Private Banking

Het nieuwe goederenrecht: spelregels vruchtgebruik worden gewijzigd

Op 1 september 2021 zijn de nieuwe regels van het Belgische goederenrecht in werking getreden (Wet van 4 februari 2020). Dat goederenrecht omvat méér dan enkel de vraag of u zonder toestemming een bal uit de tuin van uw buren mag halen. Zo wijzigen ook de regels met betrekking tot vruchtgebruik. Op het eerste gezicht lijkt dat een ‘ver-van-mijn-bedshow’, maar bij nader inzien wordt u er misschien wel vaker mee geconfronteerd dan u zou denken. Daarom overlopen we voor u de belangrijkste wijzigingen.

Wanneer wordt u met een vruchtgebruik geconfronteerd?

Erfenis

Overlijdt uw echtgeno(o)t(e), dan erft u – afhankelijk van uw huwelijksstelsel en het al dan niet bestaan van een huwelijkscontract en/of een testament – op (een deel van) zijn of haar vermogen het vruchtgebruik, terwijl uw kinderen de blote eigendom ervan erven. Dat impliceert dat zowel u als uw kinderen bepaalde rechten kunnen laten gelden op die goederen, maar ook bepaalde verplichtingen hebben ten aanzien van die goederen. Het goederenrecht omschrijft wie welke rechten en verplichtingen heeft.

Schenking met voorbehoud van vruchtgebruik

In het kader van een successieplanning schenken ouders vaak tijdens hun leven een deel van hun vermogen aan hun kinderen (geld, een (deel van een) effectenportefeuille, aandelen van de familiale vennootschap, onroerende goederen,…). Zo moeten er later, bij hun overlijden, op die geschonken goederen geen successierechten meer betaald worden. Om toch niet tijdens hun leven de volledige controle over die geschonken goederen te moeten afstaan en/of om nog levenslang inkomsten uit die goederen te kunnen blijven genieten, schenken de ouders die goederen met voorbehoud van vruchtgebruik. Als vruchtgebruiker hebben ze dan nog recht op de inkomsten (interesten, dividenden, huurinkomsten,…) van de geschonken goederen en kunnen ze bijvoorbeeld de lidmaatschapsrechten die aan de aandelen van hun vennootschap verbonden zijn, blijven uitoefenen (zo behouden ze alle zeggenschap in de algemene vergadering). Ook hier hebben vruchtgebruiker(s) en blote eigenaar(s) bepaalde rechten en verplichtingen, die door het goederenrecht geregeld worden.

Gesplitste aankoop privé

Eveneens in het kader van een successieplanning kopen ouders en kinderen vaak samen bijvoorbeeld een appartement aan zee aan. De ouders kopen dan het vruchtgebruik van dat appartement, terwijl de kinderen de blote eigendom ervan kopen (doorgaans met geld dat hen vooraf door de ouders geschonken werd). Het voordeel daarvan is dat het vruchtgebruik ‘uitdooft’ bij het overlijden van de ouders, en de kinderen geen successierechten moeten betalen op dat appartement. Zolang de ouders leven, kunnen ze het appartement als buitenverblijf gebruiken, erin wonen, het verhuren enzovoort.

Gesplitste aankoop met uw vennootschap

Veel ondernemers met een vennootschap kopen samen met hun vennootschap een onroerend goed aan. Het kan gaan om hun woning, maar ook om een professioneel gebruikt gebouw. De zaakvoerder-aandeelhouder koopt dan de blote eigendom van het onroerend goed, terwijl de vennootschap het vruchtgebruik koopt. Zo moet de zaakvoerder-aandeelhouder enkel de blote eigendom financieren (bijvoorbeeld 30% van de waarde van het pand), terwijl de vennootschap het vruchtgebruik (70%) financiert. Dat vruchtgebruik kan de vennootschap in principe afschrijven, zodat het een fiscaal aftrekbare kost vormt (al moeten daarbij de nodige spelregels gerespecteerd worden, maar daar gaan we hier niet verder op in). Het is daarbij belangrijk dat de wettelijk bepaalde rechten en verplichtingen van de blote eigenaar en de vruchtgebruiker gerespecteerd worden. Voor de fiscus is vooral van belang dat elk zijn aandeel in de kosten van het pand draagt. Wie welke kosten voor zijn rekening moet nemen, wordt door het goederenrecht bepaald.

Welke nieuwe regels gelden er?

Duurtijd van het vruchtgebruik

Een vruchtgebruik kan levenslang zijn, of beperkt in de tijd. Onder de oude regels kon het vruchtgebruik dat in hoofde van een vennootschap (of een andere rechtspersoon, bijvoorbeeld een vzw) gevestigd werd, maximaal 30 jaar duren.

De nieuwe regels bepalen dat een vruchtgebruik maximaal 99 jaar kan duren (tenzij in het uitzonderlijke geval dat de natuurlijke persoon op wiens hoofd het vruchtgebruik gevestigd is, langer leeft). Werd het vruchtgebruik voor een kortere termijn gevestigd, dan kan het tot maximaal 99 jaar verlengd worden. Dat geldt ook voor vennootschappen. Het vruchtgebruik hoeft dus in hoofde van een vennootschap niet langer tot 30 jaar beperkt te worden.

Het nieuwe goederenrecht voorziet nu ook uitdrukkelijk dat het vruchtgebruik van een vennootschap (of eventueel een andere rechtspersoon) eindigt bij de faillietverklaring, of bij de vrijwillige, wettelijke of gerechtelijke ontbinding ervan. Het vruchtgebruik eindigt daarentegen niet in geval van fusie en splitsing en dergelijke.

Zoals gezegd kan het vruchtgebruik niet langer duren dan het leven van de vruchtgebruiker. Dit moet echter genuanceerd worden. In geval van voortgezet vruchtgebruik, vindt er voortaan een wettelijke aanwas plaats ten voordele van de langstlevende echtgeno(o)t(e) (behoudens contractuele afwijking). Vroeger moest die aanwas contractueel vastgelegd worden. Stel bijvoorbeeld dat een vader tijdens zijn huwelijk een appartement aan zee aan zijn kinderen schenkt, met voorbehoud van vruchtgebruik. Dan zal bij zijn overlijden het vruchtgebruik niet eindigen, maar ‘aanwassen’ bij zijn langstlevende echtgenote. Zij verkrijgt dan het vruchtgebruik op het onroerend goed. In dit geval zal het volledige vruchtgebruik dus zolang duren als het leven van de langstlevende ouder. Op deze ‘aanwas’ zullen bovendien geen successierechten of bijkomende registratierechten betaald moeten worden.

Omzetting van het vruchtgebruik

Het is niet altijd evident dat vruchtgebruiker en blote eigenaar goed overeenkomen met betrekking tot hun wederzijdse rechten en verplichtingen. Vaak ontstaan er discussie hoever het recht van de vruchtgebruiker reikt, wie welke kosten moet dragen enzovoort.

Daarom voorziet de wet dat zowel vruchtgebruiker als blote eigenaar het einde van het vruchtgebruik kunnen ‘forceren’ door de omzetting te vragen van het vruchtgebruik: in volle eigendom van (een deel van de) goederen waarop het vruchtgebruik gevestigd is, in een geldsom of in een gewaarborgde en geïndexeerde rente. Die mogelijkheid bestond vroeger ook al, maar wordt nu concreter uitgewerkt door het nieuwe goederenrecht.

De nieuwe wet voorziet evenwel enkel in een algemeen omzettingsrecht voor het wettelijk vruchtgebruik, op verzoek van de blote eigenaar of de vruchtgebruiker. Met andere woorden: enkel bij het wettelijk vruchtgebruik - dat dus voortkomt uit een wettelijke bepaling (bijvoorbeeld bij een erfenis) - geldt er een algemeen omzettingsrecht, en dus niet bij het conventioneel vruchtgebruik (dat voortkomt uit een contract of een testament, bijvoorbeeld bij een gesplitste aankoop). Die omzetting kan op ieder moment gevraagd worden.

Concreet bestaan er drie manieren om het vruchtgebruik om te zetten. Ofwel koopt de vruchtgebruiker de blote eigendom af, en wordt hij volle eigenaar van de goederen waarvan hij eerst enkel het vruchtgebruik had. Ofwel doet zich het omgekeerde voor en betaalt de blote eigenaar aan de vruchtgebruiker een som geld om volle eigenaar van de goederen te worden. Ofwel wordt het vruchtgebruik omgezet in een geïndexeerde lijfrente, die door de blote eigenaar aan de vruchtgebruiker betaald wordt. Daardoor wordt de blote eigenaar de volle eigenaar van de goederen. In de praktijk worden vooral de eerste twee opties gebruikt.

De vruchtgebruiker en de blote eigenaar moeten dus een overeenkomst afsluiten met betrekking tot de omzetting van het vruchtgebruik. Vooral de bepaling van de correcte waarde van het vruchtgebruik ligt vaak moeilijk. Raken beide partijen er zelf niet uit, dan moet de rechtbank beslissen. De rechter kan de omzetting geheel of gedeeltelijk toestaan. Hij houdt daarbij rekening met de belangen van zowel de vruchtgebruiker als de blote eigenaar. Wanneer de vruchtgebruiker de langstlevende echtgenoot is, gelden er specifieke regels.

Wie moet welke kosten betalen?

Net zoals onder de oude regels wordt ook in het nieuwe goederenrecht een onderscheid gemaakt tussen noodzakelijke onderhoudswerken en grove herstellingen. De onderhoudswerken vielen traditioneel ten laste van de vruchtgebruiker, de grove herstellingen ten laste van de blote eigenaar.

Onderhoudswerken zijn herstellingen die nodig zijn om de waarde van het goed waarop het vruchtgebruik rust, te vrijwaren. Ze hebben tot doel om het gebruiksgenot van de vruchtgebruiker te behouden. De vruchtgebruiker moet met andere woorden instaan voor onder andere schilderwerken (ook van buitenmuren, behalve de initiële werken), vernis- en lakwerken, het ruimen van putten, het herstellen van parketvloeren, plafonds, trappen, daken en schoorstenen (met uitzondering van vernieuwingen), het onderhouden en herstellen van liften en waterpompen, herbepleisteringswerken enzovoort. Onderhoudswerken zijn alles wat geen grove herstellingen zijn.

Grove herstellingen zijn herstellingen die tot doel hebben om het kapitaal, dus het pand zelf, in stand te houden. Het gaat onder andere om de herstelling van zware muren en gewelven, het vernieuwen van balken, hele daken, steun- en afsluitingsmuren, de installatie en vernieuwing van de elektriciteit en de sanitaire installaties, het plaatsen van nieuwe ramen enzovoort.

In het verleden bestond er veel discussie over het verschil tussen onderhoudswerken en grove herstellingen. Het nieuwe goederenrecht geeft nu duidelijker aan wat grove herstellingen zijn: herstellingen die betrekking hebben op de structuur van het goed of van zijn inherente bestanddelen of waarvan de kosten manifest de vruchten van het goed te boven gaan (art. 3.154 nieuw BW), zoals het plaatsen van een nieuw dak.

De onderhoudsherstellingen blijven onder het nieuwe goederecht ten laste van de vruchtgebruiker. Voor grove herstellingen komt er daarentegen een nieuwe regeling. Het is de blote eigenaar die die herstellingen moet (laten) uitvoeren, in overleg met de vruchtgebruiker. De blote eigenaar moet niet meebetalen voor herstellingen (zelfs grove) die nodig zijn aan gebouwen die de vruchtgebruiker zelf opgericht heeft, of voor herstellingen die uitsluitend aan de vruchtgebruiker te wijten zijn. De blote eigenaar kan ook eisen dat de vruchtgebruiker proportioneel meebetaalt voor de kosten van grove herstellingen, in verhouding tot de waarde van het vruchtgebruik tegenover de waarde van de volle eigendom.

Controle op de naleving van de verplichtingen van de vruchtgebruiker

Bij aanvang van het vruchtgebruik moeten de blote eigenaar en de vruchtgebruiker samen een beschrijving van de goederen opmaken (vergelijkbaar met de plaatsbeschrijving bij een huurcontract). Komen ze daarover niet tot een akkoord, dan moet die beschrijving door een expert gebeuren die ze samen aanstellen (of die desnoods door de rechter aangesteld wordt, indien ze er samen niet uit komen).

Het nieuwe goederenrecht voorziet nu dat zolang die beschrijving niet opgemaakt is, de blote eigenaar recht heeft op de vruchten. Hij kan zelfs weigeren om het goed waarop het vruchtgebruik betrekking heeft, aan de vruchtgebruiker af te geven.

Gaat het om een vruchtgebruik op een onroerend goed, dan heeft de blote eigenaar voortaan ook het recht om eenmaal per jaar het onroerend goed te bezichtigen. Zo kan hij zich ervan vergewissen dat de vruchtgebruiker het pand wel degelijk goed onderhoudt en alle nodige onderhoudswerkzaamheden uitvoert. Zo kan hij tijdig ingrijpen indien er schade aan het onroerend goed dreigt ten gevolge van de verwaarlozing ervan.

Er gelden wel enigszins andere regels wanneer de vruchtgebruiker ‘van rechtswege’ (en dus niet op basis van een contract) het vruchtgebruik verkrijgt, bijvoorbeeld in het kader van een erfenis. Hij wordt dan louter door het overlijden van de eigenaar van de goederen vruchtgebruiker. Daar gaan we hier echter niet verder op in.

Voortaan verplichte verzekering door de vruchtgebruiker!

Het nieuwe goederenrecht voorziet dat de vruchtgebruiker verplicht is om de waarde van de volle eigendom van het (onroerend) goed waarop het vruchtgebruik gevestigd is, te verzekeren tegen de gebruikelijke risico’s van brand, stormschade enzovoort. De blote eigenaar mag op elk moment eisen dat de vruchtgebruiker hem de nodige bewijsstukken daarvan voorlegt (verzekeringscontract, bewijs van betaling van de premies,…).

Voldoet de vruchtgebruiker niet aan die verplichting, dan kan de blote eigenaar zelf een verzekering afsluiten en eisen dat de vruchtgebruiker de kosten daarvan vergoedt.

Vanaf wanneer gelden de nieuwe regels?

De nieuwe regels met betrekking tot vruchtgebruik die in het nieuwe goederenrecht voorzien worden, zijn op 1 september 2021 in werking getreden. Ze zijn van toepassing op alle vruchtgebruiken die vanaf die datum ontstaan zijn.

Voor op 1 september 2021 reeds bestaande vruchtgebruiken gelden de nieuwe regels met andere woorden niet! Daarvoor blijven de oude regels van toepassing.

Conclusie

  • Een vruchtgebruik kan voortaan voor maximaal 99 jaar gevestigd worden, ook in hoofde van een vennootschap. Het eindigt bij de faillietverklaring, of bij de vrijwillige, wettelijke of gerechtelijke ontbinding van de vennootschap, maar niet in geval van fusie en splitsing en dergelijke.
  • Het nieuwe goederenrecht verduidelijkt ook de regels met betrekking tot de omzetting van het vruchtgebruik in volle eigendom of een rente, in geval vruchtgebruiker en blote eigenaar niet overeenkomen.
  • Verder wordt verduidelijkt wat onder ‘grove herstellingen’ verstaan moet worden, en hoe de kosten daarvan tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar verdeeld moeten worden.
  • Voortaan kan de blote eigenaar ook makkelijker nagaan of de vruchtgebruiker zijn verplichtingen (vooral inzake het uitvoeren van herstellingen) voldoende nakomt, via een verplichte plaatsbeschrijving en een bezoekrecht. De vruchtgebruiker is bovendien verplicht om het goed te verzekeren tegen onder andere brand- en stormschade.
  • De nieuwe regels zijn van toepassing op vruchtgebruiken die ontstaan zijn vanaf 1 september 2021. Voor oudere vruchtgebruiken gelden de oude regels dus nog.

Wenst u meer informatie?