Groei

8 maart 2017

Onroerende leasing, ook voor rusthuizen

Directeur Joost Ham van De Vlietoever wzc heeft voor de bouw van een nieuw woon- en zorgcentrum in Ruisbroek (Bornem) een onroerende leasing afgesloten bij ING. “We hebben niet enkel gekozen voor de bank met de scherpste tarieven, maar ook voor de bank die met ons mee denkt!” Ontdek het complete interview.

Het nieuwe woon- en zorgcentrum in Ruisbroek, met plaats voor 120 bewoners, kost tien miljoen euro. Wist directeur Joost Ham meteen hoeveel geld hij precies nodig had? “Eigenlijk wel, ja. We werken samen met de Antwerpse firma Ibens, die gespecialiseerd is in woonprojecten voor personen met een behoefte aan dienstverlening en zorgondersteuning. Ibens heeft ons verzekerd dat er niet zou worden afgeweken van de initieel afgesproken kostprijs voor de nieuwbouw. Alle eventuele extra kosten zijn voor hun rekening.”

Hebt u lang gezocht naar een geschikte financiële partner?

“We hebben, zoals dat hoort, de markt bevraagd”, legt Ham uit. ‘We zijn eerst en vooral bij onze huisbankier gaan aankloppen. Die stelde ons zowel een financieringskrediet als een onroerende leasing voor als mogelijke oplossing. Bij de andere grote banken hoorden we ongeveer hetzelfde verhaal. ING had uiteindelijk het beste en het scherpste voorstel.”

Hebt u louter gekozen op basis van financiële argumenten?

Bij ING kregen we één vast aanspreekpunt toegewezen. Dat sprak me erg aan. “Neen, zeker niet. Hoewel we voor verschillende onderdelen van ons financieringsproject met verschillende departementen van de bank moesten onderhandelen, kregen we bij ING één vast aanspreekpunt toegewezen. Dat sprak me erg aan”, vertelt Ham. “Inez De Vrome, onze relatiebeheerder, speelde alle gegevens door naar de juiste afdeling binnen ING en koppelde terug naar ons. Dat heeft ons een pak kopzorgen en tijdverlies bespaard.”

“ING is een bank die met ons mee denkt. Concreet? Naast de onroerende leasing voor de nieuwbouw hebben we ook een kaskrediet gekregen om de exploitatie van ons zorg- en wooncentrum tijdens het eerste jaar te kunnen bekostigen. Daarvoor moet je bij verschillende departementen van een financiële instelling zijn. Wanneer je een woon- en zorgcentrum opent, krijg je niet meteen RIZIV-middelen om je personeel te kunnen betalen. Het eerste jaar van de exploitatie moet je grotendeels zelf financieren. ING helpt ons om dat eerste jaar te overbruggen.”

Wat zijn voor u de voordelen van een onroerende leasing?

Bij een onroerende leasing heb je de keuze om aan het einde van de betalingstermijn het gebouw aan te kopen of te blijven huren. Dat geeft je bewegingsvrijheid.“Anders dan bij een investeringskrediet, kan je bij een onroerende leasing de btw spreiden over de volledige betalingstermijn. Op de nieuwbouw voor een erkend woon- en zorgcentrum geldt een btw-tarief van 12 procent. Als we dat bedrag – in ons geval meer dan een miljoen euro – in één keer moeten betalen, slaan we meteen een grote financiële put”, legt Ham uit.

“Een tweede belangrijk voordeel: de minimale eigen inbreng is kleiner bij een onroerende leasing dan bij een investeringskrediet. Wij hebben geen grote financiële reserves, dus dat kwam goed van pas. Het volstond om te kunnen aantonen dat we onze woon- en zorgcentra al vijftien jaar met succes runnen.”

“We hebben de voor- en nadelen van verschillende financieringsvormen onderzocht. We kwamen al snel uit bij een investeringskrediet of een onroerende leasing. Een onroerende leasing heeft wel gelijkenissen met een investeringskrediet, in die zin dat je maandelijks of driemaandelijks kapitaal aflost. Het verschil zit hem in de keuze om aan het einde van de betalingstermijn het gebouw aan te kopen of te blijven huren. Die keuzemogelijkheid geeft je bewegingsvrijheid.”

“Een laatste voordeel: een operationele onroerende leasing komt niet op de balans van de vennootschap. Als je een investeringskrediet aangaat, komt het gebouw op het actief van je balans en de schuld op het passief. Bij een onroerende leasing dus niet. Dat biedt het voordeel dat je balans minder zwaar is, wat het makkelijker maakt om in de toekomst bijkomende investeringen te financieren.”

Als u aan het einde van de afbetalingstermijn de aankoopoptie niet licht, blijft ING eigenaar van het gebouw. Wat als de bank dan beslist om het gebouw te verkopen?

“In onze overeenkomst met ING staat dat zoiets niet mogelijk is. Behalve als wij beslissen om uit het gebouw te trekken. De bank kan ons dus niet zomaar aan de deur zetten. Nu, voor een goed begrip: de aankoopoptie is zo voordelig, dat ik gek zou zijn om die niet te lichten.”

Hebt u tijdens het traject naar de investering nuttig advies gekregen van ING?

“Ik ben van opleiding kinesist, mijn echtgenote is verpleegkundige. We zijn geen fiscalisten”, geeft Ham toe. “Hoewel we niet aan ons eerste project toe zijn, kunnen we financieel advies goed gebruiken. ING heeft ons altijd heel duidelijk en helder advies gegeven. We hebben ook veel steun gehad aan Ibens, die bij alle gesprekken met de bank aanwezig was. Het bedrijf leverde objectief en onpartijdig advies, het had immers geen enkel voordeel bij de ene of andere financieringsvorm of keuze van bank. Een betrouwbare partner.”

Hoeveel tijd zat er tussen de aanvraag en de toekenning van het leasingcontract?

“Het hele traject heeft ongeveer zes maanden in beslag genomen. Eerst zijn we te rade gegaan bij verschillende banken. Vooraleer we de keuze hadden gemaakt voor een bepaalde formule, waren er al twee maanden verstreken. Vervolgens hebben we ongeveer twee maanden onderhandeld met twee banken, om uiteindelijk te kiezen voor ING. Tot slot moest alles notarieel worden vastgelegd.”

Woon- en zorgcentra zijn een groeiende markt. Heeft u nog verdere uitbreidingsplannen?

“Jazeker, we willen nog een derde woon- en zorgcentrum openen in de regio Klein-Brabant. Die plannen zijn concreet, alleen heeft Vlaams minister van Welzijn en Volksgezondheid Jo Vandeurzen een beddenstop afgekondigd voor de woon- en zorgcentra. Tot nader order worden er geen voorafgaande vergunningen meer toegekend, omdat er geen financiering voor is binnen de Vlaamse regering. Wij willen wel groeien, maar voorlopig kan dat dus niet. Zodra de beddenstop opgeheven wordt, hopen wij uiteraard om rechtszekerheid te krijgen omtrent een erkenning en onze plannen alsnog te verwezenlijken.”

En nu?

U zit in de openbare en non-profitsector. Dan staan onze Relationship Managers en National Managers voor u klaar om de uitdagingen waarmee u geconfronteerd wordt, het hoofd te bieden.

Raadpleeg de lijst van contactpersonen of stuur ons een e-mail.