Aedifica
Deal amount:
100 million euros
ING's role:
Joint Global Coordinator &
Joint Bookrunner

Andere managers aan het woord

Stefaan Gielens  

Stefaan Gielens

CEO van Aedifica

Onderschat de zaken niet en laat je omringen door de nodige experten 

CEO Stefaan Gielens: “Strategisch marktinzicht is alles”

Aedifica is een jonge, snel groeiende vastgoedbevak. Eind vorig jaar trok de bevak de aandacht door de grootste publieke kapitaalverhoging van het jaar uit te voeren. Dankzij de uitgifte van nieuwe aandelen slaagde de bevak erin maar liefst 100 miljoen euro vers kapitaal op te halen. De keuze van Aedifica om te werken met een systeem van voorkeurrechten bleek een succes.

Sinds zijn beursgang in 2006 is de vastgoedbevak Aedifica gegroeid als kool: zijn portefeuille steeg van om en bij de 186 miljoen euro tot meer dan 600 miljoen euro. Rekening houdend met de op stapel staande projecten mag daar nog een kleine 150 miljoen euro worden bijgeteld.

De bevak investeert vooral in residentiële, collectieve huisvesting zoals woon-zorgcentra, rustoorden en appartementsgebouwen. Daarbij laat het management, met Stefaan Gielens als CEO, zich leiden door 2 drijfveren: de de toenemende verstedelijking en de vergrijzing. Stefaan Gielens: “We zien dat er in de steden een grote vraag naar nieuwe wooneenheden is. Daarnaast leidt de toenemende vergrijzing tot een grotere behoefte aan rusthuisbedden of serviceflats.” Stefaan Gielens is er gerust op: “We richten ons op een enorme groeimarkt. Het aantal 80-plussers zal in België bijvoorbeeld stijgen van 5 % in 2010 naar 10% in 2050.”

Maar om te groeien en te kunnen blijven investeren, is nieuw kapitaal onontbeerlijk. In 2010 deed Aedifica al een eerste kapitaalverhoging waarmee de bevak 67 miljoen euro ophaalde. In 2012 volgde de tweede kapitaalverhoging die resulteerde in een kleine 100 miljoen euro. Bij beide transacties koos Aedifica voor een kapitaalverhoging met voorkeurrechten voor de bestaande aandeelhouders. Zeker in 2012 bleek dat een succesvolle formule: tijdens de inschrijvingsperiode met voorkeurrecht tekenden de beleggers in op 2.380.650 nieuwe aandelen. Dat was goed voor 88,24% van het aangeboden maximumaantal. Nadien volgde een succesvolle private plaatsing van scrips (niet-uitgeoefende inschrijvingsrechten) aan institutionele beleggers. De kopers van de scrips tekenden in op 317.127 aandelen, wat erop neerkwam dat alle 2.697.777 aandelen de deur uitgingen. Zo verzamelde de vastgoedbevak 99,8 miljoen aan vers kapitaal.

Nood aan vers kapitaal

De redenen waarom een bevak vers kapitaal nodig heeft, kunnen zowel van juridisch-technische als strategische aard zijn. De eerste heeft te maken met het specifieke statuut van een vastgoedbevak. De bevak geniet een roerende voorheffing van 15% op voorwaarde dat 80% van zijn portefeuille in residentieel vastgoed binnen Europa is geïnvesteerd. De schuldgraad mag daarbij wettelijk gezien niet groter zijn dan 65%. Het management van Aedifica mikt zelf op een schuldgraad van 50 tot 55%. CEO Stefaan Gielens: “Veel lager is niet goed, want dan bestaat het gevaar dat de aandelen verwateren. In 2012 hadden we niet veel marge over op onze schuldgraad, dus om te kunnen groeien was vers kapitaal nodig.”

De tweede vraag die de bevak zich stelde was: is het echt wel nodig om te groeien? Het antwoord was volmondig ”ja”. Stefaan Gielens: “Ten eerste waren we nog te jong en te klein om niet te moeten groeien. In België zijn we ondertussen de vijfde vastgoedbevak, maar Europees gezien zijn we nog een kleine speler. Je moet weten dat belangrijke investeerders, bijvoorbeeld de grote pensioenfondsen, toch een zekere liquiditeit verlangen – laat ons zeggen een marktkapitalisatie van minstens 500 miljoen euro – vooraleer ze substantiële bedragen willen investeren. Ten tweede moet je naar de marktomstandigheden kijken. Het heeft weinig zin vers kapitaal op te halen als je het vervolgens niet kunt investeren. Dat leidt alleen maar tot een verwatering van de winst of het nettoresultaat. Maar de vooruitzichten zijn op dat vlak veelbelovend: de 2 sectoren waarop we mikken – woon-zorgcentra en appartementsgebouwen in grote steden als Brussel en Antwerpen – zijn booming markten.”

Voorkeurrechten

Aedifica koos bewust voor een kapitaalverhoging met voorkeursrechten. In 2010 was dat nog een vrij eenvoudige keuze: door de wettelijke beperkingen die dan voor vastgoedbevaks golden, waren er geen andere opties. Tegen 2012 was de wetgeving al wat versoepeld. Toen dienden zich al meerdere opties aan. “Als vastgoedbevak kun je altijd extra kapitaal verwerven door een verkoper van onroerend goed of een vastgoedvennootschap ervan proberen te overtuigen om het onroerende goed in de bevak in te brengen en zich met aandelen te laten vergoeden. Het probleem daarbij is dat het dan meestal gaat om kleinere bedragen en dat je zo’n operatie moeilijk kunt sturen: je gaat in op de opportuniteit wanneer die zich aandient”, zo zegt Stefaan Gielens.

Wat je vandaag meer en meer ziet, is dat sommige vastgoedbevaks toch op die manier grote operaties uitvoeren. Ze laten vastgoedpaketten in aandelen omzetten. Vervolgens plaatsen degenen die de aandelen verwerven, deze aandelen via private placementop de markt van institutionele beleggers. Maar het succes van een dergelijke operatie hangt af van de mate waarin je aandeel door de institutionele beleggers gegeerd is, en daarvoor is een zekere liquiditeit nodig. Stefaan Gielens: “Aedifica kon al een goede track record voorleggen, maar was voor zo’n operatie nog een te kleine speler. Bovendien bood de keuze voor een kapitaalverhoging met voorkeurrechten het grote voordeel dat we de inspanningen van onze aandeelhouders, die voor Aedifica zeer belangrijk zijn, konden belonen. Als je kiest voor een transactie met institutionele investeerders zet je je retailpubliek voor een stuk buitenspel. Kies je voor een systeem met voorkeurrechten (waarbij je de bestaande aandeelhouders de mogelijkheid biedt om nieuwe aandelen te verwerven met een korting), dan betrek je hen ten volle bij de groei van de onderneming. Dat wordt gewaardeerd.”

Risico’s

Zoals de meeste beursoperaties, is ook het systeem waarvoor Aedifica koos, niet zonder risico’s. Ten eerste staat tegenover een dergelijke operatie een kostprijs. Het is een technisch en juridisch gecompliceerde materie die de inzet vraagt van heel wat experts. Ten tweede vergt de operatie een vrij grote voorbereidingstijd, wat ook marktrisico’s met zich meebrengt. Stefaan Gielens: “Onze voorbereidingstijd nam toch makkelijk een drietal maanden in beslag. Ook de inschrijvingsperiode zelf, waarvoor een wettelijk minimum is voorzien, kan uitlopen tot een aantal weken. Als er tussen de openbaarmaking van de uitgifteprijs en de afsluiting van de inschrijvingsperiode iets gebeurt op de beurs waardoor de prijs van je aandeel onder de uitgifteprijs zakt, dan is heel de operatie voor niets geweest. Dat was bij ons gelukkig niet het geval, integendeel.”

De aandeelhouders van Aedifica hebben 2 keer voordeel gehaald uit de operatie. In 2012 hadden de niet-uitgevoerde voorkeurrechten die onder de vorm van scrips aan institutionelen werden aangeboden, zelfs een hogere notering dan de laatst genoteerde koers van het voorkeurrecht. Na de operatie steeg de koers van het aandeel vrij snel naar hetzelfde niveau als de koers van het aandeel voor de operatie. Dat was een opsteker. Stefaan Gielens: “Het hangt samen met de korting die je toekent aan je aandeel. Is die hoog, dan zul je de aandelen makkelijker verkocht krijgen. Maar verkoop je te veel aandelen, dan leidt dat tot een verwatering. Als management moet je dan achteraf veel zwaardere inspanningen doen om met investeringen tot eenzelfde resultaat te komen.”
Volgens Stefaan Gielens komt het erop aan om het juiste evenwicht te bereiken, rekening houdend met de aandeelhouders en de marktomstandigheden. “We merkten wel dat we door het succes van onze operatie in 2010 konden rekenen op meer goodwill van institutionele investeerders in 2012. Dat komt omdat investeerders weten dat we de dingen doen vanuit een strategisch groeiobjectief, en niet om, bijvoorbeeld, onze schulden te herschikken. Het is een positief verhaal, en dat pikt de markt graag op.”

Diversificatie

Om ook in de toekomst het vertrouwen van investeerders te kunnen behouden, koos Aedifica voor een strategie van geografische diversificatie. Wie actief is in de sector van vastgoed, en meer bepaald de woon-zorgcentra, kan daar niet buiten. De laatste jaren heeft zich in de sector van rustoorden immers een consolidatiegolf op gang getrokken waarbij grote en kleine spelers elkaar overnemen of samengaan. Stefaan Gielens: “We kunnen het ons niet veroorloven dat onze rustoorden in Brussel morgen bij wijze van spreken vanuit Parijs om efficiëntieredenen gesloten worden. Om sterk te zijn, moeten we meegaan in de golf van internationalisering.” Aedifica voegde de daad bij het woord: dit jaar nam het een eerste woon-zorgcentrum in Duitsland over.

Naast een geografische diversificatie, is ook een diversificatie in producten voor Aedifica een optie. De focus blijft in de eerste plaats op woon-zorgcentra en appartementsgebouwen in de steden. Hotels zijn onder meer door de crisis minder interessant geworden voor de vastgoedbevak. Wel kijkt de bevak uit naar nog andere vastgoedproducten, zoals de markt van de collectieve studentenhuizen. Ze doen dat evenwel met de nodige voorzichtigheid. Er zijn immers tekenen dat dit segment in de markt snel verzadigd zal zijn. Stefaan Gielens gelooft wel heel sterk in de brede markt van residentieel vastgoed met een zorgaspect. Serviceflats bijvoorbeeld. Of wooncentra voor bijvoorbeeld mentaal gehandicapten. Aedifica heeft inmiddels zo’n centrum in zijn portefeuille zitten.

Ruimte?

Na de eerste kapitaalverhoging van 2010, volgde al snel die van 2012. Komt er nu snel een derde? Aedifica kan nog tussen de 100 en de 200 miljoen euro investeren. Stefaan Gielens: “We moeten zien dat we evolueren naar een optimale schuldgraad. Na de transactie in 2012 is die vandaag tot 36% gezakt, maar ideaal schommelt die tussen 50 en 55%. Ik denk alleszins dat we het potentieel hebben om op middellange termijn uit te groeien tot een bevak van 1 miljard euro. Vroeg of laat zullen we nieuw kapitaal nodig hebben. Hoe of wanneer dat moment zich aandient, zal afhangen van de marktomstandigheden.”

Die marktomstandigheden zijn voor de jonge bevak ondertussen veranderd want in maart jongsleden is Aedifica in de EPRA-indexen opgenomen. Dat is de meest gebruikte Europese investeringsindex voor beursgenoteerd vastgoed. De kapitaalverhoging van eind 2012 speelde daarbij een doorslaggevende rol. Die opname is belangrijk, want het wekt extra vertrouwen op bij zowel aandeelhouders als investeerders. Na de bekendmaking steeg het aandeel meteen. Stefaan Gielens: “We merken sindsdien dat grote investeerders veel meer geïnteresseerd zijn in onze roadshows dan vroeger. Plots krijgen we ook de aandacht van bepaalde banken en analisten, die ons eerder veel minder of niet zagen staan. De kans bestaat dus dat we grotere bedragen zullen kunnen ophalen bij investeerders, maar, opnieuw, op voorwaarde dat de markt het toelaat om de nodige investeringen te kunnen doen. Anders zien de aandeelhouders hun dividend alleen maar dalen.”

Advies

Of Stefaan Gielens nog advies heeft voor iemand die dezelfde operatie overweegt? “Twee dingen. Ten eerste: onderschat de zaken niet. Neem voldoende voorbereidingstijd en laat je omringen door de juiste experts. Ten tweede: zorg ervoor dat je equity-verhaal goed zit. Het allerbelangrijkste is dat je tijdens de roadshows de investeerders overtuigt en dat de groeistrategie klopt. En daar komt geen marketing bij kijken, het gaat om marktinzicht en te weten waarmee je bezig bent. Wie dat kan overbrengen bij investeerders, die zal veel kunnen bereiken.”

Andere managers aan het woord

Michel Moortgat  

Michel Moortgat

Lees het artikel

Lucas Barry  

Lucas Barry

Lees het artikel