Private Banking

Wanneer kunt u een pand afbreken en heropbouwen tegen 6% btw?

Sinds kort kunt u in België (tijdelijk) een bouwvallig pand afbreken en opnieuw opbouwen tegen slechts 6% btw, in de plaats van de normale 21% bij (ver)nieuwbouw. Het gebouw kan ook tegen hetzelfde voordelige btw-tarief verkocht worden. Onlangs heeft de Btw-administratie in een FAQ bijkomende toelichting gegeven over de manier waarop deze regeling concreet toegepast kan worden (FAQ van 2 juni 2021).

Ze bekijkt daarin onder welke voorwaarden deze gunstregeling precies toegepast kan worden, en licht onder andere toe of het verlaagde tarief ook geldt bij een verkoop op plan of een ‘gesplitste aankoop’ (waarbij u het vruchtgebruik op een pand koopt en uw kinderen de blote eigendom), voor een pand dat u wilt verhuren enzovoort. We overlopen voor u de voornaamste standpunten.

Waarover gaat het?

Op de facturen van een nieuwbouwwoning betaalt u in principe 21% btw. Koopt u echter een ‘krot’ dat u sloopt en vervolgens vervangt door een nieuwbouwwoning, dan hoeft u slechts 6% btw te betalen, zowel op de afbraakwerken als op de bouw van de nieuwe woning zelf. In 32 (grotere) steden bestaat die regeling al langer en is ze permanent van toepassing in de strijd tegen de verkrotting. Sinds 1 januari 2021 geldt ze voor het hele land, weze het tot nader order slechts tot en met 31 december 2022. Het verlaagde btw-tarief van 6% geldt dus slechts voor een periode van twee jaar. Enkel de btw die opeisbaar geworden is in die periode (lees: in die periode gefactureerd werd), kan het verlaagde btw-tarief genieten.

Pro memorie: de 32 steden waarin de regeling permanent geldt zijn: Antwerpen, Gent, Oostende, Mechelen, Sint-Niklaas, Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Brussel, Anderlecht, Sint-Gilles, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Vorst, Elsene, Ukkel, Etterbeek, Charleroi, Bergen, La Louvière, Seraing, Luik, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen.

Onder welke voorwaarden geldt het tarief van 6%?

  • Nieuwbouwwoning

Er moet aan een aantal voorwaarden voldaan zijn in hoofde van de bouwheer (indien u voor uzelf een woning afbreekt en wederopbouwt) of van de koper van de nieuwe woning (indien u de woning met 6% btw als ‘nieuwbouwwoning’ (of appartement) doorverkoopt). In dat laatste geval moet uiteraard aan de klassieke voorwaarden waaronder u een nieuw gebouw met toepassing van de btw (in de plaats van registratierechten) kunt verkopen, voldaan zijn.

Volgens de Btw wordt een gebouw geacht ‘nieuw’ te zijn tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming. Een woning die bijvoorbeeld voor het eerst in gebruik genomen wordt in de loop van 2021, blijft voor de Btw nieuw tot en met 31 december 2023. Elke verkoop tot en met die datum kan of moet dus gebeuren met toepassing van btw. Of die verkoop verplicht dan wel facultatief met btw gebeurt, hangt af van de hoedanigheid van de verkoper. Gaat het om een beroepsoprichter (bijvoorbeeld een projectontwikkelaar), dan moet het nieuwe gebouw sowieso met btw verkocht worden. Gaat het om een particulier die een bouwvallig pand afgebroken heeft en vervolgens een nieuw gebouw opgericht heeft om het te verkopen, dan kan deze kiezen tussen een verkoop met btw of met registratierechten. Verkoopt hij met btw, dan wordt hij voor deze verkoop een ‘toevallige btw-plichtige’ en kan hij de btw die hij zelf op de afbraak- en bouwwerken betaald heeft, recupereren via een btw-aangifte.

  • Enige en ‘eigen’ woning?

In de 32 steden en gemeenten geldt als voorwaarde dat de nieuwbouw een privéwoning is. U (of de koper) moet daarover een verklaring afleggen bij het btw-kantoor van de plaats waar het pand gelegen is. Bij die verklaring moet u een afschrift van de bouwvergunning inzake afbraak en heropbouw voegen. Het is evenwel niet vereist dat u zelf effectief in de nieuwe woning gaat wonen. Het lagere btw-tarief geldt dus ook voor een tweede verblijf of voor een woning die u verhuurt. Het volstaat dat de woning hoofdzakelijk bestemd is voor privébewoning. Gebruikt u dus een deel van de woning bijvoorbeeld als kantoor of winkel, of verhuurt u een deel ervan aan uw vennootschap, maar blijft het hoofdgebruik privé, dan is het verlaagde tarief van toepassing op het geheel van de werkzaamheden.

Gaat het echter om een woning die niet in één van die 32 steden en gemeenten gelegen is, dan moet u (of de koper) ze wél zelf gaan bewonen! Het moet met andere woorden gaan om uw enige en ‘eigen’ woning gedurende minstens vijf jaar.

U mag daarnaast dus geen eigenaar zijn van andere woningen, in België of in het buitenland. Het gunstregime geldt buiten die 32 steden dan ook niet voor een woning die u wilt verhuren (tenzij u of de koper ze voor minstens 15 jaar aan een sociaal verhuurkantoor verhuurt).

Deze beperking wordt ‘per koppel’ beoordeeld. Gaat het met andere woorden om een gehuwd of wettelijk samenwonend koppel dat de nieuwe woning koopt, dan worden beide partners als één geheel beschouwd. Heeft één van hen dus al een woning, dan zullen ze op hun aandeel in de woning allebei 21% btw moeten betalen.

Dat geldt niet voor feitelijk samenwonende koppels! Als één partner al een woning heeft, dan kan de andere wel aanspraak maken op het verlaagde tarief. De aannemer moet de factuur dan splitsen volgens het eigendomsaandeel van elke feitelijk samenwonende. Doet hij dat niet, dan moet er 21% btw betaald worden op de volledige werken.

Ook wanneer uw woning in uw werkvennootschap, managementvennootschap of patrimoniumvennootschap zit, wordt deze niet meegerekend. U bent dan immers geen eigenaar van die woning, maar uw vennootschap. En aangezien uw vennootschap zogenaamde ‘rechtspersoonlijkheid’ heeft, wordt zij als een ‘afzonderlijke eigenaar’ beschouwd (tenzij het om een maatschap zou gaan).

  • Beperkte bewoonbare oppervlakte

Bovendien moet de bewoonbare oppervlakte van de nieuwbouwwoning buiten de 32 steden beperkt zijn tot 200 m². Een luxueuze villa bouwen voor uzelf met toepassing van het gunsttarief zit er met andere woorden niet in. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen woningen en appartementen. Een riant appartement bouwen of kopen voor uzelf is dus wél een optie. Bij een appartement worden de gemeenschappelijke ruimten (zoals bijvoorbeeld de centrale hal, de lift en de trappen) niet meegerekend. Bij een ‘gemend’ pand daarentegen (lees: een gebouw dat voor een deel beroepsmatig en voor een deel als privéwoning gebruikt wordt) wordt het beroepsgedeelte wél meegerekend.

  • Afbraak en wederopbouw door dezelfde persoon

De afbraak van het oude pand en de bouw van de nieuwe woning(en) moeten in principe door dezelfde persoon (of vennootschap) gebeuren.

Voorafgaande verklaring

De bouwheer moet een verklaring indienen bij de Btw-administratie, waarin hij verklaart aan de hierboven beschreven voorwaarden te zullen voldoen. Die verklaring moet in principe ingediend worden vóór het tijdstip waarop de btw opeisbaar wordt. Dat wil zeggen: vóór de facturatie van de werken.

Gaat het om een woning die na de afbraak van de oude woning en de bouw van de nieuwe woning door een bouwpromotor (of een toevallige oprichter) met toepassing van de btw verkocht zal worden, dan moet de verklaring uiterlijk op het moment van de verkoop van de nieuwe woning ingediend worden.

Bij een ‘verkoop op plan’ is dat echter niet zo eenvoudig. Daarom stelt de Btw-administratie zich in dat geval soepel op. Bij een ‘verkoop op plan’ moeten de facturen weliswaar uitgereikt worden met 21% btw zolang de verklaring niet ingediend is, maar de verklaring kan alsnog ingediend worden uiterlijk tot het tijdstip van de voorlopige oplevering. In dat geval kunnen de eerdere facturen gecorrigeerd worden, en kan dus alsnog 6% btw toegepast worden.

Die verklaring moet ook door de koper ondertekend worden (u moet ze dus SAMEN indienen). Die indiening gebeurt in principe elektronisch, via MyMinfin.

U dient deze verklaring het best zo snel mogelijk in, zodat ook voorschotten al van het verlaagde btw-tarief kunnen genieten.

Volstaat ‘gedeeltelijke’ afbraak?

In principe moet het oude gebouw volledig afgebroken worden. Het moet ook gaan om de afbraak van een ‘gebouw’, en niet om bijvoorbeeld het opbreken van een geasfalteerde parking. De Btw-administratie hanteert evenwel een tolerantie, waardoor de ingrijpende verbouwing van een oud gebouw onder bepaalde voorwaarden gelijkgesteld mag worden met de afbraak en heropbouw van een gebouw. Wanneer dat precies het geval is, is een zogenaamde ‘feitenkwestie’. Zo is het volgens de Btw-administratie bijvoorbeeld geen probleem dat een ondergrondse kelder en garage behouden worden, in de veronderstelling dat de behouden ondergrondse fractie slechts een klein deel van het afbraakpand vormt.

Ook moeten niet alle gebouwen op het perceel afgebroken worden. Wel moet het afgebroken gebouw ‘significant’ zijn ten opzichte van de nieuw opgerichte woning. Van een ‘gebouw’ is sprake als er een kadastraal inkomen aan toegekend kan worden. Constructies uit niet duurzame materialen of omheiningen zijn niet ‘significant’, evenmin als een duiventil, een tuinhuis en een schuilplaats voor een paard in een weide. De verhouding tussen wat afgebroken en wat heropgebouwd wordt, is een feitenkwestie die per geval beoordeeld moet worden. Wat dat betreft kunnen er zich vooral problemen voordoen bij grotere vastgoedprojecten, waarbij bijvoorbeeld een woning of een loods wordt afgebroken om een omvangrijk gebouw met commerciële ruimte en meerdere woonunits op te trekken.

Het af te breken pand moet geen woning zijn! Het kan dus gaan om bijvoorbeeld de afbraak van een loods, een fabriekspand of een kantoor, dat vervangen wordt door een nieuwbouwwoning of nieuwbouwappartementen.

Op hetzelfde perceel?

Het gunstregime geldt voor de afbraak van een gebouw, waarna op hetzelfde perceel een nieuwe woning gebouwd wordt. In de praktijk is dat echter niet altijd zo voor de hand liggend. Soms worden voor een vastgoedproject verschillende percelen samengevoegd of wordt één groter perceel opgesplitst in kleinere percelen.

Stel: u bent eigenaar van een grond met een gebouw. U laat de grond verkavelen in twee aparte percelen A en B, waarbij het oude gebouw op perceel A staat maar waarbij zowel op perceel A als B een nieuwe woning of appartementen gebouwd zullen worden. Kunt u dan enkel voor de woning(en) op perceel A het tarief van 6% genieten? Of voor de woning(en) op allebei de percelen? Ook hier stelt de Btw-administratie zich soepel op en staat toe dat beide woningen het btw-tarief van 6% voor afbraak en wederopbouw genieten.

Ook het omgekeerde kan gebeuren, wanneer meerdere percelen grond (waarvan er slechts één is waarop een pand stond dat afgebroken werd) samengevoegd worden om er bijvoorbeeld een groter appartementsgebouw op te zetten. Ook in dit geval kunnen de woningen met 6% btw gebouwd en verkocht worden, maar wel op voorwaarde dat het nieuwe gebouw voor ten minste 50% op het voorheen bebouwde perceel gelegen is.

Wat met bijgebouwen?

Het verlaagde btw-tarief is in principe niet van toepassing bij de oprichting of levering van afzonderlijke bijgebouwen, zoals een garage. Ook zwembaden, sauna's of tennisterreinen worden bijvoorbeeld uitdrukkelijk van het verlaagde btw-tarief uitgesloten.

Bij een verkoop met btw van een nieuw gebouw na afbraak van een oud pand kan het verlaagd tarief echter wel van toepassing zijn wanneer een - zelfs niet-aangrenzende - garage deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijk nut dat ze voor de bewoner heeft. De verkoop van de nieuwe woning en de garage moet dan wel in één verkoopovereenkomst gebeuren. Wordt de garage later afzonderlijk aangekocht, dan moet er 21% btw op betaald worden. Deze regeling voor bijgebouwen is ook van toepassing op een staanplaats voor voertuigen of fietsen.

Bijkomende kosten voor nutsvoorzieningen en infrastructuur

De Btw-administratie staat ook toe dat het gedeelte van de prijs dat betrekking heeft op de aanleg van paden, perken, tuinen en afsluitingen die samen met het bijhorend terrein met toepassing van btw verkocht worden, alsook de kosten voor de levering met plaatsing van een keuken (inbouwkasten en toestellen) waarvan de kosten zijn begrepen in de prijs van de nieuwe woning, het verlaagd btw-tarief geniet.

Kosten voor aansluitingen op nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, gas, riolering) die deel uitmaken van de verkoopprijs, vallen eveneens onder het verlaagde tarief, ook als ze niet gedetailleerd op de factuur of in een bijlage vermeld worden. Hetzelfde geldt voor andere diverse kosten, zoals die van een architect of veiligheidscoördinator en de kosten voor een bodemstudie. Het verlaagde tarief is evenwel slechts op dergelijke diensten van toepassing als het gaat om de verkoop van een nieuwe woning, en niet indien de bouwheer voor zichzelf de woning opricht.

‘Gesplitste aankoop’

In het kader van een successieplanning wordt vaak gebruik gemaakt van de techniek van de ‘gesplitste aankoop’. Daarbij kopen de ouders het vruchtgebruik van een onroerend goed, terwijl hun kinderen de blote eigendom ervan kopen (meestal met geld dat hen vooraf door hun ouders geschonken werd). Wanneer de ouders later overlijden, zal het vruchtgebruik ‘uitdoven’ en zullen de kinderen volle eigenaar van het onroerend goed worden zonder dat ze daarop successierechten moeten betalen.

Stel nu dat u via deze techniek samen met uw enige dochter een leuk nieuwbouwappartement aan zee koopt waarin u zelf effectief wilt gaan wonen (u vestigt er uw domicilie en u verkoopt uw huidige woning). U koopt het (levenslange) vruchtgebruik en uw dochter koopt de blote eigendom (zelf blijft ze in haar huidige woning wonen die ze huurt; ze heeft met andere woorden zelf geen eigen woning). U koopt dat appartement van een bouwpromotor die een oud pand afgebroken heeft en er nieuwe appartementen voor in de plaats gezet heeft. In principe is er dus voldaan aan de toepassingsvoorwaarden voor het verlaagde btw-tarief.

Voor welke concrete projecten kunt u dit gunstregime inzake btw nu toepassen?

Als vermogende particulier die zijn onroerend patrimonium wil uitbreiden met toepassing van het verlaagd btw-tarief, richt u zich het beste op een pand dat in één van de 32 hoger vermelde steden gelegen is. Daar kunt u bijvoorbeeld een bouwvallig pand kopen, afbreken, een woning of een aantal nieuwbouwappartementen in de plaats zetten met toepassing van 6% btw, en deze vervolgens verhuren.

Buiten die 32 steden kunt u met toepassing van het gunsttarief geen onroerende goederen (bijvoorbeeld nieuwbouwappartementen) bouwen om te verhuren, maar eventueel wel om ze vervolgens met toepassing van de btw (6%) met een meerwaarde te verkopen aan iemand die aan de voorwaarden voldoet. U kunt met andere woorden in het hele land (dus in één van die 32 steden of daarbuiten) bijvoorbeeld een stuk grond met daarop een ‘krot’ kopen, dat afbreken, er een blok nieuwbouwappartementen van maximaal 200 m² per stuk op zetten, en deze vervolgens met winst verkopen onder toepassing van dit gunstregime van de btw.

Conclusie

  • Heeft of koopt u een stuk grond met een (bouwvallig) pand dat u afbreekt en vervangt door een nieuwe woning (of appartementen), dan betaalt u op de kosten van die nieuwbouw slechts 6% btw. U kunt die woning ook met 6% btw verkopen zolang ze voor de Btw-administratie ‘nieuw’ is.
  • In 32 Belgische steden en gemeenten is deze regeling permanent. In de rest van het land is ze slechts in 2021 en 2022 geldig. In die 32 steden en gemeenten zijn de voorwaarden om van het verlaagd btw-tarief te genieten ook soepeler.
  • In geval van gedeeltelijke afbraak en splitsing of samenvoeging van percelen die niet allemaal een afgebroken pand bevatten, stelt de Btw-administratie zich eerder soepel op zodat de gehele nieuwbouw van het verlaagde btw-tarief kan genieten.
  • Bij een ‘gesplitste aankoop’ van een nieuwe woning of appartement buiten de 32 steden en gemeenten, zal enkel de vruchtgebruiker van het verlaagde btw-tarief kunnen genieten, niet de blote eigenaar.

Wenst u meer informatie?