Private Banking

Niet akkoord met het KI van uw buitenlands pand?

Omdat buitenlandse onroerende goederen voor inwoners van België voortaan op dezelfde manier belast moeten worden als Belgische onroerende goederen, kent de fiscus er een kadastraal inkomen aan toe. Wat kunt u doen als u dat te hoog vindt?

Verschillende belasting

Heeft u een buitenverblijf in bijvoorbeeld Frankrijk of Spanje, dan wordt dit in principe ook in dat land belast. Op basis van een dubbelbelastingverdrag met dat land, wordt het dan niet ook nog eens in België belast. Het wordt in België vrijgesteld van belasting, maar u moet het wél nog aangeven in uw belastingaangifte. Een buitenlands onroerend goed wordt in België immers enkel vrijgesteld ‘met progressievoorbehoud’.

Een buitenlands onroerend goed wordt nadeliger belast dan een Belgisch

Dat betekent dat de huurinkomsten of de huurwaarde van uw buitenlands onroerend goed in België niet effectief belast worden, maar wel bij uw andere Belgische inkomsten opgeteld worden. Zo wordt het opklimmend of ‘progressief’ tarief bepaald waartegen die andere inkomsten belast worden (art 155 WIB). Dat kan tot gevolg hebben dat uw in België belastbare inkomsten in een hogere tariefschijf ‘geduwd’ worden (het zogeheten ‘opduweffect’).

Tot voor kort werd het bedrag dat u in België moet aangeven anders (lees: nadeliger) berekend voor een buitenlands onroerend goed dan voor een Belgisch onroerend goed. Waar het aan te geven bedrag voor een Belgisch onroerend goed in de meeste gevallen berekend wordt op basis van het (doorgaans zeer laag) kadastraal inkomen (KI), werd dat voor buitenlandse onroerende goederen in dezelfde omstandigheden berekend op basis van de (veel hogere) werkelijke huurwaarde (voor een niet-verhuurd pand) of van de (veel hogere) werkelijk ontvangen huur (voor een verhuurd pand).

KI nodig voor buitenlands pand

België is daarvoor meermaals veroordeeld door het Europees Hof van Justitie (HvJ, 11 september 2014 en 12 april 2018). Daarom werd de Belgische wetgeving aangepast en wordt het aan te geven bedrag voor buitenlandse onroerende goederen voortaan op dezelfde voordelige manier berekend als voor Belgische onroerende goederen.

Gelijke belasting is technisch onmogelijk bij gebrek aan een KI

België is daarvoor meermaals veroordeeld door het Europees Hof van Justitie (HvJ, 11 september 2014 en 12 april 2018). Daarom werd de Belgische wetgeving aangepast en wordt het aan te geven bedrag voor buitenlandse onroerende goederen voortaan op dezelfde voordelige manier berekend als voor Belgische onroerende goederen.

Dat betekent echter dat voor die buitenlandse onroerende goederen in België een KI aangegeven moet worden. Het probleem is evenwel dat het KI een typisch Belgisch fenomeen is dat men in het buitenland niet kent. Aan die buitenlandse onroerende goederen moet dus eerst een (Belgisch) KI toegekend worden. Dat KI moet door de Administratie Opmetingen en Waarderingen op dezelfde manier vastgesteld worden als voor een Belgisch onroerend goed.

Ter info: het KI is geen echt inkomen, maar een fictief inkomen dat overeenstemt met het gemiddelde jaarlijkse netto-inkomen dat het onroerend goed aan zijn eigenaar zou opbrengen. Daarbij wordt voor elk onroerend goed vertrokken vanaf dezelfde referentiedatum, namelijk 1 januari 1975.

Hoe wordt het KI vastgesteld?

Concreet wordt het KI voor gebouwde onroerende goederen vastgesteld door in eerste instantie de huidige verkoopwaarde terug te brengen naar de verkoopwaarde op 1 januari 1975. Dat gebeurt door op de huidige verkoopwaarde een bepaalde correctiefactor toe te passen, die bij koninklijk besluit vastgelegd wordt. Het KI wordt dan vervolgens bepaald op 5,3% van de verkoopwaarde op 1 januari 1975. Voor ongebouwde onroerende goederen wordt het KI op 2 euro per hectare bepaald.

Praktisch gezien is de fiscus als volgt te werk gegaan. Was u vóór 2021 reeds eigenaar van een onroerend goed in het buitenland, dan heeft u normaal gezien een vragenlijst van de fiscus ontvangen, die u uiterlijk op 31 december 2021 ingevuld heeft moeten terugbezorgen.

De fiscus vroeg hierbij onder andere een omschrijving van het pand, de ligging en de normale verkoopwaarde van gebouwen uit dezelfde regio. Kent u de verkoopwaarde niet, dan moest u de aankoopprijs en het aankoopjaar opgeven (of eventueel de waarde die in de schenkingsakte of successieaangifte vermeld werd indien u het pand via schenking of erfenis verkregen heeft), evenals de kostprijs en de uitvoeringsdatum van eventuele renovatiewerken. In de loop van dit jaar verstuurt de fiscus het vastgestelde KI per aangetekende brief naar de reeds bestaande eigenaars van een buitenlands onroerend goed.

Wie na 1 januari 2021 eigenaar werd van een buitenlands onroerend goed kreeg niet automatisch een formulier. Nieuwe eigenaars moeten spontaan een aangifte doen binnen vier maanden na de aankoop. Zij zullen dan eveneens een formulier moeten invullen, op basis waarvan zij per aangetekende brief het vastgestelde KI zullen ontvangen.

Invloed KI op uw belastingdruk?

In de meeste gevallen zal de invloed op uw belastingdruk eerder beperkt zijn. Zoals gezegd is de waarde van uw buitenlands onroerend goed enkel relevant voor het progressievoorbehoud (zie hoger), waardoor de invloed ervan op de totale belasting die u moet betalen doorgaans eerder beperkt is. Toch kan het opduweffect in sommige gevallen wel degelijk voelbaar zijn. En ook in geval u uw buitenlands onroerend goed verhuurt, kan er een merkbaar verschil optreden. Het bedrag dat u in dat geval voortaan in België zal moeten aangeven, zal in de meeste gevallen immers significant kleiner worden (zie hoger). Let wel: in het land waar het onroerend goed gelegen is, wijzigt de belastingdruk daardoor niet! Enkel het bedrag dat in België in aanmerking genomen wordt met het oog op het progressievoorbehoud, zal (in de meeste gevallen) dalen.

Wanneer de hoogte van het KI van uw buitenlands onroerend goed een merkbare invloed heeft op uw Belgische belastingen (en dat effect voelt u elk jaar opnieuw), dan kan het soms de moeite lonen om dit te betwisten bij de Belgische fiscus. Hoe doet u dat?

U gaat niet akkoord met het KI?

U kunt tegen het KI bezwaar indienen indien u dit te hoog vindt

Wanneer u niet akkoord gaat met het KI dat de fiscus vastgesteld heeft, heeft u twee maanden de tijd om bezwaar aan te tekenen. U (uw adviseur) moet daarvoor een aangetekende brief sturen waarin u het bedrag vermeldt van het KI dat volgens u wel correct is (het adres vindt u op de brief waarin het KI aan u betekend werd). De motivering van uw voorgesteld bedrag kan later nog gebeuren. U zal dan moeten aantonen dat de fiscus zich bijvoorbeeld op een te hoge verkoopwaarde van uw buitenlands onroerend goed gebaseerd heeft en geen rekening gehouden heeft met specifieke factoren die de waarde ervan verminderen.

De fiscus zal uw bezwaar onderzoeken en eventueel onderhandelen over het bedrag van het KI om tot een ‘minnelijke schikking’ te komen. Lukt dat niet, dan zal de fiscus voorstellen een beroep te doen op de Fiscale Bemiddelingsdienst om alsnog te proberen de standpunten te verzoenen. Lukt ook dat niet, dan kan nog overgegaan worden tot een arbitrageprocedure en eventueel een gerechtelijke procedure (daar gaan we hier niet verder op in).

Is er nog geen beslissing gevallen over uw bezwaar op het ogenblik waarop u uw volgende belastingaangifte moet indienen, dan kunt u in uw belastingaangifte het bedrag van het KI vermelden dat u correct acht. Blijkt u achteraf toch ongelijk te krijgen en wordt het bedrag dat de fiscus vastgesteld heeft behouden, dan is uw aangifte formeel gezien onjuist, en zal de fiscus deze zelf corrigeren op basis van het juiste bedrag.

Conclusie:

  • Voortaan wordt het aan te geven bedrag voor een buitenlands onroerend goed op dezelfde manier berekend als voor een Belgisch onroerend goed. Dat betekent dat aan het buitenlands onroerend goed eerst een kadastraal inkomen toegekend moet worden.
  • Bezat u reeds een onroerend goed in het buitenland, dan heeft u een vragenlijst moeten invullen op basis waarvan de fiscus het kadastraal inkomen vastgesteld heeft. Koopt u nu nog een buitenlands onroerend goed aan, dan moet u dat binnen de vier maanden aan de fiscus melden en een via een vragenlijst de nodige info bezorgen, op basis waarvan de fiscus het kadastraal inkomen zal vaststellen.
  • De fiscus zal u per aangetekende brief het kadastraal inkomen toesturen. Gaat u niet akkoord, dan kunt u binnen de twee maanden een bezwaarschrift indienen om een lager kadastraal inkomen te bekomen.