Private Banking

Bezit u ‘teveel’ onroerend goed voor de fiscus?

Onlangs meldden de media dat de fiscus de jacht geopend heeft op mensen die meerdere onroerende goederen bezitten. Wanneer loopt u in de kijker, wat kan de fiscus doen en hoe verdedigt u zich indien nodig?

Huurinkomsten worden voordelig belast

Verhuurt u bijvoorbeeld een woning of een appartement aan iemand die dit onroerend goed zuiver privé gebruikt, dan wordt u niet belast op de werkelijke huur die u ontvangt, maar op een veel lager bedrag. Het belastbaar bedrag is in dit geval gelijk aan het geïndexeerd kadastraal inkomen (de indexatiecoëfficiënt bedraagt 1,9084 voor inkomstenjaar 2022), verhoogd met 40%.

Huurinkomsten worden in principe zeer voordelig belast

Verhuurt u een gebouw aan iemand die het beroepsmatig gebruikt of aan een vennootschap, dan wordt u belast op de werkelijk ontvangen huur min een kostenforfait van 40%. Dat kostenforfait is wel beperkt tot 2/3 van het gerevaloriseerd kadastraal inkomen (ki), dat is het ongeïndexeerd ki × de revalorisatiecoëfficiënt (4,86 voor inkomstenjaar 2022).

Dit huurinkomen wordt bij uw andere gezamenlijk belastbare inkomsten zoals uw loon opgeteld, en belast tegen de gewone, progressieve tarieven, dus tot 50% plus gemeentebelastingen. Uw betaalt er geen sociale bijdragen op want het is een onroerend inkomen, geen beroepsinkomen. 

Verkoopt u een onroerend goed (ander dan uw eigen woning) meer dan acht jaar (voor een grond) of meer dan vijf jaar (voor een gebouw) nadat u het zelf gekocht of via schenking verkregen heeft, dan wordt u op de ‘winst’ (meerwaarde) die u daarbij realiseert, in principe niet belast.

Tenzij bij beroepsmatige activiteit

Bezit u echter (heel) veel onroerende goederen, dan kan het zijn dat de fiscus de huurinkomsten die u ontvangt niet langer als ‘onroerende inkomsten’ beschouwt, maar als ‘beroepsinkomsten’. Dat betekent dat het volledige bedrag aan huur dat u ontvangt, belast zal worden tegen de progressieve tarieven (dus tot 50% plus gemeentebelastingen). Bovendien zal u op die inkomsten in principe ook 20,5% sociale bijdragen moeten betalen (deze zijn wel fiscaal aftrekbaar).

Verkoopt u later een gebouw met ‘winst’ (meerwaarde), dan wordt deze ook integraal belast als een beroepsinkomen (ongeacht hoelang u dat gebouw al bezit).

De kosten die u met betrekking tot de onroerende goederen gemaakt heeft zullen in dit geval evenwel aftrekbaar zijn als beroepskosten, en de aankoopprijs zal u over 33 jaar mogen afschrijven.

Jacht op ‘grootgrondbezitters’?

De fiscus heeft laten weten dat hij mensen met veel onroerende goederen zal viseren. Hij zal met andere woorden nagaan of hun huurinkomsten niet als beroepsinkomsten belast kunnen worden.

De vraag is nu natuurlijk wanneer u ‘teveel’ onroerende goederen bezit opdat uw huurinkomsten nog als onroerende inkomsten belast zouden worden. Op deze vraag kan geen eenduidig antwoord gegeven worden. Het Wetboek van Inkomstenbelastingen vermeldt immers geen concreet aantal onroerende goederen, maar laat die beoordeling over aan de appreciatie van de fiscus.

Opdat de fiscus uw onroerende inkomsten als beroepsinkomsten zou kunnen belasten, moet er echter wel sprake zijn van een ‘professionele organisatie’ van uw verhuuractiviteit.

Soms kan de fiscus uw huurinkomsten als beroepsinkomsten belasten

Verhuurt u ‘gewoon’ als particulier een of zelfs meerdere onroerende goederen, dan is dat in principe geen beroepsactiviteit maar een normale belegging van uw vermogen. Uw huurinkomsten worden dan als een onroerend inkomen belast. Het is dus niet omdat u bijvoorbeeld vijf appartementen, twee winkels en een half dozijn garageboxen verhuurt, dat uw huurinkomsten per se als een beroepsinkomen belast kunnen worden. Al kan dat wel het geval zijn.  

Dat is een zogeheten ‘feitenkwestie’. Het hangt met andere woorden af van de concrete omstandigheden of er sprake kan zijn van een beroepsmatige verhuuractiviteit. Eén van de criteria die daarbij een rol speelt is het aantal onroerende goederen dat u verhuurt, maar dat is zeker niet het enige en ook niet noodzakelijk een doorslaggevend criterium.

Gedraag u niet als een immomakelaar!

Wanneer bijvoorbeeld een zeer vermogende verhuurder twintig appartementen verhuurt, dan betekent dat niet per definitie dat hij een professionele verhuurder is. Er kan in zijn geval immers perfect sprake zijn van een normale belegging van zijn vermogen, waarbij de verhuurder slechts een beperkt percentage van zijn kapitaal in onroerend goed belegt. Voor een andere, minder vermogende verhuurder kan de verhuur van twintig appartementen echter wél een professionele verhuur uitmaken, zeker wanneer blijkt dat hij een zeer groot stuk van zijn vermogen in verhuurappartementen geïnvesteerd heeft en hij bijvoorbeeld ook een aantal leningen afgesloten heeft om die investering te helpen financieren.

Andere criteria die mee bepalen of er sprake kan zijn van een professionele verhuur zijn onder andere:

  • of u veel reclame maakt en hoe u dat doet (met bijvoorbeeld een professionele website en dergelijke);
  • of u veel vastgoedtransacties doet (bijvoorbeeld voortdurend panden aankopen, renoveren en direct weer verkopen);
  • of u veel leningen afgesloten heeft om uw vastgoedinvesteringen te financieren;
  • of u meer inkomsten uit het beheer van onroerende goederen haalt dan uit andere activiteiten;
  • of u het beheer van uw onroerend vermogen aan vastgoedprofessionals zoals makelaars uitbesteed heeft of niet; en
  •  of u ook bijkomende diensten verleent, zoals onderhoud en schoonmaak.

 U moet zich met andere woorden al min of meer als een immomakelaar gedragen…

Moet u zich zorgen maken?

Het is niet omdat u een aantal appartementen, studentenkoten, garageboxen,… verhuurt dat u direct uw belastingcontroleur over de vloer zal krijgen. Bovendien is deze problematiek niet nieuw. Deze regels gelden al vele jaren. Alleen zal de fiscus er nu extra aandacht aan besteden.

De fiscus treedt enkel in flagrante gevallen op

In de praktijk blijkt dat de fiscus vooral in ‘flagrante’ gevallen optreedt. Zo is er een geval bekend van iemand die als taxichauffeur was ingeschreven bij het bedrijf van zijn schoonmoeder en 25 huizen of appartementen verhuurde. Of van een werkloze die ettelijke panden bezat en beheerde. Het is natuurlijk niet onlogisch dat de fiscus dan beweert dat het hier om een beroepsinkomen gaat…

Ook de rechtspraak ligt in dezelfde lijn. Zo was er een geval waarin iemand binnen een periode van 13 jaar niet minder dan 33 gebouwen gekocht had. Hij kocht ze tegen een lage prijs aan om ze vervolgens te restaureren en daarna te verhuren. In dit geval heeft de rechtspraak geoordeeld dat de fiscus terecht de huurinkomsten als beroepsinkomsten gekwalificeerd heeft. Een andere zaak betrof iemand die in een periode van nog geen zes jaar 12 eigendommen had gekocht via bankleningen. Zes daarvan had hij binnen een periode van twee jaar met winst doorverkocht: de fiscus beschouwde die meerwaarde als beroepsinkomsten en kreeg daarin gelijk van de rechter.

Patrimoniumvennootschap

Heeft u echt een groot onroerend patrimonium dat in een patrimoniumvennootschap ondergebracht is, dan is er geen probleem. Alle inkomsten van een vennootschap worden immers als een beroepsinkomen van de vennootschap beschouwd, en ook als dusdanig in de vennootschapsbelasting belast (in principe tegen 25%, wat veel minder is dan het tarief tot 50% plus gemeentebelastingen in de personenbelasting). En dit ongeacht hoeveel onroerende goederen de vennootschap bezit en hoe ze haar activiteiten organiseert. Alle kosten met betrekking tot de onroerende goederen zijn voor de vennootschap in principe ook aftrekbaar als beroepskosten.

Bij een patrimoniumvennootschap stelt het probleem zich niet

Zitten uw onroerende goederen niet in een patrimoniumvennootschap en vreest u problemen met de fiscus, dan kunt ze uiteraard in zo’n vennootschap onderbrengen, maar daar hangt een stevig fiscaal prijskaartje aan. Op de overdracht van de onroerende goederen aan de vennootschap moeten immers registratierechten betaald worden (het verkooprecht wanneer het gaat om gebouwen die minstens gedeeltelijk voor bewoning bestemd zijn; voor zuivere bedrijfsgebouwen die als kapitaal ingebracht worden moet enkel het vast recht van 50 euro betaald worden). Die registratierechten worden berekend op de (huidige) verkoopwaarde van de onroerende goederen.

Conclusie:

  • Verhuurt u in het kader van het normale beheer van uw vermogen enkele onroerende goederen, dan loopt u in principe niet in het vizier van de fiscus. Uw huurinkomsten zullen verder op een voordelige manier als onroerende inkomsten belast worden.
  • Enkel wanneer uw verhuuractiviteit professionele vormen aanneemt, niet enkel in aantal onroerende goederen maar ook in de manier waarop u deze verwerft en beheert, kan de fiscus uw onroerende inkomsten in beroepsinkomsten herkwalificeren. In de praktijk gebeurt dit in principe enkel in ‘flagrante’ gevallen. 
  • Zitten uw onroerende goederen (grotendeels) in een patrimoniumvennootschap, dan is er geen probleem. In een vennootschap worden alle inkomsten immers sowieso als beroepsinkomsten belast in de vennootschapsbelasting.

Wenst u meer informatie?

Neem contact met ons op voor meer informatie, een vrijblijvende afspraak of telefonisch advies.