Kapitaal opbouwen

04 april 2017

Vastgoed: zorg voor diversificatie!


We bevinden ons in een klimaat met uitzonderlijk lage rentetarieven, en eerder volatiele markten. Om die reden overwegen velen om te investeren in vastgoed.
In tegenstelling tot een belegging op de financiële markten lijkt beleggen in vastgoed eenvoudiger en toegankelijker voor de Belg, die bekendstaat om ‘de baksteen in de maag’.

Baksteen en ‘papieren baksteen’

Beleggen in bakstenen, dat is beleggen in iets dat tastbaar, gekend en vertrouwd is. Wie daarvoor opteert, denkt aan de aantrekkelijke rendementen die hun voorgangers de voorbije decennia opstreken.

U kunt ook onrechtstreeks in vastgoed beleggen, via financiële instrumenten. Dan spreken we van beleggingen in ‘papieren bakstenen’. Die laatste categorie omvat hoofdzakelijk vastgoedfondsen en gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s), de vroegere vastgoedbevaks.

Papieren baksteen: vastgoedfondsen en GVV’s

U hoeft niet over een stevig budget te beschikken: vastgoedfondsen bieden al voor een heel beperkt bedrag toegang tot een gediversifieerde (internationale of Europese) vastgoedportefeuille, actief beheerd door specialisten. Die fondsen beleggen in vastgoedvennootschappen die kantoren, residentieel vastgoed, winkelcentra, logistieke centra, verplegingstehuizen, hotels, … verhuren, beheren, ontwikkelen, kopen en verkopen. De fondsbeheerders besteden aandacht aan de diversificatie van hun portefeuille, op het vlak van sectoren en van regio’s.

GVV’s van hun kant investeren doorgaans in vastgoed: in bedrijfslokalen, kantoorruimte, opslagplaatsen, rusthuizen of residentiële gebouwen. GVV’s zijn minder gediversifieerd dan vastgoedfondsen, maar mogen maximaal slechts 20% van hun kapitaal in eenzelfde gebouw investeren. Bovendien mogen ze 65% van de waarde van hun portefeuille lenen en moeten ze 80% van hun winst uitkeren in de vorm van dividenden.

In beide gevallen krijgt de belegger toegang tot een gediversifieerder vastgoedpark. Ook rekent hij op schaalvoordelen. Enerzijds door het professionele portefeuillebeheer, waar vooral het onderhoud minder doorweegt op het rendement dan bij een particuliere belegging. Anderzijds door het financiële hefboomvermogen van het fonds of de GVV. Die financieren zich voordeliger dankzij de spreiding van hun financieringsbronnen.

De particuliere belegger moet zich ervan bewust zijn dat beleggen in dit type product niet gelijkstaat aan beleggen in residentieel vastgoed. Dit product is dus geen dekking in afwachting van een vastgoedaankoop, bijvoorbeeld een huis.

Bakstenen en papieren bakstenen: de voor- en nadelen
Risico’s van een vastgoedbelegging

Een belegging in vastgoed, rechtstreeks of via de papieren baksteen, draagt altijd een risico in zich. Leegstand, wanbetaling van een huurder, schade (brand, storm, water, …), waardevermindering van een gebouw (door slijtage, verval of omdat een goed niet meer beantwoordt aan de nieuwe wettelijke vereisten…), effect van een verhoging van de rentevoeten of van een wetswijziging, … Dat zijn risico’s waarmee u het best rekening houdt als u kiest om in vastgoed te beleggen.

Bovendien voorspellen experten dat de nominale groei van residentieel vastgoed dit decennium nog maar één tiende zou zijn van de 115% van voor 2008. Dat komt neer op een gemiddelde groei die lager ligt dan de inflatie. Dat toont duidelijk aan dat prestaties uit het verleden geen garantie inhouden voor de toekomst.

Een verhoopte verhoging van de rentevoeten zou ook niet zonder gevolgen blijven. Volgens onze experten zou elke procent verhoging van de rentevoeten de maandelijkse aflossingen met 9% doen toenemen – voor hetzelfde hypothecair krediet over 20 jaar. De kandidaat-koper moet dan meer eigen kapitaal inbrengen of een goedkoper onroerend goed zoeken. In die context zou een renteverhoging de vooruitzichten op meerwaarden nog verslechteren voor particuliere beleggers. Zij zouden geconfronteerd worden met een moeilijkere vastgoedmarkt, die mogelijk zelfs voor lange tijd een dalende tendens vertoont.

"Hou voor een vastgoedbelegging dus altijd rekening met diversificatie op basis van uw beleggingsprofiel."

Hou voor een vastgoedbelegging dus altijd rekening met diversificatie op basis van uw beleggingsprofiel en met uw totale vermogenspaatje. Kijk naar het gewicht van uw eigen woning in uw portefeuille voordat u nog meer investeert in deze activaklasse. Er zijn immers heel wat Belgen die deze activaklasse een te ruime plaats toebedelen in hun vermogen.
In die optiek en in de veronderstelling dat een nieuwe vastgoedbelegging uw portefeuille niet uit evenwicht brengt, kan het voorzichtiger en verstandiger zijn om dit type belegging uit te breiden naar verschillende branches (hotels, handelshuur, industriële huur, ...).

Interesse in een vastgoedinvestering?

Maak een afspraak in een ING-kantoor of raadpleeg uw ING-gesprekspartner. Hij helpt u graag bij uw keuze. Samen vindt u de oplossingen die het best beantwoorden aan uw persoonlijke situatie, uw noden, uw doelstellingen en uw beleggingsprofiel.