Vastgoed kopen als natuurlijk persoon of als vennootschap?

Nee, niet helemaal. Er moet ook rekening worden gehouden met het burgerlijk recht, met name in het kader van een erfenis. Als de eigenaar komt te overlijden, is in België de wettelijke erfopvolging van toepassing. Die bepaalt dat de langstlevende echtgenoot het vruchtgebruik erft en de kinderen de blote eigendom. De formule die mensen kiezen voor vastgoedinvesteringen, is op dat vlak dus niet zonder gevolgen. Indien u als natuurlijk persoon gekocht hebt, bezit u het gebouw, de bakstenen met andere woorden. Het vruchtgebruik zorgt ervoor dat de langstlevende echtgenoot het goed mag bewonen en de huurinkomsten mag houden, als hij of zij het verhuurt. Als u het gebouw echter als vennootschap hebt gekocht, bezit u aandelen in de vennootschap – en krijgt de erfgenaam het vruchtgebruik op die aandelen. Persoonlijk zou ik niet aanraden om de gezinswoning als vennootschap te kopen.

Er zijn inderdaad verschillende voordelen. De belasting op de huurinkomsten is erg laag als de gebouwen worden verhuurd aan natuurlijke personen die ze voor privédoeleinden gebruiken. Maar zelfs als de eigendommen worden verhuurd aan professionals die hun huur aangeven, blijft het interessant: de belasting wordt dan berekend op de werkelijk ontvangen huurinkomsten, maar er wordt een forfait toegepast dat de belastbare grondslag met ongeveer 40% vermindert. Eén groot nadeel: kosten aftrekken of afschrijvingen doen is niet mogelijk. Alle uitgaven moeten betaald worden met de netto huurinkomsten: de onroerende voorheffing, de onderhouds-, herstellings- en renovatiekosten enz. A priori is het echter nog altijd fiscaal voordelig.

Wegens de successieplanning! De successierechten zijn namelijk erg hoog in België. In Vlaanderen bedragen ze 27% boven 250.000 euro per erfgenaam, in Wallonië en Brussel is dat 24% vanaf 250.000 euro en zelfs 30% boven 500.000 euro per erfgenaam. Sommige van mijn klanten die een grote vastgoedportefeuille bezitten als particulier, vragen mij hen te helpen bij het plannen van hun nalatenschap. Ze komen dan voor een onaangename verrassing te staan: voor onroerende goederen zijn de tarieven progressief en schommelen ze tussen 3% en 27% vanaf 450.000 euro in de drie gewesten.

Ja, omdat aandelen roerende goederen zijn en de schenkingsrechten maximaal 3% bedragen in Vlaanderen en Brussel en 3,3% in Wallonië, wat heel voordelig is. Fiscaal gezien kunt u zo heel veel besparen op de successierechten.

Dat kan altijd, maar als u onroerende goederen die u als particulier gekocht hebt, wilt overdragen aan de vennootschap, moet u registratierechten betalen van 12% in Vlaanderen en 12,5% in de andere gewesten. Dat is het geval voor gebouwen die helemaal of gedeeltelijk als woning worden gebruikt of daarvoor bestemd zijn.

Ja. In een vennootschap wordt u belast op de werkelijke huurinkomsten, maar de kosten zijn aftrekbaar als ze professioneel van aard zijn. Bij doorverkoop van de vennootschap wordt de meerwaarde echter belast tegen 25%. Als de huurgelden de vennootschap inkomsten opleveren, kan dat geld niet zonder fiscale gevolgen eruit gehaald worden, of u dat nu doet in de vorm van een bezoldiging, van dividenden of van een kapitaalvermindering. Alles hangt dus van het dossier af. Als vennootschap kopen, is vooral geschikt voor klanten die een ondernemersvisie hebben op hun vastgoed en die willen kopen, verkopen en herinvesteren om de waarde van de vennootschap te verhogen.

Elke situatie is anders en moet in detail geanalyseerd worden met de hulp van onze specialisten. Wel kan ik u wat advies geven.

• Als u al een vastgoedportefeuille als particulier hebt, maak er dan een objectieve analyse van. Het kan een goede zet zijn om sommige weinig rendabele of te verouderde eigendommen te verkopen, om het vastgoed om te zetten in geld en/of andere roerende investeringen en zo de successieplanning te vereenvoudigen. Het eerste advies dat ik geef aan mensen die te veel onroerende goederen bezitten als natuurlijk persoon, is om te snoeien in hun vastgoedportefeuille.
• Er bestaat nog een andere mogelijkheid om de toekomstige successierechten te vermijden, namelijk de gesplitste aankoop. Zodra u het vastgoed koopt, regelt u dat uw kinderen de blote eigendom verwerven en dat u het vruchtgebruik houdt. Deze methode wordt aanbevolen vanaf vijftig jaar, maar niets belet u om het eerder te doen.
• Als het vermogen in een vennootschap zit en u schenkingen doet, kunt u door het vruchtgebruik van de aandelen te behouden, uw inkomen bewaren en de controle over de vennootschap houden.
• Aarzel niet om een deel van de waarde van het onroerend goed te lenen om het te kopen. Zo verzamelt u passiva, wat altijd welkom is bij een erfenis. 
• Kies ervoor om als vennootschap te investeren bij gebouwen die u in de familie wilt houden of bij eigendommen die een dure renovatie vergen.
• Vermijd indien mogelijk onverdeeldheid. Het is een risico als meerdere kinderen vastgoed erven of krijgen en ze het niet eens worden over hoe het beheerd moet worden of over hoe er inkomsten mee gegenereerd moeten worden.

Er ligt een ontwerp voor een belastinghervorming op de regeringstafel, maar niemand kan zeggen of en wanneer het afgerond zal worden, aangezien het de meerderheid verdeelt. Indien echter de beginselen waarvoor men in dit ontwerp pleit, behouden worden, kan dat gevolgen hebben voor toekomstige keuzes. 

Zo is men in het ontwerp voorstander om de werkelijke huurinkomsten te belasten, wat erg slecht nieuws zou zijn voor particuliere eigenaars. Een dergelijke maatregel zou pleiten in het voordeel van een vennootschapsstructuur, vooral als er geen mogelijkheid tot aftrek bestaat.

Er is ook sprake van een meerwaardebelasting op de verkoop van vastgoed. Veel vragen daarrond blijven onbeantwoord, maar als deze twee maatregelen doorgevoerd worden, gaat de situatie van natuurlijke personen op het gebied van vastgoedinvesteringen meer op die van vennootschappen lijken.

Het begrotingsconclaaf van oktober 2022 heeft uiteindelijk de knoop niet doorgehakt, maar een andere beslissing genomen: de afschaffing van de federale aftrek die werd toegestaan voor kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen voor tweede verblijven en opbrengsteigendommen die vanaf 2024 worden gekocht.

Wij bieden oplossingen die voldoen aan uw prioriteiten. Neem contact op met uw private banker, die een gesprek met onze specialisten zal regelen.