Private Banking

Wie moet welke kosten betalen?

Bent u blote eigenaar of vruchtgebruiker van een onroerend goed, dan rijst de vraag voor welke kosten u moet instaan. Wat zegt het nieuwe goederenrecht daarover? En kunt u daarvan afwijken? Voor welke fiscale gevolgen moet u opletten?

Vruchtgebruik versus blote eigendom

Bij een vruchtgebruik worden de eigendomsrechten op een onroerend goed ‘gesplitst’ tussen de blote eigenaar en de vruchtgebruiker. Deze ‘splitsing’ van het eigendomsrecht kan op verschillende manieren ontstaan, voornamelijk ten gevolge van:

  • een erfenis (bijvoorbeeld: de langstlevende echtgeno(o)t(e) erft het vruchtgebruik op de goederen van de eerst stervende terwijl de kinderen de blote eigendom erven)
  • een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik (bijvoorbeeld: de ouders schenken de blote eigendom van een onroerend goed aan hun kinderen maar behouden zichzelf het vruchtgebruik voor om het onroerend goed zelf te kunnen blijven gebruiken of de huurinkomsten te blijven opstrijken)
  • een ‘gesplitste aankoop’ (bijvoorbeeld: waarbij de ouders kopen het vruchtgebruik van een appartement aan zee, en de kinderen kopen de blote eigendom, die ze betalen met geld dat hen vooraf door de ouders geschonken werd).

Voor een onroerend goed moeten regelmatig kosten gemaakt worden, zoals onderhouds- en herstellingskosten, verbeteringswerken, … Er moet ook jaarlijks een premie voor de brandverzekering, onroerende voorheffing, gemeente- en provinciebelastingen, … betaald worden. De vraag is nu welke kosten door de blote eigenaar gedragen moeten worden, en welke door de vruchtgebruiker? Het nieuwe goederenrecht heeft deze regels enigszins gemoderniseerd.  

Let op! Die nieuwe regels zijn op 1 september 2021 in werking getreden en zijn van toepassing op alle vruchtgebruiken die vanaf die datum ontstaan zijn. Voor de op 1 september 2021 reeds bestaande vruchtgebruiken gelden de nieuwe regels met andere woorden niet! Daarvoor blijven de oude regels van toepassing.

Wie moet welke kosten betalen?

Net zoals onder de oude regels wordt ook in het nieuwe goederenrecht een onderscheid gemaakt tussen noodzakelijke onderhoudswerken en grove herstellingen. De onderhoudswerken vielen traditioneel ten laste van de vruchtgebruiker, de grove herstellingen ten laste van de blote eigenaar.

Onderhoudswerken zijn herstellingen die nodig zijn om de waarde van het goed waarop het vruchtgebruik rust, te vrijwaren. Ze hebben tot doel om het gebruiksgenot van de vruchtgebruiker te behouden. De vruchtgebruiker moet met andere woorden instaan voor onder andere schilderwerken (ook van buitenmuren, behalve de initiële werken), vernis- en lakwerken, het ruimen van putten, het herstellen van parketvloeren, plafonds, trappen, daken en schoorstenen (met uitzondering van vernieuwingen), het onderhouden en herstellen van liften en waterpompen, herbepleisteringswerken enzovoort. Onderhoudswerken zijn alles wat geen grove herstellingen zijn.

Grove herstellingen zijn herstellingen die tot doel hebben om het pand zelf in stand te houden. Het gaat onder andere om de herstelling van zware muren en gewelven, het vernieuwen van balken, hele daken, steun- en afsluitingsmuren, de installatie en vernieuwing van de elektriciteit en de sanitaire installaties, het plaatsen van nieuwe ramen enzovoort.

Wat is er nieuw?

In het verleden bestond er veel discussie over het verschil tussen onderhoudswerken en grove herstellingen.

De vruchtgebruiker moet voortaan meebetalen voor de grove herstellingen

Het nieuwe goederenrecht geeft nu duidelijker aan wat grove herstellingen zijn:

  • herstellingen die betrekking hebben op de structuur van het goed of van zijn inherente bestanddelen
  • of waarvan de kosten manifest de vruchten van het goed te boven gaan (art. 3.154 nieuw BW), zoals het plaatsen van een nieuw dak of zelfs de plaatsing van een nieuwe centrale verwarming of vernieuwing van de elektriciteit. 

De onderhoudsherstellingen blijven onder het nieuwe goederecht ten laste van de vruchtgebruiker.  

Voor grove herstellingen komt er daarentegen een nieuwe regeling:

  • Het is de blote eigenaar die herstellingen moet (laten) uitvoeren, in overleg met de vruchtgebruiker.
  • De blote eigenaar moet niet meebetalen voor herstellingen (zelfs grove) die nodig zijn aan gebouwen die de vruchtgebruiker zelf opgericht heeft, of voor herstellingen die uitsluitend aan de vruchtgebruiker te wijten zijn.

De blote eigenaar kan ook eisen dat de vruchtgebruiker proportioneel meebetaalt voor de kosten van grove herstellingen, in verhouding tot de waarde van het vruchtgebruik tegenover de waarde van de volle eigendom. De waarde van het vruchtgebruik is afhankelijk van de leeftijd van de vruchtgebruiker: hoe jonger de vruchtgebruiker, hoe groter de waarde van het vruchtgebruik.

Brandverzekering

De vruchtgebruiker moet de goederen waarop het vruchtgebruik rust voor de gebruikelijke risico’s verzekeren voor hun waarde in volle eigendom (art. 3.151 BW).

Het is met andere woorden de vruchtgebruiker van een onroerend goed die het tegen brand moet verzekeren en de premies van deze verzekering moet betalen. Als de blote eigenaar daarom vraagt, moet de vruchtgebruiker de verzekeringspolis en een betalingsbewijs aan de blote eigenaar voorleggen.

Onroerende voorheffing

De vruchtgebruiker moet alle periodieke lasten van het onroerend goed dragen die verband houden met het gebruik en het genot. Daaronder vallen onder andere de kosten van de nutsvoorzieningen, de onroerende voorheffing, de provinciebelasting enz. Ook voor de directe belastingen is het de vruchtgebruiker die het onroerend goed in zijn belastingaangifte moet opnemen en desgevallend op de onroerende inkomsten belast wordt.

Afwijken van de wettelijke regels?

Er kan een andere verdeling van de kosten afgesproken worden

Van de meeste wettelijke regels met betrekking tot vruchtgebruik kunt u afwijken. Vruchtgebruiker(s) en blote eigenaar(s) kunnen met andere woorden andere afspraken maken met betrekking tot wie welke kosten zal betalen. Zo kunnen de ouders (de vruchtgebruikers) bijvoorbeeld een groter deel van de kosten of zelfs alle kosten voor hun rekening nemen.

Die afspraken kunnen gemaakt worden in de aankoopakte bij de gesplitste aankoop, in de schenkingsakte bij schenking met voorbehoud van vruchtgebruik, of in een testament indien het vruchtgebruik via erfenis verkregen wordt (bijvoorbeeld om de langstlevende echtgeno(o)t(e) financieel beter te beschermen kan een groter deel van de kosten bij de kinderen gelegd worden).

Fiscale gevolgen?

Het feit dat de blote eigenaar een groter deel van de kosten voor zijn rekening neemt, leidt in principe niet tot fiscale problemen. De blote eigenaar heeft immers het wettelijk recht om de vruchtgebruiker te vragen om bij te dragen in de kosten (zie hoger), maar is daar niet toe verplicht. Hij kan er met andere woorden vrij voor kiezen om een groter deel van de kosten te dragen. Aangezien de blote eigenaar daar zelf niet beter van wordt (wel integendeel!) kan dit uiteraard ook niet als een schenking aan de blote eigenaar beschouwd worden.

Wat de vruchtgebruiker teveel betaalt, kan als een schenking gezien worden

Het feit dat de blote eigenaar een groter deel van de kosten voor zijn rekening neemt, leidt in principe niet tot fiscale problemen. De blote eigenaar heeft immers het wettelijk recht om de vruchtgebruiker te vragen om bij te dragen in de kosten (zie hoger), maar is daar niet toe verplicht. Hij kan er met andere woorden vrij voor kiezen om een groter deel van de kosten te dragen. Aangezien de blote eigenaar daar zelf niet beter van wordt (wel integendeel!) kan dit uiteraard ook niet als een schenking aan de blote eigenaar beschouwd worden.

Omgekeerd kan er wél een probleem zijn. Draagt de vruchtgebruiker immers meer kosten dan hij wettelijk gezien zou moeten doen, dan kan dit als een begiftiging van de blote eigenaar(s) gezien worden. Stel dat de vruchtgebruiker alle kosten van grove herstellingen, vernieuwingen of verbouwingen zou betalen. Dat zijn kosten die de wet (minstens gedeeltelijk) ten laste van de blote eigenaar legt. Betaalt de vruchtgebruiker die kosten, dan leidt dat tot een ‘verrijking’ van de blote eigenaar(s). De fiscus zou dit dan ook als een (onrechtstreekse) schenking kunnen zien.

Overlijdt de vruchtgebruiker (de ouders dus) vervolgens binnen de drie jaar (in het Waals gewest vijf jaar) na de betaling van die kosten, dan lopen de blote eigenaars (de kinderen) het risico dat ze op het deel dat de blote eigenaar te veel betaald heeft, successierechten moeten betalen.

Overlijdt de vruchtgebruiker na afloop van de termijn van drie (of vijf) jaar, dan zou de fiscus eventueel nog kunnen stellen dat de vruchtgebruiker de kosten van de herstellingen heeft voorgeschoten en dat de blote eigenaar dus nog een schuld aan de vruchtgebruiker heeft ten belope van zijn deel van de kosten. Deze vordering vormt dan een actief van de nalatenschap van de vruchtgebruiker en dus moeten er successierechten op betaald worden.

Conclusie

  • De onderhoudsherstellingen blijven ook onder het nieuwe goederenrecht ten laste van de vruchtgebruiker. De grove herstellingen worden verdeeld onder de blote eigenaar en de vruchtgebruiker.
  • De brandverzekering, onroerende voorheffing, nutsvoorzieningen, provincie- en gemeentebelastingen en dergelijke, vallen ten laste van de vruchtgebruiker.
  • Blote eigenaar(s) en vruchtgebruiker(s) kunnen de kosten in principe vrij onder elkaar verdelen. Neemt de vruchtgebruiker echter een (veel) te groot deel van de kosten voor zijn rekening, dan kan dit gevolgen hebben voor de successierechten.