De Belgische woningmarkt: Recente ontwikkelingen en vooruitzichten

De activiteit op de vastgoedmarkt kreeg een deuk in 2020. Door de afschaffing van de Vlaamse woonbonus eind 2019 werd dit verwacht, maar de coronacrisis zorgde uiteraard voor extra moeilijkheden. De prijzen hielden echter goed stand en, in tegenstelling tot wat eerst werd gedacht, namen ze forst toe tijdens de coronacrisis. Officiële cijfers zijn er nog niet, maar wij verwachten zo’n 5% prijsstijging. Onder andere de lage hypotheekrente en de inkomensondersteunende maatregelen stutten de vastgoedprijzen. Het lijkt er bovendien op dat de voorkeur van de Belgen omtrent hun woning ook veranderd is.

Er werden namelijk meer grote en duurdere woningen gekocht in 2020, wat ook voor extra opwaartse druk zorgde in dat segment. De sterke stijging in tijden van crisis en de afschaffing van de Vlaamse woonbonus deed bovendien de overwaardering van Belgisch vastgoed verdubbelen. Voor 2021 en 2022 verwachten we een vertraging van de prijsgroei, naar respectievelijk 3% en 2%.

Ondanks de sterke krimp van de economie groeiden de vastgoedprijzen fors in 2020 (ING raming +5%). Dit is een fenomeen dat we ook in onze buurlanden observeren. Voor België is de sterke groei te verklaren door de lage hypotheekrente, de inkomensondersteunende maatregelen, de mogelijkheid tot uitstel van betaling van hypothecaire leningen en de belangrijke aanwezigheid van investeerders.

• Grotere woningen en woningen met tuin of terras waren populair, wat tot forsere prijsgroei leidde in dat segment. De gemiddelde lening voor de aankoop van een bestaande woning nam ook fors toe in 2020 (+8,1%).
• Volgens de Nationale Bank van België verdubbelde de overwaardering van vastgoed (van 7% naar 13,5%). Dit heeft te maken met de sterke prijsgroei in tijden van crisis, maar ook met de afschaffing van de Vlaamse woonbonus. Een hogere overwaardering betekent niet noodzakelijk dat de prijzen zullen zakken in de komende jaren.
• We verwachten dat de prijsgroei zal afkoelen naar 3% in 2021 en 2% in 2022. De huidige steunmaatregelen vanwege de overheid zullen verdwijnen en we verwachten dat de werkloosheid zal toenemen. Ook investeerders zullen volgens ons wat minder actief worden.

Bouwsector hard geraakt, maar na de eerste lockdown een mooi herstel

• Tijdens de eerste lockdown verloor een gemiddeld bedrijf in de bouwsector maar liefst 45% van de omzet (tegen 33% voor een gemiddeld Belgisch bedrijf).
• In het tweede kwartaal van 2020 was de toegevoegde waarde van de bouwsector 18% lager dan in het vierde kwartaal van 2019 (tegen -14% voor de dienstensector en de industrie).
• In mei, bij de versoepeling van de inperkingsmatregelen, herstelde het omzetverlies en de gecreëerde toegevoegde waarde in de bouwsector sneller dan gemiddeld (het gecumuleerde verlies aan activiteit in het vierde kwartaal was uiteindelijk kleiner dan voor de industrie en de dienstensector).
• Het niveau van de economische activiteit van de bouwsector lag in het vierde kwartaal zelfs hoger dan in het vierde kwartaal van 2019.

Maar niet alle sub-sectoren herstelden even goed.

• Zowel de eerste als tweede lockdown had een negatieve impact op de orderboeken van de sub-sector “Gebouwenbouw”. Deze sector is erg conjunctuurgevoelig. Maar in vergelijking met eerdere crisissen bleef het negatieve effect op de orderboeken beperkter. Het aantal vergunningen voor ééngezinswoningen hield goed stand, maar het aantal vergunningen voor appartementen zakte doorheen de crisis. 2021 wordt een onzeker jaar, maar toch verwachten we een herstel van de activiteit. De rente blijft laag en het aantal gezinnen zal blijven groeien. De verlaging van de btw op afbraak en heropbouw zal ook voor extra activiteit zorgen.
• In de sub-sector “Gespecialiseerde bouwwerkzaamheden” herstelden de orderboeken goed na de eerste lockdown en tijdens de tweede lockdown verslechterden ze niet. Deze sub-sector is gelieerd aan de renovatiesector. De vooruitzichten voor deze sub-sector zijn rooskleuriger dan voor de gebouwenbouw, mede door de belangrijke doelstelling van de overheid om woningen energiezuiniger te maken.

Volg onze economische updates op onze Economie-pagina.

Of ga naar ing.be/realestate meer studies en artikels over vastgoed.