Wonen

14 mei 2020

Woning (ver)kopen in coronatijden: veelgestelde vragen

Zullen de prijzen van huizen en appartementen dalen? Wacht ik beter met (ver)kopen? En wat met hypothecaire leningen? Een antwoord op de meest gestelde vragen over vastgoed.

1. Wordt vastgoed in België goedkoper?

Er is een rechtstreeks verband tussen inkomensgroei (wat voor een groot stuk bepaald wordt door de economische groei) en de groei van de vastgoedprijzen. Voor 2020 verwacht ING een krimp van onze economie met minstens 6,8% (situatie 11 mei), ook al verzachten de overheidsmaatregelen de negatieve impact. Dat betekent echter niet dat Belgisch vastgoed 6,8% goedkoper wordt. ING voorziet een daling met ‘slechts’ 2 procent. En daar zijn verschillende verklaringen voor:

  • Vastgoed blijft aantrekkelijk als investering omdat de rente op leningen laag is. Zeker als je het vergelijkt met het lage rendement dat je krijgt op kwaliteitsvolle obligaties. Ook door de toegenomen onrust en de sterke schommelingen op de aandelenmarkten, zien veel Belgen vastgoed als een betere keuze om hun geld in te investeren.
  • De gezamenlijke spaarreserve van de Belgische gezinnen staat op recordhoogte. Dat betekent dat er gemiddeld voldoende geld op de gezinsrekeningen staat om vastgoed te kopen.
  • Belgen zijn traditioneel erg optimistisch over de evolutie van de vastgoedprijzen. Een jaarlijkse internationale enquête van ING toonde aan dat 57% van de Belgen in 2019 dacht dat de vastgoedprijzen nooit kunnen dalen, terwijl slechts 30% van de Duitsers hiervan overtuigd is. Een sterk geloof van de Belgen in de stabiliteit van de vastgoedmarkt en de klassieke ‘baksteen in de maag’ maakt een scherpe daling minder waarschijnlijk.

ING verwacht dat de inkomensgroei fel zal dalen in de eerste helft van 2020, maar dat de economie nadien kan herstellen. Aangezien de recessie in dat geval niet lang duurt, zou dat in principe het vertrouwen van de Belgen in de vastgoedmarkt niet mogen ondermijnen. Indien de economie forser krimpt dan op dit moment voorzien (-6,8%), zullen de vastgoedprijzen wel mee zakken.

2. Wacht ik beter om een huis of appartement te (ver)kopen?

Dat hangt af van je persoonlijke situatie en keuze. Maar over het algemeen heeft het weinig zin om je (ver)koopplannen uit stellen als het om de gezinswoning gaat. Een gezinswoning koop je in regel voor de lange termijn (minstens 5-10 jaar). Die periode is doorgaans lang genoeg om een eventuele bluts uit te duwen. 

3. Wordt het moeilijker of makkelijker om een hypothecaire lening te krijgen?

De crisis zal een negatieve impact hebben op de inkomensgroei van de Belgen. En dus ook op de gemiddelde ontleningscapaciteit. Een doorsnee Belg zal in regel een stuk minder kunnen lenen voor de aankoop van een woning. 

Aan de andere kant zullen de kredietvoorwaarden (zoals de rente, looptijd en de verhouding tussen je maandelijkse inkomsten en de maandelijkse afbetaling van de lening) weinig veranderen. De Europese Centrale Bank nam al sterke maatregelen om de rente in de eurozone laag te houden. Banken kunnen goedkoop geld lenen van de Europese Centrale Bank. Dat zorgt ervoor dat banken de hypotheekrente relatief laag kunnen houden. 

We benadrukken wel dat de kredietvoorwaarden, exclusief de rente, wat kunnen verstrengen. Die verstrenging zou echter ook los van de coronacrisis hebben plaatsgevonden. Begin 2020 gingen we al uit van een verstrenging van de kredietvoorwaarden bij banken, omdat er sinds januari 2020 hiervoor nieuwe regels zijn.

4. Wat met mijn hypothecaire lening als de ondertekening van de akte is uitgesteld?

Als je een hypothecaire lening afsluit, komt dat geld pas vrij bij de ondertekening van de notariële akte. Zodra je de lening hebt afgesloten, dient het geld binnen de 4 maanden opgenomen te worden. In deze uitzonderlijke omstandigheden hebben banken beslist om de kredietvoorwaarden met 2 maanden te verlengen. Op die manier hoeft het geld pas binnen de 6 maanden opgenomen te worden. Zo vermijd je dat je een nieuwe lening moet afsluiten.

5. Ik kocht een huis en de akte is ondertekend. Wat met mijn lopende lening als ik minder inkomsten heb?

Je kan betalingsuitstel vragen van je hypothecaire lening. Je moet dan wel voldoen aan een aantal voorwaarden:

  1. Zo moet onder andere je inkomen gedaald of weggevallen zijn
  2. Je mag (op 1 februari 2020) geen betalingsachterstand hebben op het hypothecair krediet
  3. De woning is je enige woning én hoofdverblijfplaats in België,
  4. Je hebt minder dan 25.000 euro spaargeld. 
6. Zal mijn koopakte tijdig verleden kunnen worden?

Normaal gezien wel, want er zijn verschillende oplossingen uitgewerkt om deze periode te overbruggen. Een koopakte dient in regel binnen de 4 maanden na de ondertekening van het compromis bij de notaris verleden te worden. Die termijn is verlengd en ligt nu vast op 6 maanden.

In mei komt er ook een nieuwe oplossing om notariële akten te ondertekenen zonder dat je naar de notaris hoeft: de digitale volmacht. Via deze volmacht kun je een vertrouwenspersoon of een notariële medewerker aanduiden om in jouw plaats de akte te ondertekenen. De notaris licht via videoconferentie de akte toe waarna je je goedkeuring kunt geven. 

7. Ik heb voor de lockdown een woning gekocht, maar moet de mijne nog verkopen. Wat nu?

Heb je al een andere woning gekocht, dan bestaat de kans dat je je eigen woning niet kan verkopen binnen de termijn die je voor ogen had. In dat geval kan het interessant zijn om - na overleg met de notaris, wederpartij en bank - het verlijden van de akte uit te stellen (dat kan tot 6 maanden na de ondertekening van het compromis). Bijkomend is het ook mogelijk een overbruggingskrediet aan te vragen. Dat is een lening om de periode te overbruggen waarin je een nieuwe woning hebt gekocht, maar je oude woning nog niet is verkocht. De rente die je voor zo’n overbruggingskrediet betaalt, is doorgaans iets hoger dan de rente over een ‘normale’ hypotheek. 

Ook in het andere geval kan er een probleem ontstaan. Namelijk als je voor de coronacrisis je woning verkocht, maar nu niet op tijd een nieuwe woning dreigt te vinden. Ook in dit geval kan het interessant zijn om het verlijden van de akte een paar maanden uit te stellen. Uiteraard doe je dat best in samenspraak met de andere partij en je bank.

8. Vanaf wanneer worden er weer huisbezoeken toegelaten?

In theorie kun je vandaag nog steeds een woning kopen. Maar dan moet je die vanop afstand kopen, louter op basis van foto’s of video’s. Dat is ten zeerste af te raden.

Wanneer plaatsbezoeken opnieuw mogen, hangt af van de overheidsmaatregelen. 

Een woning kopen of renoveren?