Innovatie

17 oktober 2019

Komt de betaalbaarheid van wonen in gevaar?

Julien Manceaux

Julien Manceaux

Senior Economist ING

Steven Trypsteen

Steven Trypsteen

Economist ING

Hoge grondprijzen, milieunormen, de fiscale context, investeerders op zoek naar rendement... De dalende betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen heeft vele oorzaken. Dat blijkt uit de nieuwe vastgoedstudie van ING.

Meer weten?

Lees de studie of neem contact op met uw Relationship Manager voor een papieren exemplaar.


De betaalbaarheid van woningen is een hot topic, maar vreemd genoeg komt de vastgoedsector zelf amper aan het woord in het debat. Daarom gaf ING de opdracht aan onderzoeksbureau Ipsos om een enquête af te nemen bij vastgoedondernemers over markttrends, financiering, duurzaamheid en nieuwe bedrijfsmodellen.

Geen goede vooruitzichten, ondanks lage rente

Slechts 46% van de ondervraagde ondernemers voorziet een groei van het aantal residentiële projecten, ondanks de gunstige financieringsvoorwaarden.

Verschillende factoren beïnvloeden de activiteit in de vastgoedsector. “De historisch lage rente maakt de markt toegankelijker,” zegt Julien Manceaux. “Daarnaast heeft wetgeving een impact. Zo was er in 2018 een stormloop op bouwvergunningen door de strengere milieunormen vanaf 2019.”

Ook demografische evoluties bepalen de vraag naar woningen. Door de vergrijzing, jonge singles en eenoudergezinnen daalt de gezinsgrootte. Daardoor is er nood aan kleinere woningen en groeit het aantal gezinnen sterker dan voorspeld.

 “Dat compenseert deels het woningoverschot dat we de afgelopen 20 jaar hebben opgebouwd, maar het is duidelijk dat het huidige groeitempo van het woningenpark op lange termijn niet vol te houden is,” aldus Manceaux. “In steden, zoals Brussel of Antwerpen, is er echter geen sprake van een overschot.”


"Het huidige groeitempo van het woningenpark is op lange termijn niet vol te houden"

Grondprijzen en milieunormen drukken betaalbaarheid

Uit de enquête blijkt dat vooral de bouwgrondprijzen en de ecologische normen een negatieve invloed hebben op de betaalbaarheid. “Maar ook de wachttijden voor een bouwvergunning en krapte op de arbeidsmarkt verhogen de bouwkosten,” zegt Steven Trypsteen. “Bovendien blijft de ongelijke fiscale behandeling tussen bestaande en nieuwbouwwoningen een pijnpunt.”

Een verbetering is niet meteen op komst: 81% denkt dat de grondprijzen zullen stijgen. “Maar het effect van hoge grondprijzen op de betaalbaarheid is niet eenduidig,” aldus Trypsteen. “Als de Belgische inflatie 2% bedraagt, zoals de afgelopen 20 jaar, dan toont de enquête aan dat 67% meent dat de grondprijzen minder zullen stijgen dan de inflatie.”

Voorts is de sector het roerend eens: strengere milieunormen stuwen de prijzen de hoogte in. Bijna de helft van de ondervraagden meent dat een passiefhuis 20% duurder is dan een gewone woning. “Uit een andere ING-enquête blijkt dat slechts 7% van de consumenten bereid is die meerkost te betalen,” stelt Trypsteen. “Door de energie-efficiëntie krijgen mensen wel een lagere lopende woonkost, maar het is vaak niet duidelijk hoeveel die zal zijn en wat het effect is op de leencapaciteit.”


"Slechts 7% van de consumenten is bereid om de meerkost van een passiefhuis te betalen"

Kleiner wonen, nieuwe technologie en circulair bouwen

Drie oplossingen liggen voor de hand om nieuwbouw betaalbaar te houden: kleiner wonen, nieuwe technologie en nieuwe bedrijfsmodellen.

Kleiner wonen kan de aankoopprijs van een woning drukken. Ook de meeste ondernemers zien woonoppervlaktes dalen (57% in Wallonië, 73% in Vlaanderen), maar volgens Steven Trypsteen kunnen minimumnormen inzake oppervlaktes een obstakel zijn. “Bovendien is het maar de vraag of de lagere kostprijs van kleinere woningen de hogere grondprijzen in (stads)kernen kan compenseren.” 32% van de consumenten is sowieso niet bereid om kleiner te wonen in ruil voor een centraal gelegen woning.

Nieuwe technologieën kunnen de productiviteit doen stijgen en de kosten drukken, maar in de bouwsector is het moeilijk die te introduceren door onder andere de plaatsgebonden productie. “Digitale technieken zoals het Bouw Informatie Model (BIM) kunnen fouten voortijdig opsporen en zo onnodige kosten vermijden,” zegt Trypsteen. Slechts 8% van de ondervraagden gebruikt al BIM. 

BIM kan ook alle materiaalgebruik bijhouden. “Dat stimuleert hergebruik en circulair bouwen,” stelt Trypsteen. “Maar liefst 53% van de ondervraagden weet niet wat circulair bouwen betekent.” Ook nieuwe financierings- en bedrijfsmodellen zoals esco’s (Energy Service Company) en design-build-finance-maintenance hanteren circulaire principes. “De eigenaar staat in voor het onderhoud van de eigendom. Zo wordt ons woningenpark duurzamer en betaalbaarder.”

"Digitale technieken zoals het Bouw Informatie Model (BIM) kunnen fouten voortijdig opsporen en zo onnodige kosten vermijden"

Betaalbaarheid en particulier eigenaarschap daalt

72% van de vastgoedondernemers denkt dat nieuwbouwwoningen minder betaalbaar zullen worden. Dat is volgens de sector reden nummer één voor het dalende eigenaarschap de komende tien jaar. 

“Nieuwe technologieën en nieuwe bedrijfsmodellen kunnen woningen betaalbaar houden, maar niet elk vastgoedbedrijf zal die kosten kunnen dragen,” besluit Julien Manceaux. “We gaan daarom akkoord met de verwachting van de sector dat er zich een consolidatie zal voltrekken.”

Meer weten?

Lees de studie of neem contact op met uw Relationship Manager voor een papieren exemplaar.