Economie

16 mei 2022

Belgische vastgoedmarkt: wat kan je verwachten in 2022?

Steven Trypsteen

Steven Trypsteen

Econoom bij ING

Ook in 2022 en 2023 blijven de vastgoedprijzen stijgen, maar trager dan vorig jaar. Huizen worden dit jaar wellicht ruim 5% duurder, tegen 8% vorig jaar. Met Batibouw in aantocht, ontdek hier de prijstendensen en kopersvoorkeuren.

"De stijging van de vastgoedprijzen zal naar verwachting vertragen". Steven Trypsteen, Econoom bij ING, analyseert de trends voor de Belgische vastgoedmarkt voor 2022.

De forse stijging van de huizenprijzen de afgelopen twee jaar en de rente die wellicht wordt verhoogd, zijn voor ons de belangrijkste redenen om te geloven in een tragere stijging van de prijzen dit jaar. In combinatie met een hogere inflatie zou de stijging van de huizenprijzen in reële termen op zowat 0% uitkomen. Als de oorlog in Oekraïne aansleept, kan dat echter gaan wegen op de activiteit op de huizenmarkt en de stijging van de huizenprijzen afremmen. De prognoses voor de economische groei moeten dan ook naar beneden worden bijgesteld.

Activiteit op de woningmarkt scheert hoge toppen

Tijdens de pandemie namen de vastgoedprijzen in alle segmenten en regio’s sterk toe. De mediaanprijs van een huis (een twee- of driegevelwoning) en een appartement ligt nu hoger dan twee jaar geleden. Wat ook opvalt, is dat de prijzen van duurdere huizen over het algemeen sterker zijn gestegen dan die van goedkopere woningen.

De sterke groei van de vastgoedprijzen kan worden verklaard door macro-economische factoren die de ontleningscapaciteit ondersteunden. Door de pandemie zakte de hypotheekrente onder impuls van het soepele monetaire beleid nog wat verder. De overheid ondersteunde de inkomens ook sterk, waardoor de recessie niet tot een sterke daling van de inkomens heeft geleid. Naast de macro-economische factoren lijkt het er ook op dat de voorkeuren van de Belgen tijdens de pandemie veranderd zijn. De Belgen vinden hun woning vandaag belangrijker dan vóór de pandemie en ook dat heeft voor een opwaartse prijsdruk gezorgd. Het is dan ook normaal dat de Belgen meer willen betalen voor iets wat belangrijker geworden is.

De Europese Centrale Bank verstrakt de komende maanden waarschijnlijk het monetaire beleid, waardoor de marktrente onder opwaartse druk zal komen te staan. Na jaren van erg lage en dalende rentevoeten is de verwachting vandaag dan ook dat de rente de komende kwartalen zal stijgen. Ons aanvoelen is dat de vastgoedprijzen de komende twee jaar voort zullen stijgen, zij het minder sterk dan in 2021. Indien we de verwachte gemiddelde prijs van 2022 vergelijken met de verwachte gemiddelde prijs in 2021, dan verwachten we een groei van 5,4%. In 2023 zien we de gemiddelde prijs met 1,5% stijgen; de groei zet zich dus door, maar opnieuw iets minder sterk. Bovendien moet rekening worden gehouden met de oorlog in Oekraïne, die de economie dreigt te vertragen. Als de crisis aansleept, zullen wij onze prognoses voor de economische groei opnieuw naar beneden moeten bijstellen. Dat kan wegen op de activiteit op de huizenmarkt en de groei van de vastgoedprijzen afremmen.

"5,4% stijging van de vastgoedprijzen, tenzij de oorlog in Oekraïne aansleept"

De volledige analyse

>Lees de volledige analyse over de Belgische woningmarkt (maart 2022)

Populariteit van steden komt niet in het gedrag door coronacrisis

Een belangrijke determinant van de vastgoedprijzen is de locatie. En traditioneel is het zo dat woningen die verder gelegen zijn van de stadskern minder duur zijn. Maar doorheen de pandemie is ruimte belangrijker geworden voor de Belgen en dit zou het belang van locatie kunnen aantasten. Met het toegenomen belang van thuiswerk, zou het kunnen dat mensen minder belang hechten aan de nabijheid van een centrum. 

Om die hypothese formeler te testen, hebben we een unieke econometrische oefening uitgevoerd. De coronacrisis heeft een invloed gehad op de vastgoedmarkt, met een duidelijke voorkeur voor grote woningen, maar we kunnen niet besluiten dat het belang van de ligging tijdens de pandemie is veranderd. Het aloude adagium van de vastgoedmarkt, ‘Locatie, locatie en locatie’, is dan ook tijdens de pandemie blijven gelden in de prijsvorming van woningen.

"Ondanks de pandemie blijft de afstand tot de stadkern doorslaggevend in de huizenprijzen."

Meer weten?