Wonen

10 april 2018

Vastgoedplannen: hoe wordt u een geïnformeerde koper?

Onroerend goed kopen is zowel een emotionele als zakelijke beslissing: u belegt niet gewoon in bakstenen en cement, maar in een thuis. Waar moet u op letten wanneer u onroerend goed koopt in België? Dit zijn een paar aandachtspunten.

Bekijk uw dromen in hun context
"In vergelijking met de rest van de wereld is Belgisch vastgoed relatief goedkoop."
Dave Deruytter (ING)

Bij het kopen van een huis moet u met veel dingen rekening houden, zoals uw fiscaal statuut als inwoner of niet-inwoner, of het feit dat het fiscale kader voor vastgoed in Brussel verschilt van dat in Vlaanderen of Wallonië. U moet niet alleen woningen, maar ook uw eigen financiële situatie onder de loep nemen en aan de administratieve verplichtingen voldoen.


Wist u dat...

Vanuit historisch oogpunt is de Belgische vastgoedmarkt vrij stabiel. In België is het nooit tot een vastgoedbubbel genomen en de prijzen waren doorgaans minder volatiel dan in andere landen. In vergelijking met de rest van de wereld is Belgisch vastgoed ook relatief goedkoop, waarbij het Brussels Hoofdstedelijk Gewest het duurste deel van het land is.

Hypotheek
"In België worden hypotheken doorgaans terugbetaald via ononderbroken maandelijkse aflossingen."
Dave Deruytter (ING)

De meeste Belgische banken zullen bereid zijn u geld te lenen om een woning te kopen in België, afhankelijk van uw financiën en kredietgeschiedenis. Maar banken beschermen u ook als klant. Dit houdt in dat ze niet meer zullen lenen dan u in staat bent terug te betalen met een derde van uw regelmatig maandelijks inkomen.

Als algemene regel geldt dat u zelf genoeg spaargeld moet hebben om de belastingen, notaris- en hypotheekkosten te betalen, evenals het bedrag dat u zelf voor uw rekening moet nemen. De aanschafkosten en belastingen alleen al bedragen ongeveer 15% van de nettoaankoopprijs.

De bank zal u financieel advies geven en kredietoplossingen voorstellen voor uw individuele noden en situatie. 

Verzekering

Klanten zullen het advies krijgen een schuldsaldoverzekering te nemen. De verzekeringspremie die u hiervoor betaalt, kunt u gebruiken voor de optimalisatie van uw inkomstenbelastingen. Wanneer u dat doet, is de leeftijdsgrens 65 jaar en bedraagt de minimale looptijd van de lening 10 jaar.  Banken willen ook dat u uw en hun financiële investering beschermt en verwachten dat u het onroerend goed verzekert tegen brand. 

Bod en verkoop
"België kent geen systeem van vrije biedingen die op gelijk welk ogenblik kunnen worden ingetrokken. Hier is een bod bindend wanneer het aanvaard wordt door de verkopende partij."
Alexis Lemmerling (notaris)

Wanneer u de woning van uw dromen vindt, komt u misschien in de verleiding of wordt u misschien aangepord door de eigenaar of vastgoedmakelaar om onmiddellijk een bod te doen. Weet dat België geen systeem kent van vrije biedingen die op gelijk welk ogenblik kunnen worden ingetrokken. Hier is een bod bindend wanneer het aanvaard wordt door de verkopende partij.

Let als potentiële koper dus op wanneer en hoeveel u biedt. Volg alles goed op. Uw vastgoedmakelaar of notaris kan u doorheen het biedingsproces begeleiden.

"Om onaangename verrassingen te vermijden, kunt u aan een expert vragen om het onroerend goed te taxeren voordat u zich engageert."
Kristien Vivaene (vastgoedexpert)

Bij de aankoop of verkoop van een onroerend goed moet u altijd via een notariskantoor passeren. Vaak wordt een beroep gedaan op een vastgoedexpert of vastgoedonderneming, maar dat is niet verplicht.

De notaris licht het onroerend goed en de rechten van de verkopende partij door vanuit juridisch oogpunt. De notaris stelt ook de verkoopakte tussen verkoper en koper op, evenals de hypotheekakte tussen kredietnemer en hypotheeknemer of bank. Beide aktes worden gewoonlijk bij dezelfde gelegenheid opgesteld.

In België wordt onroerend goed standaard verkocht in de toestand waarin het bezichtigd werd. Uw bod moet dus niet alleen de verkoopprijs vermelden, maar ook andere aankoopvoorwaarden. Zorg ervoor dat u over alle nodige informatie beschikt om twijfel uit te sluiten. Eventueel kunt u aan een expert vragen om het onroerend goed te taxeren voordat u zich engageert.  Door nu voor een schatting te betalen, kunt u misschien een dure vergissing vermijden. De notaris en vastgoedmakelaar kunnen u ook informeren over specifieke vastgoedverplichtingen.

Fiscaliteit

Het bezit van vastgoed wordt in België hoofdzakelijk belast bij de aankoop. Wanneer u na enkele jaren verkoopt, zult u al een heel mooie verkoopwinst moeten behalen voordat u daarop belast wordt.

De belastingen op bestaande onroerende goederen (de registratierechten) gaan van 10% in Vlaanderen (in sommige gevallen 7% vanaf 1/6/2018) tot 12,5% in Brussel en Wallonië. Wanneer u voor een nieuw gebouw opteert en de allereerste eigenaar bent, betaalt u 21% btw op het gebouw. De bijbehorende grond is altijd onderhevig aan registratierechten.

Mogelijk komt u in aanmerking voor een belastingvermindering. Die belastingvermindering vormt een aanmoediging voor mensen die voor het eerst onroerend goed kopen. Ook hier zijn er regionale verschillen. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kan de belastingvermindering oplopen tot 21.875 euro, op voorwaarde dat de prijs van het onroerend goed maximaal 500.000 euro bedraagt, u 5 jaar eigenaar van het onroerend goed blijft en u elders in de wereld geen ander vastgoed in volle eigendom hebt. Dit betekent ook dat wanneer u het vastgoed binnen 5 jaar verkoopt, u het voordeel volledig moet terugbetalen.

Terwijl de belastingen bij de aankoop van vastgoed vrij hoog liggen in vergelijking met andere landen, is dat niet het geval voor de belastingen op het inkomen uit vastgoed. En opnieuw zijn er verschillen naargelang van het gewest, de provincie en de gemeente. De basis voor de belastingen op vastgoed is de fiscale jaarlijkse huurwaarde of het KI (Kadastraal Inkomen).

  • Wanneer het over uw eigen woning gaat waar u echt woont, moet u alleen de onroerende voorheffing betalen.
  • Verhuurt u uw woning aan een particulier, dan is de belastinggrondslag gelijk aan het geïndexeerde KI maal 1,4.
  • Wanneer u uw onroerend goed verhuurt voor beroeps- of handelsdoeleinden, is de belastinggrondslag gelijk aan de reële huurinkomsten min 40% op het 'beroepsdeel' van de huur.

Denk eraan dat u als inwoner van Vlaanderen of Wallonië en plaatselijke hypotheeknemer mogelijk in aanmerking komt voor een belastingvermindering (niet in Brussel) tot een bepaald deel van het bedrag dat u leende voor de financiering van uw eigen woning (en in mindere mate voor een onroerend goed dat u koopt om te verhuren).

Het deel dat in aanmerking komt voor belastingvermindering, varieert doorgaans van 50.000 tot 100.000 euro. Dit deel van het krediet moet gewaarborgd zijn door een hypotheek en een looptijd van minstens 10 jaar hebben. Deze belastingvermindering geldt ook voor een niet-inwoner, op voorwaarde dat u genoeg belastbaar inkomen in België kunt aantonen.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bestaan dergelijke hypotheekgerelateerde verminderingen niet. Brussel compenseert dit eventuele fiscale nadeel onder bepaalde voorwaarden met aanzienlijke kortingen op de registratierechten.

Nog meer interessante tips

  1. Houd bij het beoordelen van een onroerend goed altijd goed voor ogen wat u nodig hebt, graag wilt hebben en een leuk extraatje vindt.  Beslis op voorhand waarover u compromissen wilt sluiten.

  2. Vergelijk prijzen. Een notaris kan u vertellen hoe de woningprijzen evolueren in de streek van uw keuze. Op sommige vastgoedwebsites vindt u ook prijsvergelijkingstools.

  3. Overweeg bij het selecteren van een zone in Brussel ook 'nieuwe' zones zoals Vorst, Jette, Koekelberg, Anderlecht, Schaarbeek en specifieke zones met nieuwe ontwikkelingsprojecten.

  4. Waarom niet overwegen om een woning te delen? Misschien krijgt u meer waarde en faciliteiten voor uw geld.

  5. Bezoek het onroerend goed op verschillende tijdstippen van de dag, tijdens het spitsuur bijvoorbeeld.

  6. Koper en verkoper kunnen een beroep doen op hun eigen notaris, zonder extra kosten op de totale notariserelonen voor de transactie. Daarom bevelen we sterk aan om uw eigen notaris in te schakelen.

  7. Het heeft geen zin om de goedkoopste notaris te zoeken. De erelonen van notarissen zijn wettelijk vastgelegd en er kan dus niet over onderhandeld worden. De erelonen van de notaris zijn ook onderworpen aan btw. 

  8. Bij het aanvaarden van buitenlands geld zullen banken de herkomst van dat geld willen controleren en gedocumenteerd zien.

En nu?