Marché immobilier belge : évolutions et perspectives

L'activité sur le marché de l'immobilier a connu un net ralentissement en 2020. Cette baisse était attendue avec la suppression du bonus logement en Flandre à la fin de 2019, mais la crise du coronavirus a évidemment engendré des difficultés supplémentaires. Les prix ont toutefois bien résisté et, contrairement aux prévisions initiales, ont connu une forte hausse pendant la crise du coronavirus. Nous ne disposons pas encore de chiffres officiels, mais nous nous attendons à une augmentation des prix d'environ 5 %. Les prix de l'immobilier sont soutenus, entre autres, par la faiblesse des taux hypothécaires et par les mesures de soutien des revenus.

Il semble en outre que les préférences des Belges en matière de logement aient changé. En effet, davantage de maisons plus grandes et plus chères ont été achetées en 2020, ce qui a également créé une pression supplémentaire à la hausse sur ce segment. La forte progression en temps de crise et la suppression du bonus logement flamand ont également fait doubler la surévaluation des biens immobiliers belges. Pour 2021 et 2022, nous nous attendons à un ralentissement de la croissance des prix, respectivement à 3 % et 2 %.

Malgré la forte contraction de l'économie, les prix de l'immobilier ont connu une hausse importante (estimation ING +5 %). C'est un phénomène que nous observons aussi dans les pays voisins. Pour la Belgique, cette forte progression s'explique par le faible niveau des taux hypothécaires et la présence d'investisseurs, mais aussi par les mesures destinées à soutenir les revenus et la possibilité de différer les remboursements des emprunts hypothécaires.

• Le succès des maisons plus spacieuses et des maisons avec jardin ou terrasse a provoqué une forte croissance des prix dans ce segment. Le montant moyen emprunté pour l'achat d'un logement existant a également connu une augmentation notable en 2020 (+8,1 %).
• Selon la Banque nationale de Belgique, la surévaluation des biens immobiliers a doublé (de 7 % à 13,5 %). Une plus forte surévaluation ne veut pas nécessairement dire que les prix baisseront au cours des prochaines années.
• Nous nous attendons à ce que la croissance des prix ralentisse à 3 % en 2021 et à 2 % en 2022. Les actuelles mesures de soutien du gouvernement sont appelées à disparaître et nous nous attendons à voir le chômage augmenter. Les investisseurs devraient également être un peu moins actifs.

Le secteur de la construction a été lourdement frappé, mais il a connu une belle reprise après le premier confinement.

• Au cours du premier confinement, une entreprise moyenne du secteur de la construction a vu son chiffre d'affaires reculer de pas moins de 45 % (contre 33 % pour une entreprise belge moyenne). Dès lors, la valeur ajoutée dans le secteur de la construction était en Q2 2020 18 % inférieure à celle du quatrième trimestre 2019 (contre -14 % dans les services et l'industrie manufacturière).
• En mai, du fait de l'assouplissement des mesures de confinement, le chiffre d'affaires et la valeur ajoutée créée pour une entreprise moyenne dans le secteur de la construction se sont redressés plus rapidement que la moyenne. Le niveau d'activité économique du secteur de la construction au quatrième trimestre était même supérieur au niveau observé au quatrième trimestre de 2019.

Mais tous les sous-secteurs sont loin de s'être aussi bien rétablis.

• Le premier comme le second confinement ont eu un impact négatif sur les carnets de commandes du sous-secteur de la construction de bâtiments. Ce secteur est particulièrement sensible à la conjoncture économique. Mais, par rapport aux crises précédentes, l'impact négatif sur les carnets de commandes a été plus limité. Le nombre des permis pour les maisons unifamiliales a bien résisté, alors que le nombre des permis pour les appartements a chuté avec la crise. 2021 sera une année pleine d'incertitudes, mais nous tablons toujours sur une reprise de l'activité. Les taux d'intérêt restent bas et le nombre des familles va continuer d’augmenter. La baisse de la TVA sur la démolition et la reconstruction engendrera également un surcroît d'activité. • Dans le sous-secteur des travaux spécialisés de construction, les carnets de commandes se sont bien repris après le premier confinement et ne se sont pas dégradés lors du second. Ce sous-secteur est lié au secteur de la rénovation. Les perspectives pour ce sous-secteur sont plus prometteuses que pour la construction de bâtiments, en raison notamment de la priorité donnée par les pouvoirs publics à l'amélioration de la performance énergétique des habitations.

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