Wonen

Vastgoedplannen: hoe word je een geïnformeerde koper?

Onroerend goed kopen is zowel een emotionele als zakelijke beslissing: je belegt niet gewoon in bakstenen en cement, maar in een thuis. Waar moet je op letten wanneer je onroerend goed koopt in België? Dit zijn een paar aandachtspunten.

Bekijk je dromen in hun context

Bij het kopen van een huis moet je met veel dingen rekening houden, zoals je fiscaal statuut als inwoner of niet-inwoner, of het feit dat het fiscale kader voor vastgoed in Brussel verschilt van dat in Vlaanderen of Wallonië. Je moet niet alleen woningen, maar ook je eigen financiële situatie onder de loep nemen en aan de administratieve verplichtingen voldoen.

"In vergelijking met de rest van de wereld is Belgisch vastgoed relatief goedkoop." Dave Deruytter (ING)

Wist je dat...

Vanuit historisch oogpunt is de Belgische vastgoedmarkt vrij stabiel. In België is het nooit tot een vastgoedbubbel genomen en de prijzen waren doorgaans minder volatiel dan in andere landen. In vergelijking met de rest van de wereld is Belgisch vastgoed ook relatief goedkoop, waarbij het Brussels Hoofdstedelijk Gewest het duurste deel van het land is.

Hypotheek

De meeste Belgische banken zullen bereid zijn je geld te lenen om een woning te kopen in België, afhankelijk van je financiën en kredietgeschiedenis. Maar banken beschermen je ook als klant. Dit houdt in dat ze niet meer zullen lenen dan je in staat bent terug te betalen met een derde van je regelmatig maandelijks inkomen.

Als algemene regel geldt dat je zelf genoeg spaargeld moet hebben om de belastingen, notaris- en hypotheekkosten te betalen, evenals het bedrag dat je zelf voor uw rekening moet nemen. De aanschafkosten en belastingen alleen al bedragen ongeveer 15% van de nettoaankoopprijs.

De bank zal je financieel advies geven en kredietoplossingen voorstellen voor je individuele noden en situatie. 

"In België worden hypotheken doorgaans terugbetaald via ononderbroken maandelijkse aflossingen." Dave Deruytter (ING)

Verzekering

Klanten zullen het advies krijgen een schuldsaldoverzekering te nemen. De verzekeringspremie die je hiervoor betaalt, kan je gebruiken voor de optimalisatie van je inkomstenbelastingen. Wanneer je dat doet, is de leeftijdsgrens 65 jaar en bedraagt de minimale looptijd van de lening 10 jaar. Banken willen ook dat je jouw en hun financiële investering beschermt en verwachten dat je het onroerend goed verzekert tegen brand. 

Bod en verkoop

Wanneer je de woning van uw dromen vindt, kom je misschien in de verleiding of word je misschien aangepord door de eigenaar of vastgoedmakelaar om onmiddellijk een bod te doen. Weet dat België geen systeem kent van vrije biedingen die op gelijk welk ogenblik kunnen worden ingetrokken. Hier is een bod bindend wanneer het aanvaard wordt door de verkopende partij.

Let als potentiële koper dus op wanneer en hoeveel je biedt. Volg alles goed op. Je vastgoedmakelaar of notaris kan je doorheen het biedingsproces begeleiden.

"België kent geen systeem van vrije biedingen die op gelijk welk ogenblik kunnen worden ingetrokken. Hier is een bod bindend wanneer het aanvaard wordt door de verkopende partij." Alexis Lemmerling (notaris)

Bij de aankoop of verkoop van een onroerend goed moet je altijd via een notariskantoor passeren. Vaak wordt een beroep gedaan op een vastgoedexpert of vastgoedonderneming, maar dat is niet verplicht.

De notaris licht het onroerend goed en de rechten van de verkopende partij door vanuit juridisch oogpunt. De notaris stelt ook de verkoopakte tussen verkoper en koper op, evenals de hypotheekakte tussen kredietnemer en hypotheeknemer of bank. Beide aktes worden gewoonlijk bij dezelfde gelegenheid opgesteld.

In België wordt onroerend goed standaard verkocht in de toestand waarin het bezichtigd werd. Je bod moet dus niet alleen de verkoopprijs vermelden, maar ook andere aankoopvoorwaarden. Zorg ervoor dat je over alle nodige informatie beschikt om twijfel uit te sluiten. Eventueel kan je aan een expert vragen om het onroerend goed te taxeren voordat je je engageert. Door nu voor een schatting te betalen, kan je misschien een dure vergissing vermijden. De notaris en vastgoedmakelaar kunnen je ook informeren over specifieke vastgoedverplichtingen.

"Om onaangename verrassingen te vermijden, kan je aan een expert vragen om het onroerend goed te taxeren voordat je je engageert." Kristien Vivaene (vastgoedexpert)

Fiscaliteit

Het bezit van vastgoed wordt in België hoofdzakelijk belast bij de aankoop. Wanneer je na enkele jaren verkoopt, zal je al een heel mooie verkoopwinst moeten behalen voordat je daarop belast wordt.

De belastingen op bestaande onroerende goederen (de registratierechten) gaan van 10% in Vlaanderen (in sommige gevallen 7% vanaf 1/6/2018) tot 12,5% in Brussel en Wallonië. Wanneer je voor een nieuw gebouw opteert en de allereerste eigenaar bent, betaal je 21% btw op het gebouw. De bijbehorende grond is altijd onderhevig aan registratierechten.

Mogelijk kom je in aanmerking voor een belastingvermindering. Die belastingvermindering vormt een aanmoediging voor mensen die voor het eerst onroerend goed kopen. Ook hier zijn er regionale verschillen. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kan de belastingvermindering oplopen tot 21.875 euro, op voorwaarde dat de prijs van het onroerend goed maximaal 500.000 euro bedraagt, je 5 jaar eigenaar van het onroerend goed blijft en je elders in de wereld geen ander vastgoed in volle eigendom hebt. Dit betekent ook dat wanneer je het vastgoed binnen 5 jaar verkoopt, je het voordeel volledig moet terugbetalen.

Terwijl de belastingen bij de aankoop van vastgoed vrij hoog liggen in vergelijking met andere landen, is dat niet het geval voor de belastingen op het inkomen uit vastgoed. En opnieuw zijn er verschillen naargelang van het gewest, de provincie en de gemeente. De basis voor de belastingen op vastgoed is de fiscale jaarlijkse huurwaarde of het KI (Kadastraal Inkomen).

  • Wanneer het over je eigen woning gaat waar je echt woont, moet je alleen de onroerende voorheffing betalen.
  • Verhuur je je woning aan een particulier, dan is de belastinggrondslag gelijk aan het geïndexeerde KI maal 1,4.
  • Wanneer je je onroerend goed verhuurt voor beroeps- of handelsdoeleinden, is de belastinggrondslag gelijk aan de reële huurinkomsten min 40% op het 'beroepsdeel' van de huur.

Denk eraan dat je als inwoner van Vlaanderen of Wallonië en plaatselijke hypotheeknemer mogelijk in aanmerking komt voor een belastingvermindering (niet in Brussel) tot een bepaald deel van het bedrag dat je leende voor de financiering van je eigen woning (en in mindere mate voor een onroerend goed dat u koopt om te verhuren).

Het deel dat in aanmerking komt voor belastingvermindering, varieert doorgaans van 50.000 tot 100.000 euro. Dit deel van het krediet moet gewaarborgd zijn door een hypotheek en een looptijd van minstens 10 jaar hebben. Deze belastingvermindering geldt ook voor een niet-inwoner, op voorwaarde dat je genoeg belastbaar inkomen in België kunt aantonen.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bestaan dergelijke hypotheekgerelateerde verminderingen niet. Brussel compenseert dit eventuele fiscale nadeel onder bepaalde voorwaarden met aanzienlijke kortingen op de registratierechten.

Nog meer interessante tips

1) Houd bij het beoordelen van een onroerend goed altijd goed voor ogen wat je nodig hebt, graag wilt hebben en een leuk extraatje vindt. Beslis op voorhand waarover je compromissen wilt sluiten.


2) Vergelijk prijzen. Een notaris kan je vertellen hoe de woningprijzen evolueren in de streek van je keuze. Op sommige vastgoedwebsites vindt u ook prijsvergelijkingstools.


3) Overweeg bij het selecteren van een zone in Brussel ook 'nieuwe' zones zoals Vorst, Jette, Koekelberg, Anderlecht, Schaarbeek en specifieke zones met nieuwe ontwikkelingsprojecten.


4) Waarom niet overwegen om een woning te delen? Misschien krijg je meer waarde en faciliteiten voor je geld.


5) Bezoek het onroerend goed op verschillende tijdstippen van de dag, tijdens het spitsuur bijvoorbeeld.


6) Koper en verkoper kunnen een beroep doen op hun eigen notaris, zonder extra kosten op de totale notariserelonen voor de transactie. Daarom bevelen we sterk aan om je eigen notaris in te schakelen.


7) Het heeft geen zin om de goedkoopste notaris te zoeken. De erelonen van notarissen zijn wettelijk vastgelegd en er kan dus niet over onderhandeld worden. De erelonen van de notaris zijn ook onderworpen aan btw. 


8) Bij het aanvaarden van buitenlands geld zullen banken de herkomst van dat geld willen controleren en gedocumenteerd zien.

En nu?