Ascencio
Rol van ING :
  • Sole Global Coordinator
  • Joint Bookrunner

Andere managers aan het woord

 

Marc Brisack

Algemeen directeur van Ascencio

Michèle Delvaux

Financiële directeur van Ascencio

Stéphanie Vanden Broecke

Juridisch directeur van Ascencio

 

ASCENCIO DOET BELANGRIJKE OVERNAMES, VERHOOGT ZIJN KAPITAAL EN OPTIMALISEERT HET RESULTAAT PER AANDEEL

Ascencio is een jonge beleggingsvennootschap met vast kapitaal in vastgoed. De bevak, op de beurs sinds februari 2007, is gespecialiseerd in winkelpanden aan stadsranden in België en Frankrijk, meer bepaald op de as Parijs-Lyon-Zuid-Oost-Frankrijk. Ascencio heeft er 30% van zijn portfolio. Dat bedraagt vandaag bijna een half miljard euro, of het drievoud van het portfolio bij de beursgang. De bevak is ontstaan uit de retailgroep Mestdagh. “De familie Mestdagh is nog steeds erg aanwezig binnen Ascencio. Carl Mestdagh is voorzitter van de raad van bestuur, de familie heeft 25% van het kapitaal in handen en de supermarkten die door de groep worden uitgebaat zijn goed voor ongeveer 10% van de huuropbrengsten van de bevak”, legt algemeen directeur Marc Brisack uit.

De uitdaging van Ascencio: in een concurrentiële markt de ontwikkeling van het portfolio garanderen

Er is een consolidatie aan de gang in de sector van het commerciële vastgoed. In vergelijking met het kantoorvastgoed, waar de investeringen en de panden doorgaans groter zijn, zijn er in commercieel vastgoed meer spelers op de markt. In zijn niche van activa tussen 10 en 30 miljoen euro komt Ascencio niet alleen andere vastgoedbevaks maar ook ‘family offices’ tegen. “Naast die toegenomen concurrentie zijn ook de marktomstandigheden moeilijker geworden”, gaat Marc Brisack verder. “In Frankrijk bijvoorbeeld hebben vele winkels hun omzet zien dalen door de lagere consumptie. In die omstandigheden kunt u geen verhogingen opleggen bij de vernieuwing van de huurovereenkomst. In België is het dan weer de loonkost die stijgt ten nadele van de marge. Desalniettemin is de sector van commercieel vastgoed redelijk stabiel. Wij hebben een bezettingsgraad van 97%. De kracht van Ascencio schuilt in de uitgebreide kennis van de sector en begeleiding.”

Om de groeiambities te realiseren, moet Ascensio dus zijn portfolio uitbreiden. In oktober 2013 diende een niet te missen opportuniteit zich aan op de Belgische markt. Cora verkocht een dertigtal commerciële ruimten rond zijn winkelcentra.

“Het betrof een investering van 80 miljoen euro”, geeft Michèle Delvaux, CFO van de bevak, aan. “Bovendien werkten we parallel ook aan een tweede, weliswaar kleiner, overnamedossier: de aankoop van een retail park – de handelsformule die we verkiezen – in het Franse Châlons-sur-Saône”, pikt Stéphanie Vanden Broecke, juridisch directeur, in. “Die acquisitie bedroeg 20 miljoen euro. In een maand tijd gingen we 100 miljoen euro uitgeven, waarmee we het portfolio van Ascencio met een derde zouden uitbreiden.”

“Na die operaties overschreden we onze schuldratio van 56%. Het sectorgemiddelde schommelt tussen 50 en 55%. Een kapitaalsverhoging drong zich op”, legt Michèle Delvaux uit.

De oplossing die Ascencio verkoos: bridge loan, langetermijnkrediet en kapitaalsverhoging

Cora legde strenge eisen op voor de aankoop van zijn activa. De offertes mochten geen opschortingsclausule bevatten in geval van ontbrekende financiering. Ascencio, dat zich hoofdzakelijk via bancair krediet financiert, sprak zijn bestaande financiële partners aan en kreeg twee concrete offertes.

“ING stelde ons meteen voor om een bridge loan ter beschikking te stellen, een brugkrediet dat ons zou toelaten om de volledige acquisitie te financieren. Meteen erna zouden we kapitaal ophalen op de beurs, zodat we onder meer de bridge loan zouden kunnen terugbetalen. Onze schuldpositie zou ook zakken van 56% door de mogelijke overname van Cora’s activa, tot minder dan 50%, een drempel die we niet duurzaam willen overschrijden”, verklaart Michèle Delvaux. “ING’s marge was bijzonder competitief en de bank garandeerde het volledige brugkrediet.”

“Bovendien”, voegt Marc Brisack daaraan toe, “kent ING het huis en onze sector goed. Ze begrepen meteen dat dit voor Ascencio een unieke opportuniteit was.”

In zulke gevallen is het zaak om kort op de bal te spelen. “Dankzij de experts van ING zijn we erin geslaagd om de scherpe deadline te halen”, aldus Michèle Delvaux. Uiteindelijk droeg ING met 45 miljoen euro het grootste deel van de tijdelijke financiering. Een andere Belgische bank nam de tweede schijf van 20 miljoen voor haar rekening. Het saldo van 20 miljoen plaatste Ascencio in langetermijnfinanciering, onder meer bij ING. De vastgoedbevak wilde niet enkel met een langetermijnkrediet werken aangezien de kapitaalsverhoging vers geld zou opleveren. De formule met bridge loan was ideaal.

De voordelen voor Ascencio : portfolio een derde groter, beter resultaat per aandeel

Ascencio kon deelnemen aan de aanbesteding en beantwoordde ook aan de voorwaarden van Cora. Zo wist het de markt binnen te halen. “ING schonk ons het vertrouwen waar we om vroegen. Weet u, het is vandaag de dag niet eenvoudig om een partner te vinden die u het volledige bedrag van 80 miljoen euro wil lenen om uw portfolio met een derde te vergroten. ING was daartoe bereid. Zelfs al hebben we uiteindelijk beslist om een tweede bankier aan boord te halen om het risico te verdelen en een evenwichtige relatie te behouden met onze partners”, zegt Stéphanie Vanden Broecke. “We zijn bijzonder verheugd met deze financiële operatie want het gaat over kwaliteitsactiva die perfect aansluiten bij onze activiteit.”

Intussen is Ascencio er ook in geslaagd om een vertrouwensrelatie op te bouwen met Cora. Marc Brisack: “Het was geen loutere verkoop- en aankooptransactie. Het gaat om een langetermijnsamenwerking aangezien Cora eigenaar is gebleven van zijn hypermarkten. We hebben elke maand gezamenlijke vergaderingen waar we onze ideeën met hen delen. Allicht heeft ook onze sectorkennis hun beslissing in ons voordeel beïnvloed. Bovendien hadden we al een succesvolle testcase achter de rug met de Groep Cora. In december 2011 kochten we het retail park van Caen over van Cora Frankrijk’s immobiliënvennootschap.”

De opeenvolgende overnames weerspiegelen Ascencio’s ambities. Het wil op termijn - er is geen specifieke deadline - een portfolio van een miljard euro behalen. “Dat is een optimale grootte”, meent Marc Brisack. “Door het portfolio te vergroten zonder evenwel de omvang van het team te verdubbelen, willen we de best mogelijke marge scoren.”

ING nam ook de rol op van global coordinator voor de kapitaalsverhoging die Ascencio eind maart realiseerde. Door meer dan 80 miljoen euro op te halen, zorgde de bevak voor een eerste zuurstofreserve. De transactie zorgde voor visibiliteit en Ascencio kan nieuwe investeringen analyseren om zijn groeistrategie voort te zetten.

De aandeelhouders hebben de oproep van de vennootschap positief beantwoord en kunnen zich ook tevreden achten. “Als we de kapitaalsverhoging hadden doorgevoerd voor de transactie met Cora, was het resultaat per aandeel gedaald in het nadeel van de aandeelhouders”, legt Marc Brisack uit. “Vandaag is het aandeel winstgevend en zijn we dus in staat om ons groeischema aan te houden.” Brisack is tevreden dat hij het aandeelhouderschap versterkte en uitbreidde. Door de samenwerking met trouwe aandeelhouders te bestendigen en parallel ook nieuwe aandeelhouders aan te trekken, zaait de organisatie de zaadjes om nieuwe groei te ontwikkelen. “In de kern hebben we de positie van de organisatie versterkt. We willen dus opnieuw investeren in België of Frankrijk, maar we hoeven niet overhaast tewerk te gaan.”

 

Andere managers aan het woord

 

Luc De Mey

Lees het artikel

 

Fabrice Heughebaert

Lees het artikel