Economie

16 juni 2017

Focus op de Belgische vastgoedmarkt

"Lagere rente krikt prijzen niet meer op."

Volgens de laatste ING Focus Real Estate bleef de vastgoedmarkt in 2016 ondersteund door de lage rente en een recordniveau voor de hypotheekmarkt. Er werd immers nooit eerder zoveel geld uitgeleend door banken voor de aankoop van bestaande woningen (19 miljard), terwijl de gemiddelde leenbedragen meer bleven stijgen dan de prijzen. En dit leidde tot een herinschatting van de risico's door de NBB. Hoewel er sinds 2014 een heropleving is van de activiteit, is de stijging van de prijzen niet langer evenredig met de daling van de rente. Nu de rente voorzichtig begint te stijgen, is dus voorzichtigheid geboden.

Wat moet u onthouden?
  • De stijging van de prijzen in Vlaanderen bleef in 2016 beperkt tot 1%, en de prijzen van appartementen vielen lichtjes terug na een bijzonder dynamisch 2015. In Wallonië bleef de groei in 2016 beperkt tot 2,5%. In Brussel bleven huizenprijzen stijgen ondanks de hausse van 10% in 2015, maar de activiteit was eerder zwak.
  • Ondanks de lage rente ligt de stijging van de Belgische vastgoedprijzen (1,5%) in 2016 niet boven de inflatie. Hoewel de lagere rente leidde tot een toename van het leenvermogen met ongeveer 15% bij onveranderd inkomen, zijn de prijzen slechts in zeer lichte mate gestegen (minder dan 6% over 2 jaar), en neemt deze stijging reeds af.
  • Tegelijk verbreken de hypothecaire kredieten alle records: 19 miljard leningen in 2016. En zelfs al wordt het record niet geëvenaard, toch lijkt 2017 tot nu toe vergelijkbaar met 2016. In vergelijking met vóór de crisis betekent dit een stijging met 50%. Het gemiddelde krediet voor aankoop steeg met 4% per jaar in 2015 en 2016, waardoor de prijzen konden stijgen.
  • Het gemiddelde krediet stijgt wel sneller dan de prijzen, waardoor de risico's van financiële stabiliteit (licht) toenemen. Daarom stelde de NBB bijkomende maatregelen voor, maar die zullen een beperkte impact hebben op de rente.
  • In 2017 zal de rente naar verwachting voor het eerst in 12 jaar opnieuw (licht) stijgen. De prijzen zullen naar verwachting gevoelig zijn voor deze langzame evolutie en zullen wellicht ook in 2017 weinig stijgen. We gaan uit van een stijging met 0,5% tot 1,5% dit jaar, wat een nieuwe stagnatie in reële termen is. De stijging van de rente (hypothecaire lening op meer dan tien jaar met vaste rente) zal ongetwijfeld beperkt blijven tot 50 basispunten.
  • Aan de kust waren 2015 en 2016 niet overal goede jaren, maar gemiddeld genomen zien we toch een, zij het gematigde, heropleving van de prijzen voor bestaande appartementen: de prijzen voor appartementen in de kustgemeenten zijn sinds het begin van de crisis met slechts iets meer dan 10% gestegen. Dit is drie keer minder dan voor een appartement in de rest van Vlaanderen. Het aantal transacties blijft ook matig, 23% onder het niveau van voor de crisis. Het lijkt er dus op dat er zware concurrentie is van nieuwe projecten bij de potentiële beleggers.

Lees hier de volledige analyse.

Meer info?

Volg onze economische updates op onze pagina.