ECONOMIE

26 juni 2017

Vlaams bouwmeester: “Laat u niet verrassen door de betonstop”


Zelfs zonder de aangekondigde betonstop zijn slecht gelegen bouwgronden nu al spontaan waarde aan het verliezen. Eigenaars kunnen maar beter snel anticiperen. Dat zei Vlaams bouwmeester Leo Van Broeck op de officiële kick-off van de Real Estate Community Voka Kempen.

De Real Estate Community van Voka Kempen is een initiatief van een dertigtal professionals uit de Kempense vastgoedsector, gesteund door ING. Via regelmatige bijeenkomsten willen de leden van de community elkaar versterken en inspireren. Gastspreker op het exclusief startmoment eind maart, met zo’n 135 aanwezigen, was Vlaams bouwmeester Leo Van Broeck.

Te onthouden
  • Vanaf 2040 treedt de bouwstop in: dan mag er geen nieuwe open ruimte meer gebruikt worden om te bouwen.
  • Maar veranderingen zijn nu al merkbaar. Er wordt vandaag al kleiner, dichter en hoger gebouwd.
  • Volgens Leo Van Broeck is de waarde van slecht gelegen woningen nu al aan het verdampen.
  • Eigenaars kunnen maar beter snel anticiperen.

Weinig voorzieningen, slecht bereikbaar

Leo Van Broeck legde uit wat slecht gelegen bouwgronden kenmerkt:

  • niet goed bereikbaar met het openbaar vervoer
  • weinig basisvoorzieningen in de buurt (scholen, kinderdagverblijven, winkels, dokters, ...)

In Vlaanderen staat zo’n 36.000 hectare gedefinieerd als slecht gelegen, goed voor ongeveer de helft van de nog beschikbare bouwgrond.

"Hoe verder mensen van voorzieningen wonen, hoe meer auto’s en files, en hoe slechter de luchtkwaliteit."

“Daar nog bouwen zou bijzonder nefast zijn. Want dergelijke afgelegen woningen hebben al enorme economische en ecologische schade veroorzaakt. Hoe verder mensen van voorzieningen wonen, hoe meer auto’s en files, en hoe slechter de luchtkwaliteit. De kosten van de nutsvoorzieningen zijn hoger, en het vergroot de kans op overstromingen”, aldus Leo Van Broeck.

Witboek kondigt betonstop aan

Om te voorkomen dat deze problemen nog groter worden, keurde de Vlaamse Regering eind 2016 het Witboek voor een nieuw Beleidsplan Ruimte Vlaanderen goed. Daarmee wil de Vlaamse overheid vanaf 2040 geen extra open ruimte meer innemen.

Het Witboek wordt ook de ‘betonstop’ genoemd, maar die term klopt niet helemaal. Na 2040 mag er nog gebouwd worden, maar dan moet het wel hoger en dichter, en op gronden waar al een gebouw stond. En als er toch nog open ruimte ingenomen wordt, moet dat elders gecompenseerd worden.

Het einddoel van het Witboek is dat de Vlamingen dichter bij elkaar wonen, in dorpskernen en in de stad. Dus niet meer morsen met open ruimte: geen verlinting en ruimtelijke verrommeling meer, noch verkavelingen in landelijke gebieden.

Betonstop realiseert zich nu al

2040 lijkt nog een eind weg, maar de betonstop begint zich eigenlijk nu al spontaan te realiseren. Ten eerste omdat er vanaf 2025 maar 3 hectare per dag meer mag aangesneden worden, terwijl dat vandaag nog 6 hectare per dag is. Maar ook omdat er vandaag al tal van initiatieven genomen worden.

Leo Van Broeck: “Er zijn talloze voorbeelden. Ik ken mensen in Maasmechelen die een aanpalend stuk bouwgrond hebben gekocht om die te laten verwilderen tot natuur. Veel steden en gemeenten kiezen er zelf voor om bepaalde woonuitbreidingsgebieden niet meer te ontwikkelen. Bouwpromotoren zoals Matexi verleggen al een aantal jaar de focus van landelijke verkavelingen naar binnenstedelijke herontwikkelingsprojecten. Wonen in de stad wordt steeds populairder.”

Beter geen complexe regelgeving
"Regels werken niet. Beter is om in te spelen op financiële incentives en de levenskwaliteit."

Begin 2018 zou het Witboek moeten omgezet zijn in concrete regelgeving. Volgens Leo Van Broeck moet er geen detaillistische wetgeving worden uitgewerkt. “Regels werken niet. Beter is om in te spelen op financiële incentives en de levenskwaliteit. Maar dat moet wel langzaam gebeuren om de markt niet te ontwrichten. De volledige uitvoering van het Witboek zal ongeveer twee afschrijvingstermijnen van vastgoed duren, dus ongeveer 60 jaar.”

Financiële incentives

Qua financiële incentives denkt Leo Van Broeck bijvoorbeeld aan fiscale maatregelen zoals een hogere woonbonus of geleidelijk aan een lager kadastraal inkomen invoeren voor mensen die in de stad of in een dorpskern wonen of gaan wonen.

Ook kan de Vlaamse overheid het duurder maken om nutsleidingen aan te leggen naar afgelegen gebieden. Verder zou de financiering van de gemeenten moeten herzien worden, zodat ze enerzijds minder baat bij hebben om jonge bouwers aan te trekken en anderzijds beter vergoed worden voor de creatie van natuur en landbouwgebied.

Eigenaars kijken ook bezorgd uit naar de compensatieregeling als ze straks niet meer mogen bouwen op hun gronden. Vlaams minister Bart Tommelein liet alvast weten dat “eigenaars hun opgebouwde kapitaal moeten behouden.” Een creatieve piste daarvoor is het opzetten van een systeem om bouwrechten te verhandelen, en zo win-winsituaties te creëren.

Leo Van Broeck: “Stel dat ik eigenaar ben van een afgelegen bouwgrond. Met de Vlaamse overheid zou ik die kunnen ruilen voor het recht op een minstens gelijkaardig bouwvolume op een betere locatie, bijvoorbeeld dicht bij een station. En om de eigenaar van die grond te overtuigen, krijgt die van de Vlaamse overheid bijvoorbeeld ook recht op een extra bouwlaag.”

Levenskwaliteit

Naast de financiële incentives moet het ook aantrekkelijker worden om in de stad of in de dorpskern te wonen. Er is meer groen en minder plaats voor de auto nodig in de stad of het dorp. Voor dat laatste is het nieuwe circulatieplan van de stad Gent een mooi initiatief. In de verdichte en verhoogde dorpskernen zullen bovendien extra scholen nodig zijn. En er moet voldoende sociale woningbouw zijn, zodat de goed ontsloten kern niet het exclusieve terrein van kapitaalkrachtigen wordt.

Ten slotte merkte de Vlaams bouwmeester ook fijntjes op dat een appartement in de stad meer privacy biedt en veiliger is dan een alleenstaande woning in een verkaveling. “Elke tuinwijk is een pretpark voor mensen met een koevoet.”

Natuurlijke evolutie
"Mocht ik eigenaar zijn van een afgelegen villa, ik zou mij niet laten verrassen door de betonstop en mijn woning zo snel mogelijk proberen te verkopen."

Samengevat bevestigt de betonstop volgens Leo Van Broeck een natuurlijke evolutie die nu al gaande is. De waarde van slecht gelegen woningen is nu al aan het verdampen ten voordele van die in de stad. “Mensen willen niet meer in de file staan. Mocht ik eigenaar zijn van een afgelegen villa, ik zou mij niet laten verrassen door de betonstop en mijn woning zo snel mogelijk proberen te verkopen. Speculeren met bouwgrond is als een kettingbrief. Alleen is er straks niemand meer om die grond nog over te nemen.”

Meer info?