Économie

Le marché immobilier belge en 2023

Wouter Thierie

Wouter Thierie

Économiste ING

Légère correction des prix de l’immobilier en vue.

En bref:

  • Avec la forte hausse des taux d'intérêt et la faible croissance économique, le marché du logement devrait se refroidir, mais la correction devrait être très légère.
  • Nous prévoyons une baisse des prix de 0.5% en 2023.
  • L’efficacité énergétique devient un facteur de plus en plus décisif lors de l’achat d’un logement.
  • Avec la crise énergétique et les réglementations plus strictes en Flandre, les différences de prix en fonction du score énergétique vont s’accroitre.

Philippe Ledent, senior economist, donne ses prévisions pour le marché immobilier belge pour 2023.

La moitié des Belges n'achèteraient plus une maison dont le PEB est mauvais

Les prix de l'énergie étaient élevés l'année dernière et, en dépit de la baisse récente, ils resteront probablement plus élevés en 2023 qu'avant la crise énergétique. Par conséquent une maison économe en énergie garantit naturellement des factures d'énergie beaucoup moins élevées. De nombreux acheteurs tiennent par ailleurs compte des normes plus strictes à venir et préfèrent donc déjà les maisons dotées d'un label plus élevé. D'autres, qui sont prêts à rénover leur propre maison, incluront les coûts de rénovation dans leur budget lors de l'achat d'une maison. Or, le coût des rénovations énergétiques a fortement augmenté l'année dernière en raison de la hausse des prix des matériaux de construction et des coûts de la main-d'oeuvre. Cela exerce une pression supplémentaire sur les prix des logements énergivores. Il faut toutefois souligner qu'une grande partie de ces coûts est déjà prise en compte dans les prix actuels de l'immobilier.

"De nombreux acheteurs tiennent par ailleurs compte des normes plus strictes à venir et préfèrent donc déjà les maisons dotées d'un label plus élevé."

L'accessibilité financière s'est fortement détériorée en 2022, mais une amélioration est attendue en 2023

Nous sommes un peu plus optimistes. Nous prévoyons que l'accessibilité à la propriété s'améliorera en 2023 grâce à la combinaison d'une évolution des prix des logements plus faible que l'inflation et d'une stabilisation des taux hypothécaires. Cela entrainera également une réduction de la surévaluation. Nous nous attendons à ce que l'inflation moyenne tombe à 5,8 % cette année, contre une moyenne de 9,6 % l'année dernière. Si les prix des logements baissent de 0,5% selon nos prévisions, cela équivaut à une baisse de plus de 6% des prix réels. Cela réduit la surévaluation et améliore l'accessibilité financière.

Etude complète

La détérioration de la situation financière des Belges va impacter la demande immobilière

Au troisième trimestre de l'année dernière, les prix de l'immobilier ont encore augmenté de 5,4 % en glissement annuel. Ce chiffre est légèrement inférieur à la croissance de 5,9 % enregistrée au deuxième trimestre. Le refroidissement devrait se poursuivre dans les mois à venir. La hausse des taux hypothécaires, associée à une inflation élevée et à la crise énergétique, ralentira encore, selon notre analyse, le marché du logement en 2023. Dans notre enquête, quatre répondants sur dix ont déclaré s'attendre à une détérioration de leur situation financière au cours de l'année à venir. Cette incertitude va peser sur la demande immobilière. Cela aura, à son tour, un impact négatif sur les prix.

"La hausse des taux hypothécaires, associée à une inflation élevée et à la crise énergétique, ralentira encore le marché du logement en 2023."

Les demandes de crédit à leur plus bas niveau depuis 2014

Le nombre de nouveaux prêts hypothécaires a fortement diminué en 2022. Au cours des 11 premiers mois de l'année, le nombre de nouveaux prêts a été inférieur de 24 % à celui de 2021. Il est peut-être incorrect de comparer l’année écoulée aux années précédentes. Les années 2020 et 2021 ont été exceptionnellement fortes en raison du boom immobilier pendant la pandémie. 2019 a également été une bonne année en raison de la suppression de la prime au logement en Flandre. Mais même par rapport à 2018, le nombre de nouveaux prêts a diminué de 11 % en 2022. Il faut remonter à 2013 pour trouver une année encore plus faible.

La raison principale est bien sûr la forte hausse des taux hypothécaires. Selon les données de marché, le taux moyen pour un prêt sur 20 ans est ainsi passé de 1,4 % il y a un an à 3,4% début 2023. Toutefois, la majeure partie de l’augmentation est à présent derrière nous. En début d'année, les taux hypothécaires pourraient encore augmenter mais, ils devraient ensuite se stabiliser autour des niveaux actuels. La baisse des demandes de prêts est également due en partie à une forte diminution des refinancements.

Les demandes de prêts devraient rester faibles en 2023 également bien qu’un redressement soit attendu progressivement au cours de l'année.


Perspectives pour 2023 : légère correction des prix à l'horizon

Nous nous attendons à ce que les prix baissent quelque peu au cours du premier semestre pour se redresser à partir de l'été. Pour l'ensemble de l'année 2023, nous nous attendons à une légère baisse des prix des logements de 0,5%. De plus, la baisse sera légèrement plus importante pour les logements énergivores. Nous prévoyons que l'écart de prix basé sur le score PEB augmentera en 2023, et ce pour deux raisons. D'une part, la hausse des prix de l'énergie et les réglementations plus strictes renforcent la popularité des modes de vie économes en énergie. D'autre part, il est également devenu beaucoup plus coûteux de rénover une maison.

"Pour l'ensemble de l'année 2023, nous nous attendons à une légère baisse des prix des logements de 0,5%."

En savoir plus ?