Duurzaamheid

28 Maart 2018

Nieuwe businessmodellen voor de bouwsector?

Geert Verachtert

Directeur strategie en business development bij Groep Van Roey

De verschuiving van de focus op de initiële bouwkost van een gebouw naar de kost van een gebouw over zijn volledige levensduur, zou wel eens tot nieuwe businessmodellen kunnen leiden.

Samengevat:
  • Door een nieuwe EU-wet zal de aandacht van de initiële bouwkost van gebouwen veel meer verschuiven naar de exploitatiekost gedurende de volledige levensduur.
  • Dat is niet alleen goed voor het milieu, voor bouwbedrijven zal dat interessante nieuwe businessmodellen mogelijk maken.
  • Aan het einde van de rit zullen recycleerbaarheid en herbestemming veel belangrijker worden.
bouwsector goed voor 40% van alle energieverbruik, 35% van alle CO2-uitstoot

In de EU is de bouwsector goed voor 40% van alle energieverbruik, 35% van alle CO2-uitstoot, 31% van al het materiaalverbruik en 33% van alle afvalstromen. Het is opmerkelijk dat die cijfers de laatste twintig jaar bijna niet verbeterden. "Dat toont aan dat er binnen de sector nog gigantische productiviteitsverbeteringen gerealiseerd kunnen worden", zegt Geert Verachtert, directeur strategie en business development bij Groep Van Roey uit Rijkevorsel. "Het is hoog tijd dat de sector zijn verantwoordelijkheid opneemt, niet alleen omdat het goed is voor de maatschappij, maar ook omdat het een krachtige motor kan zijn voor duurzame groei binnen de sector."

Van investeringskost tot levenscycluskost
hoeveel kost dit gebouw bij oplevering?', maar over 'hoeveel gaat dit gebouw kosten over de komende dertig jaar?

Die verbetering zou kunnen worden getriggerd door de nieuwe Europese wet op de aanbestedingen. Die stelt dat bij het toekennen van contracten niet enkel de initiële investeringskost van een gebouw in rekening moet worden gebracht, maar de volledige levenscycluskost – inclusief onderhoud, energiekosten en eventuele sloop- en recycleerkosten.

Verachtert: "Bij het toekennen van opdrachten wordt vandaag enorm gefocust op een zo laag mogelijke bouwkost. Wat iedereen lijkt te vergeten, is dat de exploitatiekosten van een gebouw vaak drie keer zo hoog liggen. In die fase valt dus veel meer winst te rapen dan tijdens het bouwproces. Het gaat niet meer over 'hoeveel kost dit gebouw bij oplevering?', maar over 'hoeveel gaat dit gebouw kosten over de komende dertig jaar?'. Om dat maximaal in praktijk te brengen, is een ander businessmodel nodig, waarbij de aannemer een resultaatverbintenis aangaat om de levenscycluskost van het gebouw permanent te meten en te optimaliseren gedurende de hele exploitatiefase."

Geen 'one shots' meer
Hoe kunnen we onderhouds- en energiekosten zo laag mogelijk houden? Hoe kunnen we zo slim mogelijk met materiaal omgaan?

Bouwbedrijven die hierop willen inspelen, zullen zichzelf wel moeten heruitvinden, zegt Verachtert, want het zal hun werkwijze op de kop zetten. "Vroeger werkten we met one shots: we zetten een gebouw, we werden betaald en op naar het volgende. In de toekomst zullen we rekening moeten houden met circulaire principes. Hoe kunnen we onderhouds- en energiekosten zo laag mogelijk houden? Hoe kunnen we zo slim mogelijk met materiaal omgaan? Hoe houden we onze afvalstroom zo klein mogelijk? Hoe zorgen we dat we, na pakweg dertig jaar, het gebouw makkelijk een nieuwe bestemming kunnen geven en het materiaal kunnen recycleren of hergebruiken?"

Dit soort vraagstukken kan een bouwbedrijf niet alleen behappen. "De bouwheer, de ontwerper, de aannemer, de toeleveranciers en de gebouwenbeheerder moeten op dezelfde lijn zitten." Tijdens hun levensduur zullen gebouwen vaker een andere bestemming krijgen en op het einde van hun levensduur zullen ze vaker ontmanteld worden, in plaats van afgebroken. Het hergebruik van materialen wordt cruciaal. Dat vereist niet alleen een initieel rationeel ontwerp, maar ook meer modulaire, flexibele bouwtechnieken.

Ik geef een voorbeeld: als u er bij het ontwerp van een rust- en verzorgingstehuis in slaagt om het aantal stappen te beperken, is er misschien een verpleegster minder nodig. Op een termijn van 30 jaar kan dat heel wat geld besparen."

Energy-as-a-service

Volgens Geert Verachtert zal de notie ‘eigendom’ in de toekomst ook opnieuw gedefinieerd worden. "Bepaalde elementen van het gebouw of bepaalde technieken zullen niet meer noodzakelijk de eigendom van de opdrachtgever zijn. Dat biedt nieuwe opportuniteiten. Denk bv. aan ‘energy-as-a-service’: een derde partij is eigenaar van de energie-installatie. Hij heeft een overeenkomst met de gebruiker om hem elektriciteit, verwarming en airco te leveren voor een langere periode en tegen een vaste prijs. Die firma zal heel gemotiveerd zijn om te investeren in een energiezuinige installatie, ze zo goed mogelijk te onderhouden en zelfs aan te passen aan de laatste evoluties. Want hoe lager de exploitatiekosten, hoe hoger de winst. De gebruiker plukt er op zijn beurt de vruchten van. Niet alleen omdat hij de initiële investering niet moet doen en zich niet met het onderhoud moet bezighouden, maar ook omdat hij energie krijgt tegen een lage vaste prijs."

Modulaire gebouwen

Gebouwen zullen tijdens hun levensduur meer en meer van bestemming veranderen en op het einde zullen ze eerder ontmanteld dan afgebroken worden. Het materiaal opnieuw gebruiken wordt cruciaal. Dat vraagt niet alleen een doordacht ontwerp van bij het begin, maar ook bouwtechnieken die modulair en flexibel zijn.

"We hebben een participatie genomen in een start-up, Bao Living, die een ‘Smart Adaptive Module’ (SAM) ontwikkeld heeft. Voor elk appartement bevatten de scheidingsmuren van de vochtige ruimten de keuken- of badkamerkasten samen met alle nutsleidingen in geprefabriceerde volumes. Ze vormen één enkele centrale compacte module. Elke SAM bevat een keuken en een badkamer en is uitgerust met alle apparaten voor verwarming, ventilatie, elektriciteit, water en domotica. Het bouwen neemt maximaal drie dagen in beslag, met inbegrip van alle nutsvoorzieningen. De kostprijs zakt minstens met 30% en het risico op technische fouten wordt drastisch verminderd."

De toekomst begint vandaag

De bouwwereld staat voor een interessante omwenteling, die wordt aangewakkerd door het circulaire model en de daaruit voortvloeiende aandacht voor de beperking van grondstoffenverbruik en hoogwaardige recyclage. Momenteel zit alles nog in een zeer vroege fase, maar wie de trein niet wil missen, kan hier best vandaag al over nadenken.