Economie

De belgische vastgoedmarkt in 2023

Wouter Thierie

Wouter Thierie

Econoom bij ING

Lichte prijscorrectie op komst.

In een notendop:

  • Door de sterk gestegen rentevoeten en de zwakke economische groei zal de huizenmarkt verder afkoelen, maar de neergang zal zeer mild zijn.
  • We verwachten dat de prijzen dit jaar met 0,5% zullen dalen.
  • Energie-efficiëntie wordt steeds bepalender bij de aankoop van een woning.
  • De energiecrisis en de strengere regelgeving in Vlaanderen zullen zorgen voor groeiende prijsverschillen op basis van de energiescore.

Wouter Thierie, econoom bij ING, geeft zijn outlook voor de Belgische vastgoedmarkt in 2023.

Helft van de Belgen zou geen woning meer kopen met slechte EPC-score

De energieprijzen waren vorig jaar hoog en zullen ook in 2023 hoger blijven dan voor de energiecrisis, ondanks de recente daling. Een energiezuinige woning zorgt dan voor een veel lagere energierekening. Veel kopers houden rekening met de strengere normen die gaan komen en geven daarom nu al de voorkeur aan huizen met een hoger label. Anderen die bereid zijn hun eigen woning te renoveren, zullen de renovatiekosten in hun budget opnemen bij de aankoop van een huis. Bovendien zijn de kosten van energierenovaties het afgelopen jaar sterk gestegen door hogere prijzen van bouwmaterialen en hogere loonkosten. Dit drukt extra op de prijzen van energieverslindende woningen. We willen er evenwel ook op wijzen dat een groot deel van deze extra kosten al verrekend zijn in de huidige huizenprijzen.

"Veel kopers houden rekening met de strengere normen die gaan komen en geven daarom nu al de voorkeur aan huizen met een hoger label."

Betaalbaarheid fel verslechterd in 2022, maar verbetering op komst in 2023

Wij zijn iets optimistischer. We verwachten dat de betaalbaarheid in 2023 weer zal verbeteren dankzij een evolutie van de huizenprijzen beneden de inflatie en een stabilisatie van de hypotheekrente. Daardoor zullen ook de overwaarderingen wat afnemen. Wij verwachten dat de gemiddelde inflatie dit jaar zal dalen van gemiddeld 9,6% vorig jaar tot 5,8%. Als de huizenprijzen volgens onze prognose met 0,5% dalen, komt dit neer op een daling van de reële prijzen met meer dan 6%. Dit vermindert de overwaardering en verbetert de betaalbaarheid.

De volledige analyse

>Lees de volledige analyse over de Belgische woningmarkt (januari 2023)

De verslechtering van de financiële situatie van de Belgen zal gevolgen hebben voor de vraag naar vastgoed

In het derde kwartaal van vorig jaar zijn de vastgoedprijzen nog met 5,4% op jaarbasis gestegen. Dit is iets lager dan de groei van 5,9% in het tweede kwartaal. Verwacht wordt dat de afkoeling de komende maanden zal aanhouden. De stijgende hypotheekrente, in combinatie met de hoge inflatie en de energiecrisis, zal volgens onze analyse de huizenmarkt in 2023 verder afremmen. In onze survey geeft 4 op 10 respondenten aan dat ze verwachten dat hun financiële positie er het komende jaar op achteruit zal gaan. Deze onzekerheid zal wegen op de vraag naar vastgoed. Dit zal op zijn beurt een negatief effect hebben op de prijzen.

"De stijgende hypotheekrente, in combinatie met de hoge inflatie en de energiecrisis, zal volgens onze analyse de huizenmarkt in 2023 verder afremmen."

Vraag naar hypothecaire kredieten op het laagste niveau sinds 2014

Het aantal nieuwe hypotheekleningen is in 2022 sterk gedaald. In de eerste 11 maanden van het jaar lag het aantal nieuwe leningen 24% lager dan in 2021. Het is misschien niet fair om te vergelijken met de afgelopen jaren. 2020 en 2021 waren uitzonderlijk sterke jaren door de vastgoedhausse tijdens de pandemie. Ook 2019 was een goed jaar door de afschaffing van de woonbonus in Vlaanderen. Maar ook in vergelijking met 2018 lag het aantal nieuwe leningen in 2022 11% lager. We moeten al terug naar 2013 om een nog zwakker jaar te vinden.

Belangrijkste reden is natuurlijk de forse stijging van de hypothecaire rentevoet. Zo zijn de marktrentevoeten gestegen van 1,4% een jaar geleden naar 3,4% begin 2023 op een looptijd van 20 jaar. Het grootste deel van de stijging is vermoedelijk al achter de rug. Aan het begin van het jaar zouden de hypotheekrentes nog kunnen stijgen, maar daarna zullen ze stabiliseren rond het huidige niveau.

De daling van het aantal kredietaanvragen is ook deels te wijten aan een sterke daling van het aantal herfinancieringen. Wij verwachten dat de kredietvraag ook in 2023 zwak zal blijven, maar zich in de loop van het jaar geleidelijk zal herstellen.

Vooruitzicht voor 2023: Lichte prijscorrectie op komst

We verwachten dat de prijzen in de eerste jaarhelft wat gaan zakken om vanaf de zomer terug te herstellen. Voor heel 2023 gaan we uit van een milde daling van de huizenprijzen met 0,5%. De daling zal wel iets groter zijn voor energieverslindende woningen. We verwachten dat het prijsverschil op basis van de EPC-score zal toenemen in 2023, en wel om twee redenen. Enerzijds zorgen hogere energieprijzen en strengere regelgeving voor een groeiende populariteit van energiezuinig wonen. Anderzijds is het ook veel duurder geworden om een huis te renoveren.

"Voor heel 2023 gaan we uit van een milde daling van de huizenprijzen met 0,5%."

Meer weten?