparation des biens…), vous pouvez ensuite faire établir une clause d'attribution ou un legs (optionnel). De cette façon, vous pouvez rendre inopérante la clause d'accroissement et obtenir le même résultat d'une autre manière, qui est fiscalement plus intéressante.

Attention, comme déjà évoqué, une clause d'attribution est uniquement possible pour les biens qui se trouvent dans la "communauté", ce qui n'est pas le cas pour le logement que vous avez acheté avant votre mariage (avec une clause d'accroissement). Ce logement doit donc être d'abord transféré, le cas échéant, dans la communauté. Vous éliminez de cette façon les inconvénients d'un legs (optionnel) (à savoir l'atteinte possible à la réserve légale des enfants).

Quelles sont les conséquences sur les droits de succession des enfants ?

En établissant une clause d'attribution ou un legs (optionnel), le conjoint survivant devient plein propriétaire de la totalité du logement familial sans impôts, en raison de l’exonération des droits de succession sur le logement familial.

Seul le survivant sera exempté des droits de succession sur ce logement familial, contrairement aux enfants qui, lors du décès du survivant, hériteront de la totalité du logement en pleine propriété. Qui plus est, en cumulant les deux décès, du fait de la clause d'attribution ou du legs (optionnel), le montant total des droits de succession que devront payer les enfants sera plus élevé qu’en l’absence d’une telle clause ou d’un tel legs.

En effet, sans clause d'attribution ou de legs (optionnel), les enfants n'héritent que de la nue-propriété de la moitié du logement familial lors du décès du premier parent (l'usufruit revient au survivant sans imposition). Ils payent des droits de succession sur cette nue-propriété. Lors du décès du deuxième parent, l'usufruit s'éteint et ils ne paieront plus de droits de succession dessus. Mais ils hériteront également de la pleine propriété de l'autre moitié du logement familial. Ils payent donc au total des droits de succession sur la moitié de la pleine propriété et sur la moitié de la nue-propriété. Pour chacun de ces deux héritages, des droits de succession seront à payer aux taux progressifs.

Avec une clause d'attribution ou un legs (optionnel), les enfants n'héritent de rien lors du décès du premier parent (et donc ne paient pas de droits de succession). Lors du décès du deuxième parent, ils héritent en pleine propriété de la totalité du logement familial, qui sera généralement imposée selon les tranches tarifaires les plus élevées des droits de succession. Au total, les enfants paieront donc (beaucoup) plus de droits de succession.

Comment pouvez-vous régler ce problème ?

Le survivant peut bien entendu encore élaborer une planification successorale pour le logement familial après le décès de son partenaire. Il peut, par exemple, le vendre et faire don du prix reçu (exonéré d'impôts ou moyennant des droits de donation de 3 % ou 3,3 %) aux enfants. Il peut aussi faire don de ce logement aux enfants en plusieurs "tranches" (les droits de donation qu'ils devront alors payer seront en principe inférieurs aux droits de succession).

Une autre solution consiste à léguer 1 % aux enfants par le biais d'un legs (optionnel). Cela fonctionne de la façon suivante :
Les deux partenaires rédigent un testament par lequel ils attribuent leur part dans le logement familial, par exemple, pour 48 % en pleine propriété à l’un et l’autre et pour 1 % à chacun de leurs deux enfants. De la sorte, le survivant ne payera pas de droits de succession. Chaque enfant payera, lors du décès du premier parent, des droits de succession sur seulement 1 % du logement familial, ce qui représente un montant négligeable.
Le survivant et les enfants sont ensuite propriétaires indivis en pleine propriété. Ils ont la possibilité de se retirer de l'indivision moyennant le paiement de 2,5 % (Région flamande) ou de 1 % (Région wallonne et Bruxelles) de droit de répartition (et donc pas 10 % ou 12,5 % de droit de vente). Le calcul se fait sur la valeur de la pleine propriété.

L'optimisation suivante est possible en limitant l'indivisibilité à la nue-propriété. Si le survivant veut continuer à résider dans le logement familial, il ne peut en effet se retirer de l'indivision que pour la nue-propriété. Il conserve alors 98 % de l’usufruit. Le droit de répartition est alors dû sur la valeur vénale de la pleine propriété. Lors du décès du survivant, son usufruit s'éteint et les enfants reçoivent le logement familial en pleine propriété sans devoir payer de droits de succession supplémentaires. Ainsi, le coût fiscal se rapportant aux deux décès est donc optimisé.

Si le survivant ne veut plus occuper lui-même le logement familial, et si l'un des enfants veut reprendre le logement, tous se retirent de l'indivision en pleine propriété moyennant le paiement de 2,5 % ou 1 % de droit de répartition (calculés ici aussi sur la valeur de la pleine propriété). Le survivant peut aussi vendre avec les enfants le logement familial à un tiers. Le survivant reçoit alors 98 % du prix de vente et les enfants en reçoivent chacun 1 %.

Dans les deux cas, le survivant peut faire don aux enfants du produit de la cession à l'un des enfants ou à un tiers.

En savoir plus ?

Si vous souhaitez recevoir plus d’explications au sujet de la succession, n'hésitez pas à contacter votre Private Banker.