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28 Mars 2018

De nouveaux business models pour la construction ?

Geert Verachtert

Directeur strategie et business development Groep Van Roey

Le glissement de focus du coût initial de la construction du bâtiment vers le coût du bâtiment sur toute sa durée de vie pourrait bien conduire à la création de nouveaux business models.

En bref:
  • Via une nouvelle directive UE, l'attention portée au coût de construction initial des bâtiments va se déplacer davantage vers les coûts d'exploitation pendant toute la durée de vie.

  • Ce n'est pas seulement bon pour l'environnement, cela va permettre de nouveaux business models intéressants pour les entreprises du secteur de la construction.

  • En fin de course, la recyclabilité et la réutilisation deviendront beaucoup plus importantes.

La construction représente 40% de la consommation d'énergie, 35% des émissions de CO2

Dans l'UE, le secteur de la construction représente 40% de la consommation d'énergie, 35% des émissions de CO2, 31% de l'utilisation des matières premières et 33% des déchets. En outre, ces chiffres ne se sont pratiquement pas améliorés ces vingt dernières années ! "Cela montre que de gigantesques améliorations de la productivité peuvent encore être réalisées dans le secteur", indique Geert Verachtert, directeur stratégie et business development du Groep Van Roey, installé à Rijkevorsel. "Il est grand temps que le secteur prenne ses responsabilités, parce que c'est bon pour la société mais aussi parce que c'est un puissant moteur pour une croissance durable."

Du coût d'investissement au coût du cycle de vie
Il ne s'agit plus de "combien coûte ce bâtiment à la réception ?" mais de "combien va coûter ce bâtiment dans les trente prochaines années ?

Cette amélioration pourrait être amorcée par la nouvelle loi européenne sur les adjudications qui établit que lors de l'attribution de contrats, il faut tenir compte non seulement du coût d'investissement initial du bâtiment mais aussi du coût de la totalité de son cycle de vie – y compris l'entretien, les coûts énergétiques et les éventuels coûts de démolition et de recyclage. Geert Verachtert: "Lors de l'attribution de marchés on se focalise aujourd'hui énormément sur les coûts de construction les plus bas possibles. Ce que tout le monde semble oublier, c'est que les coûts d'exploitation d'un bâtiment sont souvent trois fois plus élevés ! Il y a donc dans cette phase beaucoup plus de bénéfices à réaliser que pendant le processus de construction. Il ne s'agit plus de "combien coûte ce bâtiment à la réception ?" mais de "combien va coûter ce bâtiment dans les trente prochaines années ?".

Finis les "one shots"
À l'avenir, nous allons devoir tenir compte des principes circulaires

Les entreprises de construction qui veulent s'engager sur cette voie vont toutefois devoir se réinventer, estime Geert Verachtert, parce que cela va bouleverser leur méthode de travail. "Auparavant, nous travaillions avec des one shots: nous construisions un bâtiment, nous étions payés et nous passions au suivant. À l'avenir, nous allons devoir tenir compte des principes circulaires. Comment pouvons-nous maintenir les coûts d'entretien et énergétiques les plus bas possibles ? Comment pouvons-nous utiliser les matériaux le plus intelligemment possible ? Comment pouvons-nous garder notre flux de déchets le plus petit possible ? Comment veiller, après grosso modo trente ans, à pouvoir facilement donner une nouvelle destination au bâtiment et en recycler ou réutiliser les matériaux?"

Ce qui est évident dès à présent, c'est qu'en tant qu'entreprise de construction vous n'allez pas pouvoir à vous seule répondre à toutes ces interrogations. "Personne ne dispose pour ce faire de toutes les connaissances et de toute l'expertise en interne. Le maître d'ouvrage, l'architecte, l'entrepreneur, les sous-traitants et le gestionnaire des bâtiments doivent être sur la même longueur d'ondes. Après la phase de conception 55% de tous les coûts d'exploitation sont déjà déterminés. À la réception, on en est déjà à 85%. Vous devez donc y réfléchir ensemble.

Je vous donne un exemple: si vous arrivez à limiter les déplacements à pied lors de la conception d'une maison de repos et de soins, vous pouvez peut-être prévoir une infirmière en moins, ce qui permet d'épargner une grosse somme sur une période de 30 ans."

Energy-as-a-Service
La notion de "propriété" va aussi être redéfinie à l'avenir

La notion de "propriété" va aussi être redéfinie à l'avenir, prévoit Geert Verachtert. "Certains éléments du bâtiment ou certaines techniques ne seront plus nécessairement la propriété du maître de l'ouvrage. Cette donnée offre de nouvelles opportunités. Prenons l'exemple d'"energy-as-a-service": un tiers est alors propriétaire de l'installation énergétique. Il a un contrat avec l'utilisateur pour lui fournir de l'électricité, du chauffage et de la climatisation sur une longue période et contre une somme fixe. Ce tiers sera particulièrement motivé pour investir dans l'installation la plus économe en énergie et pour l'entretenir de façon optimale et même l'adapter aux toutes nouvelles évolutions. En effet: plus les coûts d'exploitation sont bas, plus les bénéfices sont grands. L'utilisateur en récolte aussi les fruits à son tour. Non seulement parce qu'il ne doit pas supporter l'investissement initial ni s'occuper de l'entretien mais aussi parce qu'il bénéficie de l'énergie à un coût fixe bas."

Des bâtiments modulaires

Au cours de leur durée de vie, les bâtiments vont plus souvent changer de destination et à la fin de leur durée de vie ils vont plus souvent être démantelés, au lieu d'être démolis. La réutilisation des matériaux devient cruciale. Cela exige non seulement une conception rationnelle au départ mais aussi des techniques de construction plus modulaires et flexibles.

"Nous avons dès lors pris une participation dans une start-up, Bao Living, qui a développé SAM (Smart Adaptive Module), une méthode de construction où, dans chaque appartement individuel, les murs de séparation des locaux humides et le mobilier qui en fait partie (armoires de cuisine et de salles de bain) sont réunis avec toutes les conduites utilitaires dans des volumes préfabriqués pour en faire un seul module central compact. Chaque SAM contient une cuisine et une salle de bain et est équipé de tous les appareils pour le chauffage, la ventilation, l'électricité, l'eau et la domotique. Vous construisez dès lors ces espaces en trois jours maximum, tous les utilitaires compris. Le coût baisse d'au moins 30% et le risque d'erreurs techniques est drastiquement diminué."

L'avenir commence aujourd'hui

Le monde de la construction fait face à une intéressante révolution qui est attisée par le modèle circulaire et l'attention qui en découle pour la limitation de la consommation de matières premières et le recyclage de haute qualité. Pour l'instant, tout est encore dans une phase très peu avancée, mais celui qui ne veut pas rater le train ferait bien d'y réfléchir dès aujourd'hui.