ECONOMIE

16 oktober 2017

De gemeenten en de woonproblematiek


Philippe Ledent

Senior Economist

Macro-economische problemen worden traditioneel op federaal of regionaal niveau behandeld. Die gegevens zijn echter vaak geaggregeerd en ver verwijderd van de situatie zoals die ervaren wordt door de burger. Gemeenten bevinden zich op een belangrijk beslissingsniveau dat wel dicht bij de leefwereld van de burger ligt en door cijfers op het niveau van de gemeente te gebruiken, kunnen sommige problematieken beter begrepen worden. In deze studie onderzochten we de prijs van onroerend goed in de 589 gemeenten van België.

In welke mate beïnvloedt de evolutie van het inkomen en de demografie in een gemeente de vastgoedprijzen? Dat onderzochten we in deze studie voor de periode 2005-2014. Er bestaat een relatief sterke relatie tussen het niveau van de belastbare inkomens en het niveau van de vastgoedprijzen. Dit bevestigt de intuïtie, maar toch zijn er belangrijke uitzonderingen. De relatie tussen de evolutie van de inkomens en de verandering van de vastgoedprijzen is echter behoorlijk complex. Er bestaat geen simpel verband tussen de evolutie van de demografie in een gemeente en de evolutie van de vastgoedprijzen.

In deze studie houden we rekening met verschillende variabelen om de invloed van het inkomen en de demografie beter te begrijpen. We doen dit via een simpele econometrische oefening. Deze oefening toont aan dat een hoge prijs-inkomen- verhouding aan het begin van de periode tot een lagere groei van de vastgoedprijzen leidt. Dit zorgt voor een bepaalde convergentie van de prijzen tussen de gemeenten. Een laag percentage van eigenaars in een gemeente, wat wijst op een groter belang van investeerders, zorgt voor een opwaartse druk op de vastgoedprijzen. Tenslotte blijkt ook dat een hoog percentage van ouderen in een gemeente leidt tot een hogere groei van de vastgoedprijzen. Dit komt waarschijnlijk doordat deze variabele ook andere eigenschappen reflecteert (bijvoorbeeld een laag aantal transacties).

De evolutie van de vastgoedprijs is uiteraard geen doelstelling voor een gemeente. Toch kan de evolutie van de vastgoedprijzen wijzen op bepaalde onevenwichtigheden waarop de autoriteiten kunnen reageren. Als tweede stap proberen we daarom de econometrische resultaten te vertalen naar concrete aandachtspunten voor de gemeenten. Die kunnen worden samengevat als volgt:

  • Demografische druk in een gemeente gaat niet noodzakelijk gepaard met een sterke stijging van de vastgoedprijzen. Een actief beleid voor het omvormen van bestaande woningen in kleinere eenheden of de creatie van nieuwe woningen door de toekenning van bouwvergunningen of de samenwerking met vastgoedontwikkelaars kan de betaalbaarheid van de woningen min of meer stabiel houden.

  • Het al dan niet stimuleren van projecten die investeerders kunnen interesseren, is een politieke keuze waarbij een evenwicht moet gevonden worden tussen betaalbaar wonen en de verwerving van eigendommen. Indien de autoriteiten de aankoop van een eigen woning betaalbaar wil houden, heeft het geen zin om met behulp van kortzichtige maatregelen de kloof tussen de leencapaciteit van de kandidaat-kopers en de huizenprijzen proberen te dichten. Hierdoor zal de druk op de huizenprijzen alleen maar toenemen, die de investeerders in zekere mate kunnen volgen. Enkel door een beleid van woningtransformatie (verhoging van het aantal eenheden, kleinere eenheden) kan, door het woningaanbod fors uit te breiden, de betaalbaarheid van de woningen verhoogd worden. Het reguleren van de kwantiteit is dus wenselijker dan het reguleren van de prijzen.

  • Gezien de demografische vooruitzichten dienen de gemeentelijke autoriteiten hun woon- en huisvestingsbeleid aan te passen om op deze vraag in te spelen: transformatie van bestaande woningen in kleinere eenheden, en stedelijke innovatie als reactie op specifieke behoeften van een oudere bevolking.

Interesse in de demografische uitdaging van onze steden en gemeenten?
Meer info?

Bent u betrokken bij of werkt u in de publieke sector? Onze Relationship Managers en National Managers helpen u verder bij al uw uitdagingen.